http://archive.mag2.com/0000209388/index.html 2008-09-06T00:00:25+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080906000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（８４号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（最高裁平成１３年１１月２２日、判タ1083号117頁判時1772号49頁）<br />原告は、市街化区域内にある土地を購入することに決めました。その際に、不動<br />産の仲介業者と結んだ専属選任媒介契約書には、土地の実測面積１７７平方メー<br />トル、公簿面積も同様との記載がされていました。さらに、原告が仲介業者に対<br />して、土地の実測図面を要求したところ、土地面積が１７７平方メートルと記載<br />された公図の写しを交付されたようです。<br />　ところが、いざ住宅を新築しようと思って、土地を測量したところ、土地の実<br />測面積は１６７．７９平方メートルであって、売買契約書に表示されていた面積<br />１７７平方メートルに９．２１平方メートル不足していることが判明したのです。<br />つまり、土地の面積が契約書記載の面積よりも小さかったのです。<br />　そこで、原告は、土地の売主に対して売買代金の減額を主張して、支払った代<br />金の一部の返還を求めることにしました。<br /><br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080906000000000.html">続きを読む<a> 2008-09-06T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080823000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（８３号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（最高裁平成５年１１月２５日、判時1500号175頁）<br />原告は、不動産会社の被告との間で、マンションを購入する売買契約を締結しま<br />した。代金は４５００万円で、そのうちの１８５０万円について、原告としては<br />他の銀行融資よりも条件が有利であった住宅金融公庫の融資を受けるつもりでい<br />ました。<br />　両者の間で結ばれた売買契約には、次のような条項が記載されていました。<br />（１）売主の責に帰す住宅金融公庫等住宅ローンの融資が実行されない場合に限<br />り売主買主双方共違約損害金の適用を受けないでこの契約を解除することができ<br />る<br />（２）売主の責により住宅ローンが不成立の場合に限り、買主は（中略）本契約<br />を解除することができる<br />　ところが、原告が購入したマンションは、住宅金融公庫から融資を受けるため<br />の条件を満たしていないものでした。そのため、原告は住宅金融公庫からの融資<br />を受けることができなかったのです。そこで、原告は契約を<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080823000000000.html">続きを読む<a> 2008-08-23T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080809000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（８２号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（最高裁平成１８年１月１７日、判タ1206号73頁判時1925号3頁）<br />被告は、鮮魚店を開業するために土地を買いました。そして、間口を広げるため<br />に、本件で問題となった土地などをさらに購入したのです。被告は購入した土地<br />を専用進入路として使用し、さらにその通路をコンクリート舗装しました。<br />　これに対して、原告は、被告が通路として使用している土地について実は原告<br />の所有物だったとして、所有権が原告にあることの確認と、コンクリート舗装の<br />撤去を求めて訴えを提起しました。<br />（事案を単純化しています）<br /><br />・法律上のポイント<br />民法１６２条は、自分のものだと思って２０年間にわたって土地を占有していた<br />人は、その土地が仮に他人のものだったとしても、自分のものだと信じ込んでい<br />た人の所有物になると、規定しています。<br />　しかしながら、判例は、２０年間にわたる占有の後に、別の人がその同じ土地<br />を購入<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080809000000000.html">続きを読む<a> 2008-08-09T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080726000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（８１号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（最高裁平成元年１１月８日、判タ710号274頁）<br />市長が、市の指導に従わない建設業者の建設したマンションに水道供給を拒否し<br />たところ、水道法という法律に違反するとして、市長に対して罰金が科せられた<br />事件です。<br />　市では、市内のマンション建設の急増とそれに伴う紛争の多発などに対応する<br />ため、指導要綱というものを定めました。指導要綱では、マンションを建設する<br />際に周辺住民からの同意や教育施設負担金の寄付などを定めており、もしこの要<br />綱に違反した場合には、上下水道などについて必要な協力を行わないと規定して<br />いました。<br />　そして、ある建設会社が、市の指導要綱に従わなかったことから、市は給水契<br />約の締結を拒絶するに至ったのです。