2009/11/05
ペット【強制】マンションってどうなの？
こんにちは。 賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉です。 先日、ペット【強制】マンションを見てきました。 ■大友哲哉の３つのメルマガのお知らせ １、まぐまぐのメルマガ（無料） ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ アパート・マンション経営のお役立ち情報を配信しています。 http://www.mag2.com/m/0000214966.html ２、大家塾独自配信メルマガ（無料） ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ セミナーやイベントの優先案内や割引などのお得情報を配信しています。 今、登録すれば過去30日間のお得情報を手に入れられます。 http://www.ooyajuku.com/neo/usrctrl.php?mag_id=2 ３、不動産投資メルマガ（無料） ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 物件情報の提供を中心に発行します。 http://www.ooyajuku.com/neo/usrctrl.php?mag_id=11 ※いずれも解除はいつでも出来ます。 ■先日、新築のペット【強制】マンションを見てきたんです。 ペットを最初から飼育していないとＮＧ！ 入居してから飼うのはＮＧなんだそうです。 （理由はオーナーの意向とのことで詳細不明） 思いっきり尖がった【コンセプト】ですよね。 確かに、これほど尖ったコンセプトを打ち出すのはアリです。 後から飼育するのはＮＧというのは、 ある程度飼育の経験のある入居者でないと、 その後のトラブルのリスクが高いから、 との考えではないかと思いますが、 実際はわかりません。 逆に言えば、飼育暦○年の人たちの住むマンション、という、 コンセプトで、他のペット共生マンションと差別化もできます。 と、思ったのですが、 あんまり、そういうUSPといいますか、 ブランディング化というか、 打ち出し方があまり感じられません... もったいない... ■コンセプトが尖ってる割には、ハードウェアは普通です。 一般的に求められる自己資金を出して、 建築した賃貸マンション、という感じです。 ペット向けのハードウェアがほとんどありません。 ペット【強制】マンションといいつつも、ハードウェアは普通です。 大友さん...【強制】って...漢字変換ミスしてるよ... いえいえ、漢字はあえて【共生】ではなく【強制】としました。 ■ハードウェアは普通。でもソフト的にコンセプトを打ち出す。 ペット【強制】マンションという強いコンセプト。 最初から飼っていないとダメだと。 でも、ハードは普通。 これ、賃貸経営向きです。 時代の変化に合わせて、ソフトなら柔軟に対応できるからです。 企画として意図しているのか、 たまたまなのかは分かりませんが、 ペット【強制】マンション ありだと思います。 もっと強く打ち出してもいいのになあ。 でも、気をつけたいのは次のようなパターン。 ■よくあるパターン ペット共生マンションにすると家賃アップできる！ だからペット専用のハードウェアに投資をしても割りに合う！ うーん。 将来、ペット対応物件が増えくるのは間違いありません。 ペット専用のハードウェアがあるに越したことはありません。 でも、過度な投資を回収できるのか心配です。 ペット物件供給過多となり、家賃下落のに対応できないリスクが高いです。 ■コンセプトが尖っているのはいいけれど。 とはいうものの、 もう少し柔軟な受け入れをしてもいいと思います。 周りの人たちはペットを飼っていて、 そういうのを見ていたら、 自分も飼いたくなってきた。 でも、後から飼うのはＮＧってどういうことよ？ って、入居者、思うんじゃないかなあ。 でも、ソフトウェアでコンセプト作りはいいですね。 ■ソフトウェアを変更することで空室対策ができる ハードウェアの特徴ではなく、 こうした、ソフトウェア的な、 ちょっとした募集方法の工夫で、 コンセプトを打ち出すことができます。 このソフトウェアを順次バージョンアップすることで、 リスクを回避しつつも、入居者を広く受け入れて、 空室対策を図ることができます。 11/7（土）午後より、 早期満室・安定経営のためのノウハウセミナーで、 このあたりの話を詳しくご説明します。 第1部：ニューミックス満室経営－入居募集のブルーオーシャン戦略－ ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 講師 賃貸経営コンサルティングマスター 大友哲哉 テーマをカンタンにいうと、 「募集の間口を広げる」 です。空室対策の相談を受けて、 募集の間口を広げましょうと提案しても 「外国人はちょっと...」 「生活保護者はちょっと...」 「高齢者はちょっと...」 となります。 