2009/09/07
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年9月7日（第79号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年9月7日（第79号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 衆議院選挙の結果は、民主党の大勝、自民党の惨敗という、予想どうりすぎる 展開になりました。 自民党の大御所議員も小選挙区では、民主党の新人議員にいともたやすく敗退 と、見ていられなしほどの状況でしたね。これからの民主党の政策の実行力に 注目していきたいと思います。 思いっきり情熱的に政策を進めてもらいたいものです。 子供手当や高速道路の無料化など、選挙用の政策も多く見受けられ不安もあり ますが、いままで、自民党では、出来なかった斬新なプランをぜひ提案実現し てもらいたいものです。 世の中の構造も劇的に変化している時代です。変化を恐れず、世界をリードで きる様に、また誇れる日本の姿を期待したいものです。 今年中には、１つの結論がでるのでしょうね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 2009年夏特別企画★≫ 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しかし、今の現状を見れば、この発想こそがバブルを生み出したのです。 「不動産価格＝インフレ＝キャピタルゲイン」このフレーズに踊らされた末の 結末です。 私の持論としては、不動産価値というものは、住宅用の不動産であろうと、収 益性を大前提にし、価値の確保を考えるべきだと思います。 「住宅＝住む物＝消費財」 という考え方では無く、「住宅＝資産」と考え将来に向けた資産形成の一つと 考えるべきです。さらに日本人の資産内容の約60％以上が不動産である現状を 考えあわせると住宅購入は、将来的な安定した人生を送るためにも、もっと真 剣に考えるべきことです。 今回は、資産価値を確保するための住宅選びについて考えていきましょう。 （１）この家を貸したらいくら？ 住宅購入をする場合に、賃貸することを考え購入する方はまずいないでしょう。 住宅は自ら住むためのものであるから、周りの物件と比較して、自分にとって 割安感があるとか快適性や利便性などの価値観から選ぶのが通常です。 しかし、これからの不動産は、一時期の高度成長期時代が終わり、資産価値を 維持することが困難な時代になってしまいました。 以前は、値上がりした自宅を売却し、スムーズな買い替えが可能でした。 土地神話的な時代は遠い過去の話です。そんな時代背景の中で、よりリアルに 不動産価値を判断する方法としては、この第３的視点である 「もし、この家を貸したら？」と いう考え方が必要不可欠になってくるでしょう。 不動産売買価格は景気情勢により、大きく変化していきます。今回のミニバブ ル崩壊でも30％超の値上がり値下がりをしました。しかし、住宅用の賃料相場 はほとんど変化はありませんでした。 このことを考えても不動産価格の妥当性を判断する指標として、とっても重要 な指標です。 では、次に具体的な数値化を考えてみましょう。 （２）「利回り＝インカムゲイン」とは？ 通常この用語は、事業用不動産（アパート、ビル）などで使われるものです。 その不動産がどれだけの収入を生むかにより、その収益性を数値化したもの です。 今回は、難しく考えずに分かりやすい数値をもとに解説していきます。 不動産利回りを考える場合に一般的には以下の２つになります。 Ａ：表面利回り＝ 年間家賃収入÷物件価格 Ｂ：実質利回り＝（年間家賃家賃収入－年間支出）÷物件価格 本来の利回りを考える上では、ランニングコストである固定資産税等や管理費・ 修繕積立金などを収入から差し引き実質の手取りを求めるＢを適用することが 望ましいですが、今回は分かり易く説明するためにＡを利回りとして考えます。 ＜例＞ 購入価格：5000万円 想定家賃：月20万円（年240万円）の場合 240万円÷5000万円 ＝0.048 ⇒ 4.8％ ということになり、今回の物件は利回り4.8％となるわけです。 （３）利回りはどれぐらい確保できれば、良いか？ この判断はとても難しい話ですが、一般的な投資用（収益用）不動産の場合の 目安としては、 都心部の一等地であれば・・・・・・５％以上 都心周辺であれば・・・・・・・・・８％以上 郊外であれば・・・・・・・・・・・10％以上 というのが、ざっくりした今現状の判断基準のように思われます。 （あくまで私見ですが・・） この利回りをそのまま住宅に置き換えることは、ナンセンスであると思います。 それは、住宅は儲けるためだけに購入する投資用不動産とは、違います。 私は住宅購入セミナーなどでは、５％の利回りを１つの基準とすることをお勧 めしています。 では、なぜ５％なのか？ 例えば・・・・5000万円 利回り５％の場合に想定家賃は20.8万円となります。 