2009/05/05
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年5月5日（第72号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年5月5日（第72号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 ５月１日ＡＭ３時３３分に2977グラムの第２子（男の子）が産まれました。 陣痛が始まってから２時間半でのスピード出産でした。 これから家族が４人になるのですが実感がわかない状況です。 ２歳の娘はおねえちゃんになり、どう成長するのでしょうか？ 嫁さんが入院中は、嫁の実家で５日間ほど強制お泊りをしていますが、 人一倍人見知りで甘えん坊の娘が心配です。 嫁の実家から「全然問題なく楽しんでますよ。心配いりません。」と嫁さんの 携帯に写メールが送られて来ましたが、それを見ると娘の笑顔が心なしか、 引きつって見えるのですが（笑） 娘も必死に頑張っているのでしょうね。 再会するときは、思いきり抱きしめてあげたいと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー★≫ 不動産に潜む、隠れた落とし穴 気付かずに購入してしまったら・・・・・・ 買ってから悔やんでも遅すぎます！！ マイホーム購入で失敗しない為にも、 事前に不動産選びのチェックポイントをしっかり押さえておきましょう！ アドキャストが誇る“物件調査のスペシャリスト”が 見た目では分からないような「不動産に潜む落とし穴」を 実際にあった事例をもとに詳しくお伝えいたします。 受講料は、なんと ⇒ http://www.mind65.biz/mag2_seminar_0607.html アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー さらに、セミナー終了後にファイナンシャルプランナーによる、 個別相談もご用意しております。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その２ 『今売れない物件＝将来売れない物件？』 （１）「売れない物件」その１：周辺の所得層に見合わない物件 （２）「売れない物件」その２：駅から遠い物件（不便な物件） （３）「売れない物件」その３：セールスポイントの無い物件 （４）「売れない物件」その４：周辺環境がネックな物件 （５）価値の無い不動産購入をしない。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は【お買い得だけど・・ここだけは注意、６つのポイント】 その２ 『今売れない物件＝将来売れない物件？』をお届けいたします。 都内の住宅用不動産はようやく在庫調整が終焉を迎えているようです。 去年までの売れ残り物件も年明けから、だいぶ価格調整をされ、一般消費者の 求める価格水準まで到達してきました。高額の１億円超の不動産は、本格的な 流れには乗れていないようですが、少しづつ底値感のある良質な物件は成約で きているようです。 ただ、これをもって不動産価格が上昇するという安易な相場の動きにはならい でしょう。 各会社の財務体質の危機感による雇用不安が解消される時期まで、あと数年待つことに なりそうです。 こう不景気になってくると、「売れる物件」と「売れない物件」の格差は如実 に表れてきます。では、どのような物件が不景気時に売れ、また売れないのか を分析し、将来的なリスクヘッジの方法を学びましょう。 （１）「売れない物件」その１：周辺の所得層に見合わない物件 不動産価格の考え方で、定番なのが、その地域の１坪あたりの単価を調査し、 その単価により総額を算出する考え方です。 この「単価による売買価格」の設定には落とし穴があります。それは、確かに 単価計算では、成り立つ価格を総額にした場合に、その地域の購買層の希望価 格帯を超えてしまっている場合です。 例えば・・・その地域では、 3000万円前後の流通はされるが、5000万円台になると、まるきり売れないとい う現象です。これは、それぞれの地域にその地域に住む所得層の輪が形成され ているのです。このような地域別の販売戦略を考えずに形成される不動産価格 の商品は見事に買い叩かれることになります。 『単価×広さ＝価格』では、無くなるのです。むしろ『場所＝価格』というロ ジックの方が不動産売買の場合は有利にはたらくのです。 気になる物件が見つかった時に、この点も注意して、はたしてその地域性にあ った不動産価格かどうか検討されることが重要です。 （２）「売れない物件」その２：駅から遠い物件（不便な物件） 不況になると顕著に表れてくる現象として、利便性の良い物件から、流通され る傾向が強いということです。 それは、住宅購入をする場合に大抵の人はより駅に近いなどの利便性の高い物 件を購入したいと考えます。 ただ、探しているうちに予算などを考えながら、要望を 駅５分 ⇒ 駅10分 ⇒ 駅15分 ⇒ 駅20分 ⇒ バス便でも と妥協をしていきます。 よって、景気が良い時には、駅が遠い物件の流通も活発になりますが、不況に なると駅から遠い物件ほど買い叩かれる現象が起こります。 （３）「売れない物件」その３：セールスポイントの無い物件 これは、平均点的な物件です。ある意味良いイメージに解釈できますが、意外 にそうでもないのです。 安くも無く、高くも無く、日当たりもほどほど、道路付けもほどほど、環境も ほどほど、この様な物件は価格上昇時には飛びつく人もいますが、価格が不安 定な相場では、手がつけにくい物件の１つでもあります。 それよりは、あまりお勧めでないポイントが２つあったとしても、飛びぬけて 良いポイントが１つある物件の方が、その１つのお勧めポイントを求める人に はインパクトがある物件となります。 この様な時期はより特徴のある物件から先に売買が成立する傾向があります。 これは、不動産探しに限ったことではないですよね。身近な例で、恋愛だとか 雇用関係なんかだとわかりやすいのではないでしょうか。どことなく平均的な 人より、専門的なスキルだとか飛びぬけたセールスポイントがある人のほうが より惹かれるものがあって、他の点に関しては何故か目をつぶってしまったり と、、、、それと同じです。 （４）「売れない物件」その４：周辺環境がネックな物件 周辺環境やコミュニティーは、現在の物件探しでは、とても重要な事柄になっ てきました。 たとえば・・・社会的には必要なんだけど、できれば近くにあってほしくない 施設（ゴミ集積所、火葬場、工場施設、お墓等）が近くにないことや、逆に、 生活をしていく上であると便利な環境（スーパーや公園等の施設）が近くにあ ること、また近隣住民に気難しい人が住んでいなかったり、住民間でのトラブ ルがないことなどなど、、、 最近では、その住宅単体を購入するという視点からだけでは無く、その物件を 取り巻く周辺環境に物件価値を決定する要因が含まれています。 このような住環境や周辺施設などは、個人のチカラでは、どうすることもでき ないからです。 （５）価値の無い不動産購入をしない。 今後の日本の不動産市場を長期的に考えていく場合に、 『少子高齢化』『人口減少』という現実に目を背けてはいけません。 この現実は近い将来に、というか、現実に起こっている事実なのですから、 その様な背景の中、価値ある不動産を購入するためには、1000万円安くしてく れるから購入するという“お買い得感”だけで購入すると、痛い目にあうでし ょう。 この様な現象の中、消費者はもっとわがままになり、より近く、より良いもの を求める傾向に進んでゆくはずです。 最近では、アウトレットマンションなどで、駅から徒歩20分以上やバス便の物 件などの売れ残り物件が、割安感から、盛り上がっている様ですが、ここに不 安や疑問を感じてしまうのは私だけでしょうか？ この購入者達は、10年後、20年後にこの不動産価値がどう変化していくのか、 予測していないのでは？と思います。 ただ単に、今安いから、1000万円も引いてくれるからという現在価値のみで、 購入すること考えているのではないでしょうか。 それは、「売れない」「売れていなかった」要因をただ単に価格が高かったか らと単純に置き換えてしまっているのでしょうが、新築だから今は売れても、 中古になったら・・・と冷静に考えると答えは出て来ると思いますが・・・ あなたの意見はどうでしょうか？？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎売れていなかった物件には、それなりの理由がある。 ◎将来的な資産価値を予測する目を持ちましょう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 次回は・・・ 【お買い得だけど、ここだけは注意！６つの落とし穴！？】 その３「物件引き渡しは無事にできる？引き渡し後のアフターは？」 をお送りします。お楽しみに！ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ） モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
