不動産取引について考える（第２回）　権利金・農地等 [まぐまぐ！]

2007/09/30

不動産取引について考える（第２回）　権利金・農地等

メルマガ、ご愛読ありがとうございます。
私は、現役の税理士・行政書士・AFPです。
しかしながら、本文中の意見にわたる部分は、筆者の私見で
ありますので、お断りしておきます。

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第4７回　【不動産取引について考える（第２回）　権利金・農地・不動産の
評価】（税務その他・不動産・その２）
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《はじめに》
いよいよ１０月です。朝・晩かなり冷えますので、ご注意願います。
いろいろありまして、ＳＥＯ対策が採られておりますが、実は、そっとメルマ
ガを流したい気持ちが強いです。私の書いているものは、既に他の人が書いて
いるものが殆んどですので、せいぜい、知識の確認程度かなと、思っています
。読者の方は、自動的に著者の肩書きを見られるでしょうが、そのため、著者
は自由に発言できないでいる面も多々あります。ちょっと、窮屈です。
さて、本日は、「ＣＦＰ受験レベル　不動産取引に関する問題」を中心に、そ
の周辺の面白そうな問題を取り上げております。(第２回目)

１.
（１）権利金の授受　所得税上（不動産所得金額となるもの、譲渡所得金額
となるもの（イ）土地の譲渡があったとされるもの（ロ）上下空間に制限あり
（（イ）のうち）と法人税上の相違
（２）演習問題３題
２.農地の取り扱い
「自己所有としたい、賃借して農作業がしたい」のですが・・・
３．気分転換
４．不動産評価の問題
（１）ＣＦＰ問題として
（２）相続税上の問題として
５．税法上の変更点で気にかかるものの確認(中小企業庁)

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１．
（１）権利金の授受　所得税上（不動産所得金額となるもの、譲渡所得金額
となるもの（イ）土地の譲渡があったとされるもの（ロ）上下空間の制限（地
下鉄の敷設のため）の設定）ある場合と、法人税上の取り扱い
　これに関しましては、皆様もご存知のことですので、簡単に述べます。権利
金を借地権の設定の対価の額として、受け取ったものとします。「所得税」に
おいては、この権利金の額は、不動産所得の金額の計算上、原則として収入金
額に算入されます。この場合において、土地等を貸付し、契約３年以上、権利
金の額が使用料年額の２年分以上のときは、この権利金にかかる所得の金額は
、臨時所得となり、一定の場合には平均課税の方法で、課税総所得金額に係る
所得税額を算出することとなります。なお、反復継続の借地権の設定等一定の
場合には、不動産所得ではなく、事業所得または，雑所得の金額となります。
しかしながら、その権利金の額等（その貸付に伴い無償等により金銭の貸付を
受けることによる経済的利益の額）が、次の区分の各々に掲げる金額の５０％
超の場合には、その権利金にかかる所得金額は、譲渡所得金額となります。そ
の際の、譲渡所得金額は、
譲渡所得金額＝収入金額―取得費等となります。
（イ）収入金額　　権利金の額等
(ロ)取得費等　　　その土地の取得費×｛権利金の額／（権利金の額＋底地価
額（不明の場合には使用料年額の２０倍相当額））｝
※区分；●建物等の全部の所有を目的とする場合・・・その土地の価格（上下
空間を制限する場合には５０％）●建物等の一部の所有を目的とする場合・・
・その土地の価額×{その区分所有する床面積／建物等の床面積}
　上記のことは、「法人税」においては、「借地権→借地権または、地役権」
、「不動産所得金額等→内国法人のその事業年度の所得の金額」、「収入金額
→益金の額、取得費等→損金の額」、「５０％超→５０％以上」となります。ま
た、通常収受すべき権利金を収受しない場合には、通常収受すべき金額を益金
の額に算入し、それと、その対価の額との差額は給与等または寄付金として扱わ
れます。ちなみに、無償で、借地権を設定した場合には、「個人所得税は、対
価課税」原則ゆえ課税関係を生じませんが、「法人税では、無償の資産の譲渡
または役務の提供は益金の額」に算入するため課税されます。

