2007/02/21
『いい男』、『いい女』になるための不動産投資術 第011号
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『いい男』、『いい女』になるための不動産投資術
Produced by http://www.consul-plus.com/
2007年2月21日 第011号 毎週水曜日発行
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○ はじめて読まれる方へのごあいさつ
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このメールマガジンは、株式会社コンサルティング・プラス 代表 大澤明仁
による『不動産投資』に興味を持ち始めた方へのささやかな贈り物です。
不動産投資物件の購入を検討し始めた方、いつか購入したいと思ってる方、ま
たはすでに購入された方にもきっとお役に立つ情報・考え方をご提供したいと
思っています。
毎週日曜日に「直接対話」を目的に不動産投資についてのワークショップ
を開催しております。
ワークショップとは？http://www.consul-plus.com/blog/work.html
皆様からの疑問、質問は私にとってかけがえのない宝物です。ご興味ある方は
弊社ホームページよりワークショップへふるってご参加をお申し込み下さい。
http://www.consul-plus.com/
お会いできることを楽しみにしております。
株式会社コンサルティング・プラス
大澤明仁
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○第８回 『いい男』、『いい女』になるための不動産投資術
☆入居者とのトラブル・・・家賃滞納編
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■今週もよろしくおねがしいます！
今週は、入居者とのトラブルで一番やっかいな問題、家賃の滞納についてのお
話をしたいと思います。
私は投資物件の入居者様との賃貸借契約にて、毎月月末までに翌月分の家賃を
振込みしていただく内容で契約をしています。
毎月１日に私は銀行へ行き、通帳記入をしてきます。１ヶ月で一番嬉しい、
”給料日”よりも嬉しい、瞬間です！
（銀行にて）
ＡＴＭに通帳を入れます。記帳の音が始まり、鳴り止みません！！！
「ギー♪ キー♪ ギー♪ キー♪」
なんと心地良い音なのでしょう！ まさしく普段の努力の”おひねり”の音で
はありませんか！
自分の机に戻り、賃料精算書を作成します。
「あれ、△△物件の○○さんからの入金がない・・・」
「しかも○○さんはつい先日契約して入居したばっかりなのに・・・」
頭の中にいろいろな不安がよぎります。
「もしかしたら、このまま家賃が来月も入金がなかったらどうしよう」
「入居した早々このような状況だったら、悪意な入居者で常習犯かな・・・」
「ローンの返済に充てるはずの家賃が入らないと貯金から払わないと・・・」
みなさんは、この状況でどう考えますか？
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（たとえば・・・）
Ａさん：「あと１週間待ってみよう」
Ｂさん：「知り合いの弁護士に相談してみよう」
Ｃさん：「賃貸仲介業者に相談してみよう」
Ｄさん：「来月分の家賃が入金されなければ、その時考えようっと」
さぁ、みなさんはいかがでしょう！？
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
ここで、滞納保証会社の担当者から私が直接聞いた話を紹介します。
滞納保証会社とは、入居者が賃貸借契約をする際に、連帯保証人がいない場合、
保証会社がその入居者の連帯保証人になってくれるというサービスを提供する
会社です。
通常２年間で月額賃料の３０％程度で保証してもらえます。
（１０万円の家賃であれば３万円程度）
入居者との滞納トラブルがどうしても避けたい！という投資家にとってはとて
も便利な保証サービスです。
入居者の滞納した家賃保証（約３ヶ月間）だけでなく、強制執行までしてもら
えます。
彼らは、年間６万件くらいの契約をしています。６万人の入居者滞納した時に
は、電話による催促をし、手紙を送ったり、時には現地まで出向きます。
それでも支払がない場合には、裁判になります。そして最後には強制執行の手
続きに入ります。
（その担当者との会話）
私：６万件のうち、少額訴訟（裁判）になるのは何件くらいなのですか？
担当者：それがですねー、企業秘密なのですよー
私：まぁー、そうはおっしゃらず、そこを何とか！ ニュアンスだけでも
担当者：大澤さんだけですよ！ 実は・・・小額訴訟になる件数は・・・
３件です
私：・・・（言葉が出ません。。。）
担当者：しかも、強制執行の手続きに至るのは、その３件のうち・・・
たったの１件です。
私：６００００分の１ですか！！！ ○○さん、いい商売してますねぇー
担当者：ありがとうござます。
まさに、「目からウロコ」です。
そこでなぜ、なぜ６万分の１件なのかを聞きました。
担当者：「連絡を頂いたその日から毎日、丁重に電話するだけです」
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
家賃滞納者は２ヶ月以上家賃を滞納するともう支払ができなくなると私は考え
ます。（お金がないわけですから・・・）
すなわち、いかに１ヶ月以上の滞納をしないようにいかに催促するか。
いかに、通帳記帳したその日からオーナーから直接入居者に電話連絡します。
状況を把握し、つぎに連帯保証人にもすぐ連絡します。迷わずします。
連帯保証人にも協力してもらい、入居者が嫌な気分にならない様、催促できる
か！！！
連帯保証人さんにも協力して頂くスタンスをとるのもポイントです。「責任が
あるんだから支払え！」というのは凡人オーナーと同じ言い方なのです。
”いかに自分で直接、関係者の気分を害さずに催促できるか”
家賃滞納の奥義はここにあるのですねー。
一瞬で問題を解決する能力
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
『いい男』、『いい女』になるための不動産投資術がここにもあります。
やり方が正しければ、一瞬で問題は解決します。
問題やトラブルが日常出てきた時は、試されている”チャンス”です！
試した感想も是非お聞かせください！
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不動産投資実践コンサルタントの大澤明仁が普段考えていることを本音でその
まま書いております。そのため、もしかすると厳しい表現に感じる場合もあり
ますがご了承下さい。
読者の皆様からの疑問・質問にも答えていきたいと思います。
お問い合わせは info@consul-plus.comまで
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○最近のできごと
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最近、管理させていただいている賃貸物件の一室から火事が発生しました。
５階建ての５階部分から出火し隣の部屋も類焼してしまいました。
死傷者がでなかったのが不幸中の幸いでした。
管理物件の入居者の皆様には２年で１５０００円の借家人賠責保険に加入して
もらっているおかげで保証金が一世帯あたり４００万円くらい評価が出ました。
２Ｋの５０平米くらいの物件でしたが、４００万円も出たことに入居者はホッ
とした顔をされていたので一安心しました。
２年で１５０００円の借家人賠責保険・・・一日に約２１円です。
賃貸物件に入居している時は、必加入です！
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人々が一生、お金のために働かされることがない様に「お金」と「幸せ」の
関係を様々な視点から考え合わせ、なおかつそれらを正しく伝え、幸せに生
きるためのヒントをご提供することです。
・・・本気です！
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○編集責任者：株式会社コンサルティング・プラス 大澤 明仁
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