2009/09/20
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年9月20日（第80号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年9月20日（第80号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 うちの娘（２歳４か月）にもイヤイヤ期なるものが訪れたようです。 何をやるにも「イヤ！」「イラナイ！」とびっくりするぐらいわがまま娘にな ってしまいました。 いままでとても素直で良い子（親ばか？）だったので、突然の出来事にショッ クが隠せません。この状況になると親もイライラが募り、家庭の中の雰囲気も ・・・といった感じです。 この時に親としてどういう対応をするべきなのかが分からず、パニックになっ ている娘を怒ってしまったのですが、ネットなどで調べてみると、実は、受け 入れることが大事なのらしいです。確かに２歳や３歳の子供に怒鳴りつけたと ころで、何も分からないでしょうしね。 私はあまり育児に参加していないダメ親ながら、とても心配で、どうなってし まうんだろと悩みましたが、これからは、来るべくして来た成長期として喜び、 なるべく受け入れてあげようと思います。 がんばって子育てしてくれている妻の気持ちもくみながらイライラせずに接し なければ・・・・と反省する毎日です。(；一_一) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【こういう物件だったらお宝！？】 その４ 『新規プロジェクトを狙う！』 （１）公開前の新規プロジェクトとは？ （２）買い手心理と売り手心理 （３）公開前情報をどうやってＧＥＴする！？ （４）未公開情報の注意点 （５）これからの市況 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は【こういう物件だったらお宝！？４つの探し方】 その４ 『新規プロジェクトを狙う！』をお送りします。 2009年度の前半はリーマンショックの影響を受け、底値を探る状況でしたが ３月～８月までの間に戸建住宅の在庫処理は、順調に進み、現在では、在庫 不足の状況です。いままでは、ディスカウント（値引き）で適正価格を引き 出す手法が中心でしたが現在の在庫不足の状況下での、値引き交渉は、非現 実的になってきました。 そんな中で密かに成約されている物件も存在しているのです。 いわゆる公開前の新規プロジェクト物件です。 （１）公開前の新規プロジェクトとは？ 通常、建売事業などは、土地を仕入れ、プランニングを企画し、価格設定し、 おおよそのプロジェクトをまとめます。この状況では、一般市場には、まだ出 せません。 新築住宅で売り出す場合は、ここから建築確認申請を行い、建築確認取得後に 一般市場に登場します。この間の期間は、土地仕入してから３か月以上が必要 となります。 この３か月以内が公開前物件ということです。 （２）買い手心理と売り手心理 いまの状況は「購入希望者」＞「在庫」（市場価格に合った物件）という状況 です。確かに、不動産探しのポータルサイトを見ても、ここ数ヵ月で掲載物件 は激減しています。 いまの消費者は、よく物件を観察しているので、相場感の合わない微妙な物件 は売れず相場感に合うお手ごろ物件は購入希望者が殺到し、即完売という様な 状況です。 しかし、この状況下であっても、今の消費者は、予算を上げて妥協して購入す るまで至ってません。購入しやすい水準まで価格は落ち着いたのですが、これ をもって、即、価格上昇というイメージまで結びついていないようです。 この感覚は建売業者（売主）側でも同じ心理状況のようです。 さすがに、半年前まで、市場下落によって大打撃を受けた建売業者（売主）の 悪夢はまだ冷めやらぬ状況でしょう。 ここで「楽観視」＝「失敗」＝「赤字」という心理なのでしょうね。 いまの建売事業を企画する場合には、「売れないかもしれない」を前提におい て慎重な企画づくりをしてます。 よって 新規プロジェクト＝弱気価格＝適正価格 という状況であると思われます。 ただ、全てにおいて・・では無いということですが・・・ （３）公開前情報をどうやってＧＥＴする！？ この様な情報は、前述したように、一般市場に登場するまでに、３か月程かか ります。誰しも、誰よりも早い良い情報が欲しいものです。 特に不動産は２つとして同じ物件はありません。 みんなが欲しがる物件こそ、良い物件である可能性は大です。 では、この様な未公開情報をＧＥＴできるかですが・・ ますば、自分の要望する地域に特化して営業している会社を探しましょう。 通常、建売業者が新規プロジェクトをする場合には、地場に強い販売業者に対 して市場動向などをリサーチし、必ず売れる企画かどうか？