<br /><br />・法律上のポイント<br />指導要綱は地方自治体の市長などが策定するもので、法律ではありません。しか<br />し、この指導要綱に沿っていわゆる行政指導が行われ、市の指導に従わ<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080726000000000.html">続きを読む<a> 2008-07-26T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080719000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（８０号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（最高裁平成６年７月１８日、判タ888号118頁判時1540号38頁）<br />原告から土地を借りていた某氏は、その土地の半分を被告に転貸していました。<br />被告が、転借したその土地の上に建物を建てて所有していたところ、原告から建<br />物の撤去を求められてしまいました。なぜなら、土地の賃借人（被告にとっては<br />土地の転貸人）が、土地の賃料を支払っていないから、というのです。<br /><br />・法律上のポイント<br />被告は、賃料を滞納している土地の賃借人に代わって、未払賃料を支払うことも<br />できます。ただ、被告が未払賃料の立替払いをするためには、土地の賃借人が賃<br />料を滞納している事実を、知らなければなりません。ところが、民法の規定が契<br />約の解除は「相手方」すなわち土地の賃借人にのみ伝えれば足りるとしているた<br />めに、賃貸人（原告）が転借人（被告）に賃料滞納の事実を伝えずに、いきなり<br />土地の賃貸借契約を解除してしまうと、転借人としては未払賃料を立替える機会<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080719000000000.html">続きを読む<a> 2008-07-19T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080628000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７９号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（最高裁昭和６３年７月１日、判タ680号118頁判時1287号63頁）<br />自分の借りた土地や住宅の賃料を支払うのは当たり前です。それでは、他人の賃<br />料を、本来支払うべき賃借人が反対しているのに、別の人が払ってもいいのでし<br />ょうか。<br />　今回の事案では、ある人が被告から土地を借りていました。そして、原告はそ<br />の土地の上にあった建物を、土地を被告から借りていた人から借りていました。<br />図式すると以下のようになります。<br />被告（土地の賃貸人）ー（土地を賃貸）→ある人（土地の賃借人、その土地の上<br />にある建物の所有者兼賃貸人）―（建物を賃貸）→原告（建物の賃借人）<br />　この図式から、土地を貸している被告と、その土地の上にある建物を借りてい<br />る原告との間には直接の契約関係が存在しない（２人の間で直接にはものを賃借<br />していない）とわかります。ですから、土地の賃料を支払うべきは、原告ではな<br />くあくまでも土地を借りていたある人です。<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080628000000000.html">続きを読む<a> 2008-06-28T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080621000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７８号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（東京地裁昭和５９年１２月２６日、判タ555号236頁判時1152号148頁）<br />不動産取引の専門業者同士で宅地の売買をしたところ、建築基準法上の制限など<br />があったために、建売住宅地として買主が売却できなかった事案です。<br />　建築基準法４３条１項によると、住宅などを建てる敷地は、原則として４メー<br />トル以上の道路に、２メートル以上接していなければなりません。このような決<br />まりを、接道義務と言います。建売建築や土地分譲などを営んでいる原告は、被<br />告となった不動産の仲介業者から宅地を購入して、建売住宅地として販売するつ<br />もりだったのですが、建築基準法の接道義務を購入した宅地が満たしていなかっ<br />たために、宅地を購入した目的を達成することができませんでした。<br />　そこで、原告は被告に対して、建築基準法上の制限などをきちんと調査して説<br />明してくれなかったとして、損害賠償を請求したのです。<br /><br />・法律上のポイント<br />法律上の<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080621000000000.html">続きを読む<a> 2008-06-21T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080607000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７７号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（世田谷区建築審査会裁決平成１９年１０月２日）<br />通常、建物を建築する際には建築確認をしなければなりません。建築に着工する<br />前に、その建築計画が法律や条例などに適合しているとの確認を建築主事または<br />（民間の）指定確認審査機関から受けなければならないのです。<br />　では、仮に建築確認の判断に不服があった場合には、どこへ苦情を言えばよい<br />のでしょうか。