家づくりの“プラス”ワンポイント 

【家づくりの“プラス”ワンポイント】第71号：リセールバリューを考えた家・過剰品質を排除した家

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┃┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃第71号┃
┃┃家を建てる前に読む、家づくりの“プラス”ワンポイント┏━┛      ┃
┗┛      　　　                                 　　   ┃2008/01/10┃
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「家を建てる前に読む、家づくりの“プラス”ワンポイント」


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  　■ リセールバリューを優先させるか、過剰品質を排除するか ■
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さて、いよいよ2008年がはじまり、家づくりをお考えのみなさまにとっては、

そろそろ本腰を入れて準備を始める時期となりました。

前回のメルマガでは消費税の行方について解説しましたが、

今回は、住宅そのものの価格で大きな要素を占めるリセールバリューと

過剰品質について解説していきます。


まず、リセールバリューというコトバは、新車を買う時には必ずといって

いいほど話題になります。

簡単にいえば、手放すときにいくらで売れるのか？という予測です。


車種、車体の色、グレードなど、中古で売却するときを考えてクルマを

選ぶのか、最初から乗り潰すつもりで不人気車を安価で買うのか？


環境や生涯にわたって支払う金額を考えれば、クルマにしろ家にしろ、

何世代にわたって長持ちさせたほうが良いに決まっています。


つまり、リセールバリューを最優先で考慮すると、住宅性能や耐久性、

環境性能は高いほうが有利に働きます。

よく誤解されるのですが、住宅性能や耐久性、環境性能はハウスメーカーで

建てても地元工務店で建てても、データに裏付けされたきちんとした設計

施工であれば、事実上の差はありません。


また、不動産会社などからよくハウスメーカーが有利という話も出ますが、

自民党住宅土地調査会がまとめた「200年住宅ビジョン」政策提言レポート、

および国交省が200年住宅ビジョンを受け、08年度の通常国会に提出する予定

で進めている「住宅長期利用促進法」（仮称）のなかには、「ハウスメーカー

が良い」とは、一言も盛り込まれておりません。


しかし、住宅性能を最優先に据えると、どうしても住宅本体の価格は高めに

なってしまいます。

土地価格が上昇しているなか、そもそも建物にかけられる金額がいっぱい

いっぱいだとすると・・・


住宅ローンの内容をよく吟味することで、最少の金利変動リスクでも数千万円

のトクになってしまうのですが、そもそも借入可能額の問題があります。


その場合は、過剰性能・過剰設備の見直し(引き算)による建築コストの圧縮や

近い将来の借り換えを前提とした外資系住宅ローンの活用も選択肢に入ります。


企画型の住宅や分譲住宅と違い、注文住宅ではそのあたりの調整は自由自在。


決められた型がないことを最大のメリットとして対応するのです。


住宅ローンという金融商品を、個人が背負う生涯最大のリスクとして捉え直し、

住宅ローンという切り口も十分考慮しながら、家づくりを考える。

これが、来るべき年金不安・社会保障不安時代を勝ち残る家づくりのポイント

になってきます。


行政サイドでも、この動きを支援するような動きに変わりつつあります。

200年住宅ビジョンがこの時期に出てきた背景とは、耐震偽装事件以来

ダークな印象になってしまった国交省と住宅行政のイメージチェンジに

あるのです。

耐震偽装事件以降、国交省は業界保護から消費者保護へと、その軸足を

転換しました。


低質な住宅しか供給できない企業に一生で最大の買い物を託すのか、

高質な住宅を供給できる企業に、高質な買い物、またはリーズナブルな

買い物を託すのか。


自分たちが思い描く家づくりのビジョン（理念）をどこに置くかで、

必然的に新しい住まいの内容は大きく変わってきます。



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 　  　　　　　　　　■ 編　集　後　記 ■
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先日の住宅ローン打ち合わせの席。

お客さまご指定の場所で、某金融機関の担当者と私がお客さまとお話して

いました。


当初お客さまは、ある住宅ローンで組む計画で考えていました。

私がご提案した方法はその住宅ローンとは違う組み方。


そこで、お客さまが当初考えていた住宅ローンと、私が金融機関担当者と協議

していた、支払額を少しでも少なくする住宅ローンの仕組みを、それぞれ

総支払額の観点からシュミレーションしていました。


結果は、総支払額で3,000万円近い差。

ここまでの差が出ると、ほんとうに家がもう１軒建ってしまいます。


月々の支払いにして数万円もの開きが出たのです。


住宅ローンの怖さは、金利や固定期間だけで判断できないところ。


支払いサイトの問題や各種手数料など、総合的な視点で判断することが

大切なのですが、このように細かい部分はお客さまだけではどうしても

チェックが行き届きません。


住宅本体の値引きも大切かもしれませんが、相続・贈与など、どうしても

避けられない税務対策まで踏み込んだ知識と知恵を得ることで、住宅本体の

値引きに頼らなくてもリーズナブルに家を建てることができるのです。



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