「もったいないなあ」と思うものの、 限られた電話相談の時間内で、 「心配しすぎ」なんだと説明する時間がとれません。 なにも、 外国人専用アパートにしましょう！ 生活保護者専用アパートにしましょう！ 高齢者専用アパートにしましょう！ という話ではありません。 ８割くらいの部屋は埋まってるでしょうから、 残りの２割りについて、 彼らのような入居者がいても良いのではないでしょうか。 たしかに彼ら独自のリスクはあります。 でも、そのリスクを回避・軽減・転嫁できる方法があって、 回避・軽減・転嫁するコストが入居者負担なら、 断るなんてもったいないですよね？ そんなお話です。 第2部：障がい者の入居需要と対応方法（仮称） ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 講師 社会福祉法人にりん草 本部事務長 吉川真智子氏 つづいて第2部では、今まで語られることのなかった 障がい者の入居需要と対応方法です。 中心となるのは、いわゆるグループホームの話となります。 ・障がい者の実態、賃貸住宅での注意点。 ・○○には助成金がでないが、実は○○に助成金が出る。 ・○○だと、その助成金は1/2だが、○○だと7/8の助成金が出る。 ちなみに、グループホームの近くのアパートやマンションの１室を、 グループホームの○○のような形で、 グループホームの制度の中に入れることもできる、 なんてお話もあります。 第3部：入居中のクレームの種類とその予防方法（仮） ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 講師 住まいるレンジャーRELO24 岸上氏（仮） 主に、管理会社から一次対応受付業務を行っている同社より、 10万戸もの数の中から、どのような問い合わせが多いのか、 前もって管理会社や大家さんからこんな案内があれば、 大きな問題にならなかったのに... という点について、予防方法をお話して頂きます。 特に、属性の良くない入居者から、 どんな問題が発生しやすいのかについては必見です。 ニューミックス満室経営－入居募集のブルーオーシャン戦略－ ▼詳細・お申込はコチラ。今すぐクリック！ http://www.ooyajuku.com/semminer091107/ 追伸 例えば、総務省統計局によると、 日本全国の非正規雇用者は、 平成10年から平成20年の間に、 1.5倍増えています。 雇用者数全体の差はありません。 フリーターや派遣社員だから入居審査をNGと考えていると、 どんどん人数が少なくなっていく層の人たちを奪い合うことになって、 競争がどんどん激しくなっていきます。 外国人、離婚者、母子家庭、中年独身、高齢者... リスクを回避しながら、彼ら彼女らを受け入れる方法を、 お話いたします。 ニューミックス満室経営－入居募集のブルーオーシャン戦略－ ▼詳細・お申込はコチラ。今すぐクリック！ http://www.ooyajuku.com/semminer091107/ ●お問い合わせは下記フォームからお願い致します。 https://www.form-answer.com/applications/YRNTF ※このメルマガに返信しても対応できない場合があります。 ●大家塾の会員制度はこちらです。 http://www.ooyajuku.com/neo/usrctrl.php?mag_id=8 ※５回に分けたメールでご案内いたします。 現在ご入会の方には、下記の特典がついています。 １．定価2万円～5万円のDVDを１セット無料進呈 a.定期借家実務マスター講座DVD http://www.teishaku.net/ b.ペット物件パーフェクトセミナー※編集中 http://www.ooyajuku.com/closed_seminar/20090919.html c.ライフプランニングから逆算する不動産投資講座（仮称） ※編集中 ２、電話相談・面談相談無料（1回30分回数制限なし） ３、大家塾主催セミナーの無料参加 ４、大家塾主催セミナーの資料や音声の無料ダウンロード ５、大家塾主催【特別】セミナー割引参加 ６、大家さん学びの会®正会員としてSNSに参加 ７、売買仲介手数料半額サービス（ゴールド会員限定） ---------------------------------------------------------------------- 【 発行 】実践！金持ち大家塾板橋校 事務局：大友不動産有限会社 【責任者】大友哲哉 【 住所 】東京都板橋区成増三丁目10番15号 【 TEL 】03-3977-0866 【 FAX 】03-6915-6707 【 URL 】http://www.ooyajuku.com 【 MAIL 】info@ooyajuku.com 【 解除 】http://www.mag2.com/m/0000214966.html お問い合わせフォーム https://www.form-answer.com/applications/YRNTF
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