裁判所へ訴えるのでしょうか。実は、建築基準法では、「建築審<br />査会」と呼ばれるところの判断（裁決）を経た後でなければ、裁判所に訴えるこ<br />とができないと定められています。このような制度は、審査請求前置主義と呼ば<br />れています。<br />　今回の事案では、９階建てのマンション建設について建築確認の判断に不服の<br />ある地域の住民が、建築審査会に建築確認処分の取消しを請求しました。取消し<br />を請求する理由として、法律が定める高さ制限に反していることや、自動車車庫<br />の前面空地に法律が要求するスペースを確保してい<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080607000000000.html">続きを読む<a> 2008-06-07T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080531000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７６号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（東京地裁昭和６０年１０月３０日、判タ593号111頁判時1211号66頁）<br />ある夫婦が住んでいる住宅の敷地の隣地を、建設会社などが賃借して地下１階地<br />上４階建てのビルを建築しました。<br />　事案は複雑ですが、ここでは２つの事実を取り上げます。<br />　まず、建設会社らは設計上３．４４メートルなのに５メートル掘削して、H鋼<br />を打ち込みました。土地が軟弱地盤だった上に、H鋼の打ち込み方が適切を欠き、<br />埋め戻しが不十分だったために、土地の不等沈下が生じてしまったのです。その<br />結果、工事現場の隣の敷地にあった夫婦の住宅にも、亀裂や床面の傾斜、立て付<br />けの狂いなどが発生しました。<br />　そこで、夫婦は建設会社らに損害賠償の支払いを請求しました。<br />　これに対して、ビルを建設した建設会社らは、夫婦に対して目隠しの設置を要<br />求しています。この要求は同じ裁判で審判されているものの、夫婦からの損害賠<br />償請求とはまったく別の争いとなります。<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080531000000000.html">続きを読む<a> 2008-05-31T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080524000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７５号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（名古屋地裁平成１７年８月２６日、判時1928号98頁）<br />駅周辺地区での第二種市街地再開発事業を計画した市が被告、再開発の対象とな<br />る地区に土地を所有して、歯科医院を経営してた者が原告です。<br />　市は再開発のために原告の土地を入手しなければなりません。そこで、今回の<br />裁判で問題となった土地を、代替地として市は原告に提案しました。両者が合意<br />して土地の売買契約を結んだ時点では、この土地にアスファルト舗装がしてあっ<br />たために、地中の状態までは外観からはわからない状態だったようです。<br />　原告は土地を購入して、建物の建設工事に着手しました。そして、建物の基礎<br />をつくるためにアスファルトを剥がしたところ、大量の廃棄物が埋められている<br />ことが判明したのです。廃棄物の内訳は、コンクリートの塊や陶器片、製陶窯な<br />どの産業廃棄物で、１.１８４メートルの深さまで大量に埋まっていました。<br /><br />・法律上のポイント<br />買った土地に廃<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080524000000000.html">続きを読む<a> 2008-05-24T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080517000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７４号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（福岡高裁平成１９年３月２０日）<br />ある賃貸住宅の２階から、その部屋の賃借人が転落しました。転落した人はすぐ<br />に病院へ運ばれましたが、病院で死亡してしまったのです。そこで、賃借人の相<br />続人は、以下のように主張して賃貸人に損害賠償を請求しました。<br />　賃貸住宅の構造に欠陥があったために、賃借人は洗濯物を干すためには窓から<br />外に身を乗り出さなければならなかった。ところが、その窓には手すりなどが設<br />置されていなかったために、身を乗り出すと転落する危険性があった。それにも<br />かかわらず、賃貸人はなんらの対策も講じなかったのだから、賃借人のうけた損<br />害（死）について責任を負うべきである。<br /><br />・法律上のポイント<br />賃貸人は賃貸住宅から利益を得ている以上、その欠陥から生じた損害は払わざる<br />を得ません。あるいは、契約をして住宅を貸し出している以上は、その安全に配<br />慮する義務があるともいえるかもしれません。今回の事案でも、賃貸<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080517000000000.html">続きを読む<a> 2008-05-17T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080503000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７３号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（前橋地裁沼田支部平成１４年３月１４日）<br />被告となった市から宅地の提供を受けて、原告がその土地の上に建物を建てたと<br />ころ、地盤沈下が生じてしまった事案です。