2009/06/22
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年6月22日（第75号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年6月22日（第75号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 うちの会社も設立して３年目、知らず知らずのうちに社員は22名の大所帯に。 ５名で始めたころは、みんな必死にがんばって一致団結していたのですが、 ここ最近は、どうも意思疎通がうまくいかず、微妙にベクトルがあっていない様 な組織になっていた感がありました。 ということで、先日急遽に箱根の山奥で緊急合宿を開催し、まる１日を使って、 会社の企業理念や会社組織、サービス内容についてみんなで討論会をしました。 予定していた時間をオーバーし、白熱した討論会になりました。 いままでの家内工業的な会社から法人企業に成長する為に、今はあらゆる歪を１つ １つ解消していかなければなりません。これからが第２期創成期として、試行錯誤 しながら、アドキャストのビジョンを実現すべく前進していきます。苦しい時ほど 得るものは大きいと思います。 １年後にはどうなっているでしょうか・・・・？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー★≫ 金利が上がりそうな気配だから、早めに住宅を購入したいのに なかなか新築の良い物件が見つからない、、、、、 それなら、いっそ築浅の中古でも！ なんて、お考えではありませんか？ 中古住宅は、新築と違っていろいろな危険がいっぱい。 買ってから悔やんでも遅すぎます！ 知らないということは、それだけで非常にリスクなのです。 『中古住宅を安心して購入するために』 詳しくは、 ⇒ http://www.mind65.biz/mag2_seminar_090802.html 中古物件を検討されていて、参加しないのはもったいない。 もちろん、新築や土地をお探しのあなたにも、参考にできる内容が ぎっしり詰まっています。 住宅購入で失敗しないためにも、ご参加ください。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その５ 『金利は変動金利がお得！？』 （１）変動金利と固定金利の差（店頭金利） （２）変動金利と固定金利の差（実行金利） （３）変動金利は得！？ （４）変動金利を選択する場合のリスクヘッジ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その５ 『金利は変動金利がお得！？』 をお届けいたします。 住宅ローンの金利の動向にも変化の兆しが見えてきました。日経平均株価も １万円前後を回復し景気底打ち宣言ととれる様な報道も多くなってきました。 長期金利も４月以降から上昇局面に入って来ました。 その理由としては、２つが考えられます。 これは、景気底打ち期待から債権市場から、株式市場へ資金がシフトを始めた こと、また、大規模な追加景気対策による財源が国債発行となり、債権価格の 下落を招いているからです。 「債権価格が下がる」＝「長期金利が上がる」 という、現象になっているからです。 でも、実際の住宅購入者の住宅ローン金利選びは約９０％近くが「変動金利型」 を選択しています。 その理由や、これからの金利予測を含め解説していきたいと思います。 （１）変動金利と固定金利の差（店頭金利） では、平成21年６月現在の変動金利と固定金利を分析しましょう。 固定金利にすいては、都市銀行の35年キャンペーン金利及びフラット35の金利 の２つとします。 変動金利型 2.475％ 固定金利型 3.81％（みずほ銀行35年固定） 2.99％（フラット35ジェイモーゲージバンク） となっています。 上記金利を比較すると変動金利と固定金利の差は、▲0.5〜1.3％程度です。 このぐらいの金利差であれば、固定金利を選択した方が、将来的な支払の負担 を解消できるし良さそうな（安心な）気がします。 しかし、実際の住宅ローン金利市場では、変動金利型には、大幅な金利優遇が あり、実行金利は大幅にディスカウントされていのです。 では、店頭金利の比較ではなく、実行金利の比較をしていきましょう。 （２）変動金利と固定金利の差（実行金利） 変動金利型 2.475％ ⇒ 全期間優遇金利▲1.2％〜▲1.6％ ⇒ 実行金利1.275％〜0.875％ 固定金利型 3.81％（みずほ銀行35年固定）⇒ さらなる優遇なし 2.99％（フラット35ジェイモーゲージバンク））⇒さらなる優遇なし と、なっています。 これを分かり安く解説するために、シミュレーションをしてみましょう。 借入金額：3000万円 返済年数：35年 ＜変動金利：実行金利 ⇒ １％の場合＞ 月々支払： 84,685円 総支払額：35,567,700円 ＜固定金利：実行金利 ⇒ ３％の場合＞ 月々支払：115,455円 総支払額：48,491,100円 となり、その差は、月々３万円以上で総支払額で1290万円の差が出てきます。 同じ額の住宅ローンで支払いがこれだけ違うと、さすがに考えてしまいますね。 この支払いの違いをみて、約90％の方々は変動金利を選択しているのです。 では、果たして、その選択は問題ないのでしょうか？ （３）変動金利は得！？ 変動金利が得！？という議論をする前にまずは、変動金利型のメリット・デメ リットを整理しましょう。 ＜変動金利のメリット＞ ・いまのところ金利は安い ・固定金利への変更がし易い ・繰り上げ返済手数料などが安い ＜変動金利のデメリット＞ ・金利の上昇する恐れあり ・そのため支払が安定しない。 というメリット・デメリットがあることを理解しておきましょう。 そんな中で、こんな人にはお得かも？しれません。 ＜変動金利がお得（選択すべき）な人＞ ・支払に余裕がある人 ・住宅ローン期間が短い人 ・繰り上げ返済を積極的にしたい人 ・将来金利上昇があまり無いとお考えの人 には有利な金利選択なのかもしれません。 逆に、変動金利を選択しない方が良い方はどんな人でしょうか？ ・支払額がギリギリで余裕のない人 ・物件の100％近くを借り入れする人 ・将来的に金利が上昇すると考える人 などは、変動金利を選択すると破綻する可能性大ですし、この様な人は 固定金利を選び確実な住宅ローン返済を考えるべきです。 いずれにしろ変動が得か？固定が得か？の議論は、５年・10年・20年経ってみ ないと正解はわからないのです。 （４）変動金利を選択する場合のリスクヘッジ 前述したとおりに、3000万円35年返済で固定金利型の場合との月々の支払差が 約３万円であれば、やはり、変動金利に魅力を感じてしまいます。 しかし、金利はこれ以上に下がることは無く、上がる確率が非常に高いです。 これは、皆さんも共感するところでしょう。 変動金利で住宅ローンを組み立てる場合は、固定金利型の支払を前提にしながら、 その差額を預金など積立しておき、将来の金利上昇に備えて行かなければなりま せん。 月々３万円を貯蓄し、毎年36万円づつを繰り上げ返済を10年間したとすると、 その効果は、総支払額で約472万円圧縮でき、支払年数も約５年程度は短縮でき ます。（金利上昇無の場合）この様にしておけば、急激な金利上昇さえなければ、 乗り切れるでしょう。 繰り上げ返済は早期に行えば、大きな利益を生みます。その反面、後送りにすれ ば、するほど効果は軽減していきます。 また、なるべく頭金を入れ、物件価値と借入金額の幅をある程度保つ事が大事で す。万一支払ができない場合に 売却価格＞残債額 では、売却もできませんからね。 「金利が上がる」＝「好景気」＝「物価上昇」＝「自宅価値上昇」＝「給与ＵＰ」 という、理想的な構図になれば、問題ないかもしれませんが・・・・・・ １つはっきり言えることとしては、１％程度の変動金利で組むこともＯＫですが、 ３％の固定金利が当初から支払ができない様な資金計画（物件購入）は無謀であ るということです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎金利はこれ以上は下がらない上昇のみ ◎固定金利でも支払が可能なスタンスを保ちましょう。 ◎効果的な繰り上げ返済を考えましょう。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 次回は・・・ 【お買い得だけど、ここだけは注意！６つの落とし穴！？】 その５「その値は誰にもわからない！？」 をお送りします。お楽しみに！ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ） モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