（２）演習問題３題
（権利金その１・通常）
(仮定)個人Ａが個人Ｂと、借地権契約を結びました。土地；取得費６００万円
、権利金１，２００万円、保証金５００万円（３０年間無利息、３０年複利現
価率０．２３２）、仲介手数料４０万円、契約時の更地価額３，０００万円、
底地価額１，５００万円とする。(基準年利率、考慮外とする）
→(判定)経済的利益の額５００－５００×０．２３２＝３８４万円。経済的利
益の額３８４＋権利金の額１，２００＝１，５８４万円＞３，０００万円×５
０％、∴譲渡があったものとみなす。（分離短期または、長期譲渡所得金額。
これは、その年の１月１日で所有期間が５年超か否かによる。）
∴(収入金額)　１，５８４万円
（取得費等）６００×｛１，５８４／（１，５８４＋１５００）｝＋４０≒３
，４８１，７１２円(譲渡所得金額＝)１５，８４０，０００－３４８１７１２
＝１２，３５８，２８８円。
上記において、「保証金」がなければ、１，２００万円≦３，０００万円×５
０％となり、不動産所得金額となり、収入金額に１，２００万円を計上する、
ことになります。

（権利金その２・上下空間に制限あり）
(仮定)地下鉄の敷設のため、Ｅ公団との間で、借地権を設定した。土地；取得
費１，６００万円、権利金７６０万円、契約時の更地価額２，５００万円、底
地価額１，８００万円
→(判定)権利金の額７６０万円　＞　（２，５００万円×５０％）×５０％＝
６２５万円（「上下空間に制限あり」のケース）、∴譲渡があったものとみな
す。
∴(収入金額)　７６０万円
（取得費等）１，６００×｛７６０／（７６０＋１，８００）｝＝４７５万円
(譲渡所得金額＝)７６０－４７５＝２８５万円

（権利金その３・通常・法人税）
(仮定)法人Ａが法人Ｂと、Ｂの建物所有目的で、事業年度当初に、借地権契約
を結びました。借地権設定前；土地；取得費６００万円、土地の通常の価額４
，５００万円、相続税評価額３，１５０万円。借地権権利金３，０００万円、
地代年額６３万円。借地権設定後；土地の価額１，５００万円。
→(判定){(４，５００－１，５００)／４，５００}≧５０％、∴著しい下落あ
り。
また、(相当の地代)　権利金の改訂　３，０００×（３，１５０／４，５００
）＝２，１００万円、（３，１５０－２，１００）×６％×（１２／１２）＝
６３≦受取６３万円。∴正常な取引であり、権利金の認定課税なし。
（土地等の簿価一部損金算入）６００×{(４，５００－１，５００)／４，５
００}＝４００万円（減、留）→すなわち、「借地権の設定」により、この分
減額になったということです。上記の「所得税」と比較した場合、「取得費等
」に比較して、Ｐ／Ｌで既に権利金の額３，０００万円は計上になっているた
め、別表四で「取得費等の額に相当する部分の金額」を調節するということで
す。

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２．農地の取り扱い「農地の権利移動・転用の制限」
「自己所有としたい、賃借して農作業がしたい」のですが・・・
→「下記の制約・手続き」をご覧下さい。

（１）基本；農地の転用について・・・農地を農地以外のものにする場合に
は、農地法により、都道府県知事の許可が要ります。なお、４haを超える場合
には、農林大臣の許可が必要となります。
（２）応用；許可申請が不要の場合・・・(イ)国または都道府県が転用する
場合(ロ)土地収用法により収用または使用した農地を、その収用または使用に
係る目的に供する場合(ハ)自己所有の農地（２a未満）を農業用施設に供する
場合
（３）●「市街化区域内」の農地を転用する場合は、農業委員会に届け出れ
ばよい。
（４）ただし、農地・採草放牧地の耕作目的での権利の移動は、市街化区域
でも農地法３条の許可（農業委員会の許可、一定の場合には都道府県知事の許
可）を要する。許可を得ないでした行為は、その効力を生ぜず、罰則規定（懲
役または、罰金）があります。
（５）農地法３条、５条で、許可を要する権利は、所有権、地上権、永小作
権、質権、使用貸借権、賃借権の６種類です。抵当権の設定に許可は不要です
が、競売するにしても、買受人に制限がでることになります。

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３．気分転換

相異なる実数 a、b、cがある。aa-k=b、bb-k=c、cc-k=aとすると、(a+b)(b+c)
(c+a)=1であることを証明せよ。
→(証明)「循環形」であることに留意する。
∴aa-bb=(a+b)(a-b)=b-c、同様に、bb-cc=(b+c)(b-c)=c-a、cc-aa=a-b、辺々
乗じて、(a+b) (b+c) (c+a) (a-b) (b-c) (c-a)=(b-c) (c-a) (a-b)、a≠b≠c
だから、両辺を(a-b) (b-c) (c-a)で割り算して、結論に至る。