5000万円の物件をフルローンで購入し、３％の固定金利（35年）で支払った場 合に月々の住宅ローンの返済額は約19万円となります。 この状況ですと、なんとか家賃収入で住宅ローンを返済できるラインになるわ けです。 しかし、この場合に注意するポイントがあります。 （４）利回りの注意ポイント では、一概に５％を超えればよいのか？ ということでもありません。 得てして利回りが高い物件は、資産価値が低い場合が少なくないということです。 例えば、賃貸にする場合に、借りる人はその空間を借りるので、その資産性は 重要視しません。よって利回りを高める為には、再建築不可であるとか、違反 建築の物件など、瑕疵のある物件の方がより利回りが高くなります。 この様な物件の価格は安いわけです。 しかし、皆さんは自分が居住する為の資産を購入する訳ですから、利回りばか りを重要視する住宅購入は避けるべきです。程ほどの利回りと、将来売却する 場合の価値（リセールバリュー）のバランスよく考えることが重要です。 話は変わりますが、投資用の不動産にワンルームマンションが存在しますが、 私はこの投資方法には若干の疑問があります。それは、確かにアパートやファ ミリー向けマンションより利回りは比較的良く、利回りからみる投資効率は良 いのですが２次流通（リセールバリュー）に疑問を感じます。 この様に利回りだけを見ていると、相対的な資産を失う可能性があるので注意 しましょう。 （５）賃貸相場を調べる では、賃貸相場はどこで調べれば良いのでしょうか？ 最近では、インターネットが普及しているので、簡単にＹａｈｏｏ！などの ポータルサイトで賃貸市場を確認することができます。 また、地元の賃貸専門の不動産屋さんなどに電話すれば、教えて頂ける場合も あります。 ここで注意が必要なのは、市場相場に合致しているか？を十分分析しなければ なりません。１平米あたりの単価だけではなく、その場所でそのくらいの金額 で借りる方（所得層）が存在するかが、大きなポイントになってきます。 これは、都心部であれば50万円や100万円以上の賃貸も流通できますが、郊外や 地方の場合には、そうはいきません。 その地域の所得層により、ある程度の金額で賃料が頭打ちになるはずです。 その金額の上限を見極めましょう。 （６）住宅ローン破綻者にならないためにも 今年になってから、住宅ローンの破綻者が急激に増えているようです。 これはなぜか？ 金利が上昇したわけではありません。むしろ金利は下がっている方です。 住宅ローンの破綻者の多くはリストラなどで職を失った方が大半です。 2009年７月末の完全失業者の数は、前年より103万人増加し、359万人となりま した。この様な人の中には、 収入が無いから住宅ローン支払ができない→差し押さえ→競売へ という図式になります。これがもし、今回お話した利回り計算上成り立つ住宅 の場合には、一旦実家に戻るか、安い賃貸に住み自宅を賃貸に出すということ で乗り切れたかもしれません。こういう不景気になると、希望の値段での売買 は難しくなります。 「売る」だけの選択肢ではなく、『貸す』という選択肢によって、万一のリス ク回避もできるかもしれません。 （７）利回り５％未満の物件を検討する場合に 全ての検討物件が今回お話した５％以上の確保ができる物件ではないでしょう。 本来、住宅購入は、前述したように、人生を快適に過ごすための手段なので、 資産性だけを優先し過ぎるのもナンセンスです。バランス感覚が必要でしょう。 ５％以下の物件で気に入った物件が見つかった場合に 以下を考慮しましょう。 ・自己資金を多めに入れ借入金を減らす。 ・一生住み続けることを検討する。（売却を視野にいれない） などを前提に考えれば、リスクは回避できるでしょう。 月々の住宅ローン＞想定家賃 は、なるべく避けましょう。 不動産購入に関する相談は、 ↓ ↓ ↓ 株式会社アドキャストホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎利回り５％以上の物件を狙え！ ◎月々の支払＜想定家賃を確保する。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇その道のプロが、あなたをガイド◇ 専門家を探せる、相談できる 『Ａｌｌ Ａｂｏｕｔ』で執筆活動中。 こちらからでもご相談できます。 詳しくは ⇒ http://profile.allabout.co.jp/fs/adcast-fujimori/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１－２５－１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ） モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 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