<br />　ことの発端は、被告による環状線事業に伴う用地取得の対象に、原告が事業を<br />営んでいた土地がなったことです。収用される土地の代替地を被告から提案され<br />たものの、原告はお城の堀にゴミを投棄して埋め立てた土地ではないかとの懸念<br />を抱きました。そこで、原告が土地の状態について調査を依頼したところ、被告<br />は地盤調査の実施を約束しました。<br />　その後、被告は地盤調査を実施しました。しかし、その調査方法は地耐力調査<br />１カ所、試掘調査１カ所を行ったに過ぎず、土地が宅地に適しているか否かを判<br />断するには不十分なものでした。<br />　原告は被告から「建物建築に不適な土地ではない」との説明を受けたことから、<br />建物を建築しました。ところが、実際には地盤の沈下によって建物は傷だらけと<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080503000000000.html">続きを読む<a> 2008-05-03T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080426000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７２号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（神戸地裁平成１５年４月８日）<br />原告が注文した住宅の引き渡しを受けたところ、その建物には雨漏りや室内への<br />湿気の浸透現象といった重大な欠陥が生じていました。そこで、原告は建設会社<br />などに対して、損害賠償や慰謝料を請求しました。<br />　すると、被告となった建設会社から逆にお金の支払いを請求されてしまったの<br />です。建設会社の主張によると、土間コンクリートの敷設工事やグレーチング（<br />溝蓋）の設置工事を原告から依頼されたのだから、もともとの工事代金とは別に<br />請求できるというのです。<br /><br />・法律上のポイント<br />裁判所の事実認定によれば、建設会社は提訴されるまでにこのような工事代金を<br />原告に請求していません。これまで請求していなかった工事代金を、突然請求し<br />始めたわけです。<br />　建物を注文した原告はもともとの工事代金に含まれていると考えていた訳で、<br />このような被告からの請求は不意打ちです。とはいえ、被<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080426000000000.html">続きを読む<a> 2008-04-26T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080412000000000.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７１号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（東京高裁昭和３６年１２月２０日、判タ127号52頁判時295号28頁）<br />住宅の建設を請け負った建設会社が、注文者に請負工事の代金を請求したところ、<br />注文者から請負代金の支払い義務はないと言われてしまいました。なぜなら、建<br />物の以下の部分などに不完全な箇所があるからというのです。<br />（１）欄間のガラスがはめ込まれていない<br />（２）一階洋間のマントルピースの飾板の塗装が不完全<br />（３）洋間の蛍光灯箱のすりガラスがはめ込まれていない<br />（４）二階廊下のラッカー塗装が不完全<br />（５）階段のラッカー塗装などが不完全<br /><br />・法律上のポイント<br />請け負った住宅建設を完成させて注文者に引き渡せば、請け負った建設会社は報<br />酬を請求することができます。では、仮に引き渡した後に建物の欠陥（瑕疵）が<br />見つかったとして、欠陥住宅を引き渡された場合であっても建設会社には報酬を<br />注文者に請求する権利があるのでしょうか。<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080412000000000.html">続きを読む<a> 2008-04-12T00:00:00+09:00 http://archive.mag2.com/0000209388/20080405000000002.html 　<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />住まいと法律～判例編（７０号）<br />━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br />・事実<br />（福岡高裁平成１８年３月９日、判タ1223号205頁）<br />原告は売主の被告からマンションを購入しました。ところが、そのマンションに<br />は外壁タイルの剥離・剥落という欠陥がありました。そのため補修工事を行うこ<br />とにしました。<br />　工事の期間は約１年４ヶ月に及び、その間、住民の原告は補修工事に伴う騒音<br />や粉塵などに悩まされたのです。また、その補修の施工方法は目地の仕上げを浅<br />く変更したり、一部アンカーピンニング工法を採用するなど、新築時の工法とは<br />異なるものでした。<br />　そこで、原告らは建物の資産価値が下がったとして、損害賠償を被告に請求し<br />たのです。さらに、補修工事時の精神的苦痛に対する慰謝料と、弁護士費用につ<br />いても請求しました。<br /><br />・法律上のポイント<br />購入した新築住宅に欠陥があった場合、通常はいわゆる瑕疵担保責任が問題とな<br />ります。瑕疵担保責任とは一般には聞き慣れない言葉ですが、民法の<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000209388/20080405000000002.html">続きを読む<a> 2008-04-05T00:00:00+09:00