2009/02/10
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年2月10日（第67号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年2月10日（第67号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 2009年もスタートし、一月が経ちました。 どうですか？ 不動産探しは順調に進んでいますでしょうか？ 今年一年の不動産市況を占う、スタートの１月は、私の予想を裏切る活況を 呈する結果となりました。 年明けから購入者側による住宅取得に関しての真剣さが、市場に反映された のではないでしょうか？ 過去最大の住宅ローン減税の復活と業者側の積極的で捨て身とも思える値下 げ抗争が消費マインドを刺激し、確実に動き出しています。しかも早く！ 物件についてのお問い合わせや相談件数も例年の倍以上になっています。 今年は楽しみな１年になりそうな予感が私個人しています。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー★≫ 購入してからでは、遅すぎますよ！！ 住宅ローン減税の拡充案がほぼ成立しそうで、 住宅ローンの金利も下がって 物件価格も、大幅値下げして 今は、不動産の買い時っていうけど本当なの？？ 高額なお買物なので、慎重になるのは良くわかります。 もしあなたが ・頭金って２割も必要なの？ ・景気後退で価格交渉しやすいって本当？ ・変動？固定？どっちの住宅ローンがお得なの？ ・諸経費ってどのくらい掛かるものなの？ ・欲しい物件が見つかったらどうすればいいの？ ・そもそも、この不動産購入は無謀ですか？？？？ そんあ不安をお持ちのあなた！ 買ってから悔やんでも遅すぎますよ。 納得して不動産の購入をするためにも 受講料は、なんと ⇒ http://www.mind65.biz/mag2_seminar_0301.html マスコミでお馴染の三輪鉄朗ＦＰが今年の住宅市況について 熱弁を奮ってくれます。 お楽しみに＾＾ アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー さらに、セミナー終了後にファイナンシャルプランナーによる、 個別相談もご用意しております。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【不況時における不動産購入戦略】 『完全なる買い手市場到来 』 その２「売出し価格と成約価格の乖離！？」 （１）売出し価格と成約価格との乖離（ズレ） （２）下げられない理由その１ （３）下げられない理由その２ （４）下げられない物件の性質を分析する （５）自分自身の相場感をつかむ！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は【不況時における不動産購入戦略】 １「完全なる買い手市場」その２：「売出し価格と成約価格の乖離」 をお送りいたします。 昨年からの劇的な不動産価格の変動により、「不動産の適正価格は果たして いくらなのか？」という疑問・質問を多くの購入予定者から受けています。 しかしながら、不動産のプロである私達でも、今の適正価格を確実に言い当 てられないのが現状です。 唯一言えることは、「成約価格＝適正価格」であるということぐらいです。 （１）売出し価格と成約価格との乖離（ズレ） 売出し価格と成約価格との乖離（ズレ）はなぜ起きるのでしょうか？ それは、ここ１年で不動産価格が20％を超える値下がり幅を示し、この下落幅 が業界関係者の想像以上に大きかったことが原因であり、また最近の経済情勢 を背景とした購入者側のマインドが極度に低下したことに原因があります。 通常、新築マンションの場合のプロジェクトは完成までに２〜３年かかりま す。新築戸建であってもその期間は１年ぐらいに及びます。 むしろ、２年前までは、値上がりを想定した土地の仕入れが行われていたわけ ですから、今の相場に合うはずがありません。 その間に大きな相場の値崩れが起きたのです。 もちろん、売り出し価格の設定は業者側の購入時点での企画を基として販売計 画が成り立っているわけです。 ここで、売主の売りたい価格と買主の買いたい（買っても良い）価格の大幅な ズレが起こっているのです。 そのズレを埋める為には値引きをして、価格調整をするしかないのですが、業 者側には下げたくても下げらない理由がある場合が多いのです。 消費者側としては、「売れないのなら早く価格を下げてさっさと売ればいい のに！」と素直に考える方々も多いかと思いますが、そう簡単にはいかない理 由があるのです。 