2007/02/07
『いい男』、『いい女』になるための不動産投資術 第009号
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『いい男』、『いい女』になるための不動産投資術
Produced by http://www.consul-plus.com/
2007年2月7日 第009号 毎週水曜日発行
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○ はじめて読まれる方へのごあいさつ
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このメールマガジンは、株式会社コンサルティング・プラス 代表 大澤明仁
による『不動産投資』に興味を持ち始めた方へのささやかな贈り物です。
不動産投資物件の購入を検討し始めた方、いつか購入したいと思ってる方、ま
たはすでに購入された方にもきっとお役に立つ情報・考え方をご提供したいと
思っています。
毎週日曜日に「直接対話」を目的に不動産投資についてのワークショップ
を開催しております。
ワークショップとは？http://www.consul-plus.com/blog/work.html
皆様からの疑問、質問は私にとってかけがえのない宝物です。ご興味ある方は
弊社ホームページよりワークショップへふるってご参加をお申し込み下さい。
http://www.consul-plus.com/
お会いできることを楽しみにしております。
株式会社コンサルティング・プラス
大澤明仁
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○第８回 『いい男』、『いい女』になるための不動産投資術
☆入居者とのトラブル・・・敷金トラブル編
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■今週の話題
今週は不動産賃貸業でもっとも多いトラブルの一つでもあります、入居者との
トラブル「敷金」についてのお話をさせて頂きます。
入居者：「月末に退去します」「敷金はもちろん全額戻りますよね」
オーナー：「退去の立会いの状況を見てみないと何ともいえません」
↓
（退去の立会いにて）
入居者：「ね、きれいでしょ」
オーナー：「このフローリングの傷はなんですか？」
入居者：「最初からありましたよ」「だから敷金は全額返してくださいね」
すでに賃貸業をしている方は、こんな会話をした経験があるのではないでしょ
うか。
■ＴＶの報道
テレビのワイドショーやニュースでさかんに「敷金トラブル110番！」などの
お題にて敷金トラブルについて報じています。
「入居者は泣き寝入りしてはいけない」
「敷金は全額返ってくるのをご存知ですか！？」
おっしゃるとおり、全額、敷金はオーナーから入居者に返還されます。故意に
つけた傷など何もなければの話ですが。預かり金ですから。
■裁判所にて
そういう私も、先日、簡易裁判所にて敷金返還の少額訴訟にて入居者と話し合
いをしてきました。。。
預り金としての敷金は毎月家賃の２ヶ月分です。退去された時の部屋の状況が
あまりにもひどくて・・・思わず「敷金は返せません・・・」と言いました。
ワンルームの部屋ですが、床は部屋の中央に向かって落ち込んでいて傾斜がつ
いています。まるで”蟻地獄の巣状態”になってるではありませんか！
キッチンもボロボロ、お風呂も悲惨な状況でした。ううううぅぅぅ。
（写真をお見せしたいくらいです）
訴訟の日、私と入居者と裁判官の話し合いが始まりました。
私：「写真を持ってきましたので、裁判長 良く見てください！」
「こんなひどい状況で退去された経験は初めてです！」
裁判長：「ところで、入居者が入居する前の部屋の写真はあるのかい？」
私：「入居中の物件を購入したので部屋の中も見ないで購入しました」
「前所有者にも聞いたのですが写真は持っていないそうです」
裁判長：「それでは、”証明”できないじゃないか」
「使用前使用後が”証明・説明”ができないと証拠になりません」
「敷金は全額、入居者に返還しなさい！」
私：「せめてハウスクリーニング費用３万円だけでも認めて下さい」
裁判長：「だめです、全額返金しなさい」
私：「質問を１点だけ。裁判長は収益不動産を所有したことはあります
か？」
裁判長：「ありません」
私：「わかりました・・・」
■経験から学んだこと
不動産投資の最大の目的は、「入居者の幸せを願うこと」です。
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この”事件”からもとても鮮烈に私はメッセージを受け取りました。
それは・・・