を打診します。 不動産が上昇局面の場合は、この様な細かなリサーチをせずとも、外部的な情 報のみで企画ができましたが、失敗が許されない今の市場動向からすると、こ の作業を怠ることはできません。 よってこの様な新規プロジェクトの情報は、地場に強い不動産販売会社に流れ る傾向があります。もし、その様な会社がに見つかったら、問い合わせする具 体的物件が無くても、自分の要望を伝え、情報が入り次第に連絡をもらえる様 にすると良いでしょう。 その場合には、一方的な情報提供ではなく、担当者にあって物件を真剣に探し ている旨を具体的に伝えるとさらに効果的です。 当社アドキャストでも、東京都内を中心に物件紹介サービスをしていますが、 ここ２ヵ月の成約のうち半数以上が一般に登場していない未公開情報での物件 です。 株式会社アドキャストホームページ http://www.ad-cast.co.jp （４）未公開情報の注意点 今の市況の中で、とても心配なことは、スピードの速さです。 これは、物件検討から購入契約までがとてもタイトな状況を要求されます。 販売業者の中には、物件を見たその日に契約をせまる業者も多く存在する様で 最近その様な相談をよく受けます。一生の重要な買い物なのにもかかわらず 即断即決しろ！という訳です。さらに、公開前情報は、新築の建物は、存在せず、 建築計画図面しか、検討材料がない場合が多いのです。 この様な状況下では、適格な判断や冷静な判断などできるはずもありません。 また、販売物件について、十分な資料（平面図、立面図、断面図、仕様書など） やリスク開示は二の次になっている 場合も多く、私個人的にも「この状況で判断できないでしょう！？」というも のも多く見受けられます。 この点には十分の注意が必要です。契約前に十分は情報提供を求めましょう！ 「売れてしまえば縁がなし」というぐらいの発想でよいのでは？ （５）これからの市況 2009年度後半は踊り場の状況になると思われます。 ９月の建売業者の仕入れ状況を見てみると若干高値になっているようです。 よって10月以降は、物件によっては、今の市場価格を逸脱した価格での物件が 一部で投入される可能性があります。この物件が市場に受け入れられれば価格 上昇に転じますし、受け入れられなければ、元にもどり横這いの状況をキープ するでしょう。 私の意見としては、後者であると思われます。その理由としては、現在の金融 状況からしても、まだまだ引締めが強いということです。購入希望者がいくら 多くても、現金で購入する人は少なくほとんどの消費者が住宅ローンを組んで 購入しています。この様な状況の中であっても、４月以降、住宅ローン審査は 厳格になっており、転職者や中小企業勤務者、派遣労働者、外資系企業勤務者 などは、１年前に借入可能であったはずの住宅ローンが否認もしくは減額を受 けている状況です。 まずは、金融の復活なくして、不動産の上昇はあり得ないと考えられます。 逆をいえば、金融機関の融資体制の緩和さえあれば、若干の上昇も受け入れら れる状況と考えられます。 まあ、所得があがらないのに物価だけが上がるのも可笑しな話ですよね。 不動産購入に関する相談は、 ↓ ↓ ↓ 株式会社アドキャストホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎地場に強い販売業者をみつける。 ◎問い合わせ物件が無くても事前に要望を伝える。 ◎十分な情報開示が無い物件は購入しない。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ★次回は・・・・「安く買う、安く借りるはいまだからこそ・・・テクニック４」 その１「価格交渉はズバリ提示せよ！」をお送りします。 お楽しみに！！ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇その道のプロが、あなたをガイド◇ 専門家を探せる、相談できる 『Ａｌｌ Ａｂｏｕｔ』で執筆活動中。 こちらからでもご相談できます。 詳しくは ⇒ http://profile.allabout.co.jp/fs/adcast-fujimori/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１－２５－１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ） モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase?cvsg=w00076 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
