2009/05/22
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年5月22日（第73号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年5月22日（第73号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 第２子が誕生し、早２０日です。我が家はかなり賑やかになりました。 子育ては、１＋１＝２ではなく、１＋１＝３がなんだと実感させられました。 上の娘は来月で２歳になる月齢なので、この歳だと、まだまだ赤ちゃんです。 下の子にママをとられてしまったと感じているらしく、嫁さんがおっぱいを あげていると、「○○のママ」「○○のママ」と自分だけの母親であること を何度も主張しています。 夜は、狭い我が家では、こっちが泣けば、あっちが泣くという感じで、嫁さん はかなり疲れているようです。 少しは、フォローをと考えているのですが、毎晩帰りの遅いパパはあまり人気 がないらしく・・・ 上の娘はパパとのお風呂も拒否、一緒寝るのも拒否と悲しい現実です（笑） 最近では、たまの休みに公園に連れて行って娘のポイント稼ぎに必死な私です 。。。。。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー★≫ リクエストにお答えして、セミナーの内容を一部変更しました。 ハウジングＥＸＰＯで大好評だった、 『今が買い時！資産価値が上がる土地探しのポイント』 当日、ご参加できなかった方から、 是非もう一回、同じ内容でセミナーをしてくださいとのリクエストが 多数ございましたので、そんなリクエストにお答えして 急遽、内容を変更いたしました。 受講料は、なんと ⇒ http://www.mind65.biz/mag2_seminar_0607.html アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー さらに、セミナー終了後にファイナンシャルプランナーによる、 個別相談もご用意しております。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その３ 『物件引き渡しは無事にできるか？アフターフォローは？』 （１）契約後に売主が破綻、手付金の行方は？ （２）手付金等を支払ってはいけない物件 （３）引き渡し後に売主が破綻！保証はどうなちゃうの？？ （４）倒産リスクを回避、軽減する方法 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その３ 『物件引き渡しは無事にできるか？アフターフォロー大丈夫？』 をお届けいたします。 2008年度から、大手デベロッパーなどの倒産が相次ぎ不動産市況はここ１年 騒然とした状況でした。最近では、だいぶ一服感がありますが、私が実務的 に感じているところとしては、いつ倒産してもおかしくない不動産会社は多 く存在しているのが実状ということです。 ここ約２年の不動産価格の下落幅は約30％となっており、デベロッパーの利 益は軽くふき飛ばし、売れば売るほど会社の体力が衰えてしまう状況です。 こんな中で、借入先の金融機関に対してプロジェクト資金の利払いもできず に、お手上げ状態の不動産会社の中では、開き直るしかないような状況で、 既に実態がなく形式だけの会社が存在しています。 安くなるから購入するという単純な発想の裏には、様々な落とし穴が待ち構 えている場合も少なくありません。 ということで、今回は、この様なリスクを回避する方法を考えていきましょう。 （１）契約後に売主が破綻、手付金の行方は？ 契約後に売主が倒産した場合には、売主が加入または預託している弁済業務保 証金から弁済されるのが一般的です。しかし、すべての場合において、この制 度に基づき弁済されるかというとそうでもありません。 債権者や債権額などの多さにより、返金されべきて額が減少することがあり ます。また、不動産取引の場合には、完成物件の場合の手付金が10％超、未完 成物件の場合に５％超の場合に「手付金の保全措置」が義務付られています。 しかし、一般的にはこの額を下回り、手付金の保全措置を講じていない売買と なっているために、泣き寝入りをしなかえればならないケースもあります。 また、民事再生法による手続きになったからといって契約解除を申し立てる場 合は、購入者の自己都合による解除とみなされ保全措置を講じていても、手付 金は返還されません。よって、今は、売主の財務体質などの動向にも細心の注 意が必要です。 （２）手付金等を支払ってはいけない物件 まず、購入予定物件の登記簿謄本を取得してみましょう。 この登記簿謄本は物件所在の管轄法務局で取得できます。最近では、法務局は オンライン化されているので物件の地番さえわかれば、他の管轄の法務局でも 取得可能です。 登記簿謄本を取得した場合には、権利関係が記載されている、甲区及び乙区を 確認しましょう。甲区には「所有権に関する事項」が記載されており、登記簿 上の所有者が記載されています。その欄に「差し押さえ」や「仮登記」が記載 されている場合は注意が必要です。この場合はあきらかに、売主側は債務に対 して支払い不能状態に陥ってしまっているケースです。 また、次に乙区に記載させている事項は「所有権以外の権利に関する事項」が 記載されています。これは簡単に解説すると、その物件を担保とした抵当権 （借金）が設定されているということです。 この担保設定が問題では無く、その債権額に注目しましょう。この額が、現状 の取引予定価格を上回っていまっている場合は注意が必要です。この場合に、 売買契約が成立したとしても、抵当権が抹消できず、引き渡しが不能になる場 合が考えられます。 前述した様な物件取引で売主に対し、手付金などを支払うことは、まず避けた 方が良いでしょう。 この場合には、仲介会社に手付金を保全してもらうなど、なんらかの対策をし たうえで売買契約をしましょう。 お金に困っている人にお金を預けたらどうなるか？予測はつきますよね。 今年に入ってから、この様な抵当権を下回る売買は数多くあります。当社でも 取引をする場合に、売主さんを説得し手付金を預かるなどにより保全をかけ、 安全な取引を心がけています。いまでは、決して珍しくない売買になりつつあ ります。 （３）引き渡し後に売主が破綻！保障はどうなちゃうの？？ 引き渡しは無事できたが、その後に破綻した場合は、基本的にその保証をすべ き人物が存在しないのですから、一切の保証は無くなってしまいます。 住んでから一定の期間は売主責任を追及し得るものが消滅してしまうのです。 ちょっとしたことであれば、自己負担にて賄えますが、これが決定的な欠陥だ った場合は大問題です。 新築住宅の場合は、平成21年10月引き渡しの物件に対しては、「住宅瑕疵保担 保保証制度」なるものがスタートし売主はこの制度の中で、保険加入などが義 務付られ、万一、売主が倒産した場合でも、引き渡しから10年以内であれば 「構造上の瑕疵」や「雨漏れなどの瑕疵」などは、保険などにより消費者が保 護されるようになります。しかし、この平成21年10月以前の物件や中古住宅、 土地などの取引には適用がありませんので、注意が必要です。 （４）倒産リスクを回避、軽減する方法 まずは、売主の財務体質などのチェックが必要です。上場会社などの場合は、 有価証券報告書などの決算内容をチェックし、危険度を認識することはある程 度可能かと思われます。しかし、未上場の企業の場合については、帝国データ バンクなどにより調査するしかありません。実状では、なかなか難しいでしょ うけど・・・ やはりここでは、最低限として前述した登記簿謄本の読み取りは必ず行い、危 険をある程度察知しておくべきでしょう。 また、リスク軽減を考える中でも、高額の手付金の支払は避けるべきかもしれ ません。また、必要以上に売主側が求めてくる場合は警戒しておくべきでしょ う。新築住宅などの場合は、売主と施工した工務店の２社から、保証書を取得 しておくのも１つの手です。 一般的には、売主が破綻した場合には、その施工した工務店は保証してくれま せん。ここで、２社から保証書を取得しておくとリスクも軽減できる場合もあ ります。 土地や中古住宅の場合などは、購入前の事前チェックを入念に行い、瑕疵があ るのか？無いのか？を事前に調査し、契約前にはっきりと物件の状況を把握し ておくことがより重要な時期になっています。 自分は大丈夫・・・・その甘えが失敗を招いてしまうのです。 一生の買い物を後悔しないように、妥協せず臨みましょう！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎登記簿謄本を読み解き危険を察知すべし！ ◎手付金の保全をし、安全な取引を考えましょう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 次回は・・・ 【お買い得だけど、ここだけは注意！６つの落とし穴！？】 その４「本当に安いのか？」 をお送りします。お楽しみに！ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ） モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