・敷金はもう預らない
・預り敷金は全額スグ入居者に返し、エネルギーを次の入居者探しに向ける
訴訟をしている間の時間・元入居者との電話でのやり取りしている時間、その
エネルギーを考えると、その労力を、部屋のヴァリューアップや次なる入居者
探しの工夫に向けたほうが自分自身、精神的に前向きで幸せなのです。
そのエネルギーがネガティブな方向に向かってしまって、少しでも次の入居者
探しが時間のロスが出来てしまうとします。
次の入居者が決まるのが２ヶ月後なのか１ヶ月後なのかで１ヶ月分の家賃分に
違いが出てきます。預り敷金の１ヶ月にこだわるより、次の賃付け（入居者探
し）にこだわったほうが前向き（自分も幸せ＋元入居者も幸せ）なのです。
■自分は舞台監督！
自分の人生は自分の舞台に例えることができます。同じように不動産投資も舞
台にたとえると自分が舞台の演出を手がける監督なのです。
監督はキャストを自分で選定します。賃貸業においてもキャストは自分で選定
するところで共通です。入居者も入居審査するわけですから。。。
入居者は大切なキャストです。客付け賃貸仲介業者、リフォーム屋さんなども
舞台に登場してきますね。
そこでだれか、メインキャストが大切な舞台の公演中の見せ場のクライマック
スで”ミス”をしたとします。そこで監督はどう声を掛けますか？
自分が監督だったら・・・”金の卵”であるキャストを大切にします。
「明日はきっと出来るよ！絶対大丈夫！」
■自分のポジショニング
舞台上でどの位置に立つのか、キャストなのか監督なのか、または観客なの
か・・・それぞれのポジションにより見方が考え方が受け取り方が変わるので
す。
生まれたての赤ちゃんに「泣くな！」と怒る人はいないのです。自分のポジシ
ョンは大人で、赤ちゃんは子供なので怒らないのです。しかし、自分大人、相
手も大人というポジションを取った途端に、「泣くな！」「信じられない！」
とか「許せない」という感情が出てきてしまうのです。
退去の際、元入居者も大切な家族、自分の子供？？と思えば・・・元入居者の
幸せを願い、また会える日を楽しみに見送りしたい気持ちになります。
次の瞬間、自分のエネルギーは部屋の満室稼動を目指して全神経を集中させる
のです。
”ポジションの法則”
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
これもまた、いろいろな生活の場面で使えそうです。『いい男』、『いい女』
になるための不動産投資術がここにあります。
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【ご注意】
不動産投資実践コンサルタントの大澤明仁が普段考えていることを本音でその
まま書いております。そのため、もしかすると厳しい表現に感じる場合もあり
ますがご了承下さい。
読者の皆様からの疑問・質問にも答えていきたいと思います。
お問い合わせは info@consul-plus.comまで
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○最近、気になるもの
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最近、気になるものがあります。それは、万年筆です。仕事においてもメール
マガジンを書くにも、自分の考えをまとめる時にも万年筆を多用します。
パソコンが普及し、スケージュール管理などもＰＣを利用されてる方は多いと
思います。文字を書く時間は以前と比べると格段に減っているのでないでしょ
うか。私は、万年筆のおかげで昔よりも現在のほうが文字を書く時間は増えて
います。
白い紙に、お気に入りの万年筆で自由に自分の頭の中の考えを書く・・・
これがたまらなく良いのですねー。試しにやってみてください。
万年筆のはじめの入り方としてはパイロットのキャップレス”ｄｅｃｉｍｏ”
をお勧めします。ペン先の種類は”Ｂ（ブロード）”をお勧めします。
とても滑らかで書き味抜群です！（私も愛用しています）
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私たちの目的は・・・
人々が一生、お金のために働かされることがない様に「お金」と「幸せ」の
関係を様々な視点から考え合わせ、なおかつそれらを正しく伝え、幸せに生
きるためのヒントをご提供することです。
・・・本気です！
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○編集責任者：株式会社コンサルティング・プラス 大澤 明仁
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