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４．不動産評価の問題　（Ｈ１９年第１回問５を参照してください）
（１）ＣＦＰ問題として
　(仮定)対象不動産は、土地、建物です。（評価時点６月１日）
土地は、「旗のような形」をしており、前面道路の公示価格３００千円、総面
積１４５平方m、前面道路に３m接していて、対象地の路地状部分は１５平方m(
3m×5m)、有効宅地部分１３０平方ｍとから、成り立っています。
●対象地の評価時点における「土地」公示価格水準での価格
対象地「土地」の価格＝公示価格×（時点修正）×（地域要因比較）×（個別
的要因比較）
＝公示価格×((１００＋X)／１００)×(１００／（１００＋Y）)×（（１００
＋Z）／１００）＝２７７千円／平方ｍ

(ア)公示価格　３００千円
(イ)(時点修正X)・・・公示時点(その年の１月１日)から、評価時点（６月１
日）までの月数　５×月率０．２％＝１．０％。時点修正を行う。
(ウ)（地域要因比較Y）・・・街路条件（道路幅員）▲２＋交通接近条件(最
寄の駅への接近性)２＋環境条件(住環境)▲５＋行政的条件(用途地域等)±０
＝▲５（％）
(エ)(個別的要因比較Z)
　（路地上部分の面積１５平方m×路地上部分の減価率４０％　＋　有効宅地
部分の面積１３０平方m×有効宅地部分の減価率１０％）　／　対象地の敷地
面積１４５平方m　≒１３％(▲)
　以上より、
対象地「土地」の価格＝３００×((１００＋１)／１００)×(１００／（１０
０－５）)×（（１００－１３）／１００）＝２７７千円／平方ｍ

● 　　　　〃　　　　　　　「建物」　　〃
築後９年経過した建物（総床面積１４０平方m）。対象建物の構造・材質等を
検証した結果の再調達原価を２００千円／平方mとする。
(算定式)
各部分の減価修正額＝再調達原価(総額)×構成割合×（経過年数／耐用年数）
　　　　　　　　　　　　　主体部分　　　　　　　　　付帯部分
新築時の構成割合　　　　　　８０％　　　　　　　　　２０％
耐用年数　　　　　　　　　　２５年　　　　　　　　　１５年
新築時の再調達価額＝２００×１４０＝２８，０００千円
各部分の減価修正額＝２８，０００×８０％×（９／２５）＋２８，０００×
２０％×（９／１５）＝１１，４２４千円
∴２８，０００－１１，４２４＝１６，５７６千円

（２）相続税上の問題（土地、「財産評価問題」）として
計算上の奥行距離を基として評価する方法と、近似整形地を用いて評価する方
法の２つの方法のうち、有利選択をする。機会があれば、「例題」として取り
上げますが、読者各自、有名な問題ですので、検討してみてください。インタ
ーネットでも検索できると思います。

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５．税法上の変更点で気にかかるものの確認(応用；中小企業庁「中小企業税制
p.48」)
「小規模宅地等と自社株式の評価の特例」を併用活用の事例
（「自社株式(取引相場のない株式)に対する相続税の課税価格の１０％軽減特
例」）
(仮定)自社株式１０億円（発行済株式総額１８億円）、特定事業用宅地２４０
平方m
（相続税評価額１億円）を相続する場合
他の要件は、充足しているものとする。
→
(１st）特定事業用宅地等の適用・・・４００平方mのうち、２４０平方m
の適用→もともと面積では４００平方まで適用可能→∴２４０平方mすべて可
。
減価される額；もともと８０％減価だから、１億円×８０％＝０．８億円。
なお、この場合、１－{（４００－２４０）／４００}＝２／５だけ余裕があり
ます。
(２nd) max発行済株式等１８億円×（２／３）＝１２億円＞max１０億円 ∴１
０億円
１０億円×（２／５）＝４億円、１０％軽減なため、４億円×１０％＝０．４
億円。
(３rd) 以上より、０．８＋０．４＝１．２億円(評価減)となります。「事業
承継」には、朗報です。

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≪おわりに≫
今日の内容は、いかがでしたか。
この分野は、あと１回は取り上げたいと考えています。
お疲れ様でした。

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日常生活の中での法務と税務
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野村和雄
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今後とも、よろしくお願いいたします。