その理由とは・・・・ （２）下げられない理由その１ 新築マンションの場合は前述したとおり「完成⇒引き渡し」まで、かなりの期 間を要します。 通常は青田売り（未完成の状態）で販売活動をし、契約をしていくのです。 その完成するまでの間に相場が崩れ、販売開始当時の価格が5000万円の物件は 現状20％値下げすると4000万円にしなければ売れないのは売主側も十分に分か っているのですが、先に定価で購入頂いているお客様の手前もあり、いきなり 値下げして4000万円に変更して「さあ、どうでしょう？」と大々的にやってい けるはずがないのです。 このことは新築戸建分譲や土地分譲にも言えます。 売主側にとってとても頭の痛い問題です。 下げたいのに表向き下げられない・・・。現状がそこに隠れているのです。 しかし、最近では「背に腹は代えられない」ということから、勝負に出ている 業者も一部あるようです。 （３）下げられない理由その２ 売主側の不動産会社のプロジェクト資金は、１年以上前までは全額を金融機関 から調達することが容易でした。 ですが、現状はというとプロジェクトに係る資金の７割や５割といった融資率 の低下により、散々たるものとなっています。 当然、手元金がなくても全額融資を受けれるのであれば、プロジェクトは組み 易いのですが、そうはいかない現状が今回の不動産会社の大量倒産の問題とし て明るみになっているのです。 通常、分譲業者の利益率は、建売事業の場合10％〜15％程度に設定して企画さ れるのが一般的ですが、今回の相場の値崩れは場所によっては30％〜50％のも なります。 設定した利益をすっ飛ばして、軽く大赤字なのです。しかも、全額融資に依存 した企画であればなおさらです。 今までであれば、利益率の10％〜15％前後の償却も値引き対応で何とかなった ワケですが、この状態だと、売れば売るほどその会社のキャッシュフローは悪 くなり、いずれは資金が底を尽いて倒産となるわけです。 融資金額と販売価格の損失分をキャシュで埋めることのできない業者は、値段 を下げることができないのです。 （４）下げられない物件の性質を分析する 今の状況では、通常『さらに価格が下がるのを待とう』とするのが、購入者側 の心理でしょうが、前述した「下げられない理由」を分析、予測することで、 より戦略的な不動産購入の幅が広がってきます。 『下げられない理由・その２』については、これ以上は価格面での交渉は難し いと判断し『理由・その１』に当てはまる物件を探していきましょう。 『その１』を見極めるポイントは、完成済みのマンションや、多数棟・多区画 の新築及び土地分譲で、一部のみが売れていて、大半が売れ残っている物件な どです。 この場合は今の新価格にすることが困難な物件だと理解できます。 その様な物件を見つけ、販売担当者に実情を詳しく聞き、本音を探ってみると、 意外なお得情報が隠れている場合もあります。 一番手っ取り早いのは、地域デベロッパー（分譲業者）との太いパイプを持っ ている不動産業者とうまく付き合えば、極秘の物件情報を教えてくれる場合も あります。 でも、その情報を握っている不動産業者を探し出すのはかなり難しいかもしれ ませんが・・・。 （５）自分自身の相場感をつかむ！ ここで、注意が必要なのが、『○○○万円値引きしますよ』という売り文句に 釣られて、割安感を感じて先走りしてはいけないということです。 その様な物件はもともと価格が高すぎる為に売れなくなり、価格を下げている 訳です。 ついつい「○○さんだけにお教えします！！」的な話には誰しもが弱く、喜ん で飛びついてしまうわけです。 ここで必要なのは、該当する物件が周りの物件と見比べることにより、割安感 を感じられる物件なのか？ということです。 他も見てまわると、意外と大した事では無いとなるケースもあります。 お買い得感のある時だからこそ、じっくり、ゆっくり探しましょう。 業者に言われるがままの相場感を鵜呑みにするのではなく、自分自身の相場感 を持つことが大事な時代なのです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎下げられない物件を探し出せ！ ◎自分自身の相場感を大切にしよう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 次回は・・・ 【不況時における不動産購入戦略】その３： 不況だからこその３つのメリット その２『住宅ローン金利は上昇局面から下降局面へ』 をお送りします。お楽しみに！ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ） モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
