2009/06/05
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年6月5日（第74号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年6月5日（第74号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 「景気底打ち」というキーワードがどことなく聞かれる時期になってきました。 日経平均株価も１万円に届きそうな勢いです。 気になる不動産市況も転換期に入ってきた様相ですね。 ここで注意が必要なのは、安易な住宅購入を誘発するようなセールストークが 横行しそれに乗っかってまう人たちが増えることです。 「今を逃すと買えませんよ」「ラストチャンスですよ」 というセールストークは、無視して下さい。 これからは、じっくり、ゆっくりと準備をし安定的な市場の中で、 「自分らしい住宅購入」ができる時期が来たのだと思います。 「段取り八分」です。。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー★≫ 最終のご案内！ 残り席数あとわずか！！ ハウジングＥＸＰＯで大好評だった、 『今が買い時！資産価値が上がる土地探しのポイント』 当日、ご参加できなかった方から、 是非もう一回、同じ内容でセミナーをしてくださいとのリクエストが 多数ございましたので、そんなリクエストにお答えして 急遽、内容を変更いたしました。 受講料は、なんと ⇒ http://www.mind65.biz/mag2_seminar_0607.html アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー さらに、セミナー終了後にファイナンシャルプランナーによる、 個別相談もご用意しております。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その４ 『本当に安いのか？』 （１）実は割高な物件 （２）周辺相場をリサーチしよう！ （３）自分なりの相場感をつくろう！ （４）新規物件・二次流通物件を狙え！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その４ 『本当に安いのか？』 をお届けいたします。 不動産市況もどうやら転換期を迎えたようです。 ３月・４月・５月とだいぶ在庫処分が終了し現状では、在庫が少なくなってき ました。住宅ローン減税の復活、金利安から「賃貸よりは購入した方が・・」 という一次取得者層が動き始めたようです。短期的に見れば確かに「絶好の チャンス」ですが、この勢いに押されてとんでも無い物件を手に入れないよう に注意して下さい。 時期的には良い時期ですが、全ての物件が「買い時期」では無いのです。 （１）実は割高な物件 ここ２年間の不動産価格の下落幅は約30％程度です。（場所により異なります） これは、私が15年不動産業に携わった中では、経験したことの無い下落幅です。 確かに巷には、500万円引き、1000万円引きなど、信じられない値引きで成約 している物件も実際ありますが、その物件がお買い得価格か？どうかを判断す るには、表面価格の値引き額だけで安易に考えるのは危険です。 ここ２年で市場価格が30％ダウンとなったと考えるならば 5000万円だった物件が3500万円になってしまったわけですから、この場合に 1500万円ダウンしないと今の市場価格にはなっていなかった訳です。 バーゲンセールは確かにお買い時感はありますが、それに釣られず、それ相当 の価値を自分なりに判断しないと、意外と高値掴みしてしまうケースもあります。 もともと割高であった物件が若干下がっても相場吸収はできていないのです。 （２）周辺相場をリサーチしよう！ 『安くしてくれるから、購入』 この安易な考え方が危険だ！ということは前述したとおりです。 では、どの様にして適正価格を判断すれば、良いのでしょうか？ まず１つとしては、気に入った物件があった場合に冷静になり、もう一度、 周辺物件の動向を十分にリサーチすることです。 ◎他の物件と比較して、割安感を感じられるか？ ◎対象物件のメリット・デメリットは何か？ を考えてみましょう。冷静なってみると、意外に割安感がない場合や、物件の デメリットにより逆に割高に感じられる場合もあります。 次にその地域の流通動向をチェックしましょう。 ◎周辺物件の売れ行きはどうか？ です。 意外と１年以上も売れていない物件が多い場合があります。その様な物件を 相場価格と判断するのはナンセンスでしょう。場所によっては、ここ２年の 相場上場が大きすぎて、適正な相場形成がまだ出来ていない地域も多くあり ます。都内で見ると、港区や渋谷区などの住宅地がこれにあたります。 今の市場価格は「売り出し価格」ではなく「成約価格」なのです。 表面価格はむしろ、価値が無い時代です。 流通している『成約価格』を把握しておくことが大事です。 （３）自分なりの相場感をつくろう！ この様な適正価格の判断が難しい時代には、自分なりの相場感覚を大事にする ことです。 その為には、多くの物件を見ながら勉強することが大事です。確かに今は、 適正価格の物件は飛ぶように売れていますが、一生の買い物をするにあたり、 10件や20件程度の物件リサーチで良いのでしょうか？ 営業担当者は、『早くしないと売れてしまいますよ〜』的な煽りの営業攻勢で しょうが、購入するのは、営業担当者では無く、自分自身なのですから、 そんな言葉を相手にせずに、じっくり納得するまで見続けることをお勧めします。 これから、相場形成は下落していく方向から横這いもしくは、若干の上昇局面 に迎いますが、そう焦ることはありません。これからは、極端に上がり続ける わけでもありませんし、その勢いはどこかで必ず調整されていくものです。 それよりも、自分自身で自分なりの『価値観＝相場感』を持って、納得した 住宅購入をするべき時代になって来たと思います。 今回が駄目でも、必ず次の物件は近い内にあなたの目の前に現れてくるでしょう。 （４）新規物件・２次流通物件を狙え！ これからの新しい相場形成をリードしていくものは、新規物件・２次流通物件 でしょう。 新規物件とは、もちろん最近取得して、新規企画した物件です。 ２次取得物件とは、前所有者（業者）が倒産したことなどにより、新規業者に 所有者が移転し、新規企画した物件です。この様な物件は、この数ヵ月の深刻 な不動産市況を勘案しながら、価格設定がされているので、今の相場にマッチ ングした物件になっている物件が多いはずです。 新規取得した業者は、今では“必ず売れる金額”でないと新規プロジェクトを 企画しません。 これからが、本当の意味で良い物件の流通が行われる時期なのでしょうね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎自分なりの相場感を大事にしよう！ ◎新規物件・二次流通物件を狙え！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 次回は・・・ 【お買い得だけど、ここだけは注意！６つの落とし穴！？】 その５「金利は変動金利がお得！？」 をお送りします。お楽しみに！ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ） モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
