2009/01/13
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年1月13日（第65号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2009年1月13日（第65号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサポート致します！ まずはこちらからどうぞ ↓↓↓ ホームページ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森です。 正月休みを利用して、ニュージーランドに行ってきました。 日本から約12時間のフライトで大変でしたが、大自然の中で有意義な休日が 過ごせました。1月はニュージーランドでは、ベストシーズンと聞いていたの ですが、意外に雨の日が多くてびっくりしました。現地の人に聞いてみると、 ここ２〜３年ぐらいから異常気象のようです。 原因は地球温暖化の影響のようで、よく「エルニーニョ現象」という用語を耳 にしますが、ここでは、その逆の「ラニーニャ現象」が起きているらしいく、 気温が下がり、降水量が例年より多くなっているようです。 本来であれば、この時期は降水量は比較的少なく、芝生が枯れて黄金色の風景 になるのですが、雨のおかげ？でまだ青々としていました。 こんな地球の裏側でも、確実に地球環境破壊が感じられてしまう現実を知らさ れました。 これから、より真剣に地球環境について考えていかなければ・・・数年後には、 想像できないぐらい気候変化が起こり大変なことになりそうですね。 ちなみに当社の車はハイブリットカーを利用して、微力ながらも地球温暖化 防止に努めています。 できるところから、みんなでエコを考えましょう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆お知らせ☆ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー≫ ○テーマ○ 『家は買った後が大事！！』 自宅を購入するまではお金のことであれこれ調べたりしたのに、いざ、住み始 めてしまうと落ち着いてしまって、その後、今までと変わらずに日々暮らして いませんか？ 実は・・・ 家は買った後が大事なんですよ！！ 面倒な住宅ローン控除の手続きや、確定申告の書き方、また、繰上返済の 資金をねん出するための、保険を含めた家計の見直し方法などなど・・・。 幸せなマイホーム生活をおくるための方法をその道の専門家が、 詳しくアドバイスいたします。 アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー ◆これで安心！確定申告対策 ◆今日から使える！家計のリストラ大作戦 日時：平成２１年１月１８日（日） 場所：東京都渋谷区恵比寿１−２０−８ ＥＢＩＳ３０３ 受講料は、なんと ⇒ http://www.mind65.biz/mag2seminar_090118.html ※今なら、ご参加された方には、もれなくＦＰが実践する 『毎年、無料で海外旅行に行ける裏技』 を伝授いたします。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 定員に達し次第締め切らせて頂きますので、何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【不況時における不動産購入戦略】 その２：ここ１０年の不動産市況を分析する。 （１）不動産購入タイミングの３つのポイント （２）10年前の不動産市況(価格下降時） （３）８〜５年前の不動産市況（価格底値圏） （４）５年前の不動産市況（価格上昇期） （５）ここ１年の不動産市況（価格下落時） （６）数字から見る10年間 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は【不況時における不動産購入戦略】その２ 「ここ１０年の不動産市況を分析する」をお送りいたします。 これからの不動産購入を考える場合、将来の動きがどうなるかを予測できれば、 購入のタイミングを逃さず、バッチリ掴み取ることは可能です。 しかし、占い師でもないし、そんなことはなかなか的確に予測は不可能でしょう。 （占いが完全というわけではありませんが・・・） でも、将来を予測するのには過去の動きを参考にしながら、現状のトレンドを ある程度は把握できるかもしれません。 そんなところから、今回は10年前まで遡りながら、私なりの現場体験をもとに 不動産市況の動向を解説していきたいと思います。 これからのあなたの不動産購入に少しでも役に立てばと思います。 （１）不動産購入タイミングの３つのポイント 不動産購入の大きなポイントになる３つのキーワードがあります。 １：物件価格 ２：住宅ローン金利（金利優遇を含め） ３：税制優遇 この３つのポイントが重要となります。 一般的には、物件価格のみで判断する場合が大半かと思いますが、総支出で 考えたときに、この３つのバランスで判断するのが適切であると思います。 それでは、それぞれの点を踏まえた上で過去を分析していきましょう。 （２）10年前の不動産市況(価格下降時） 私が不動産業界に入ったのが約15年前（平成５年頃）ですが、それから10年前 （平成10年頃）までは、バブル崩壊後の状況下で不動産価格はじわりじわりと 下降していました。 その当時は景気も低迷し、日銀のゼロ金利政策の中で住宅ローン金利も低く、 平成10年度は住宅ローン減税の対象も建物分のみで、年末時のローン残高が 3000万円に対し、上限が180万円の控除だったものが、平成11年度からは土地 の分のローンも認められ、ローン残高が5000万円に対し、最大で587万円の 控除となり、税制面では大きな優遇を享受できる年となりました。 山一証券や北海道拓殖銀行の破綻など、日本の景気状況は最悪期を迎え、 「不動産はどこまで下がるのだろうか？」という不安の中、底値がまだまだ 見えない状況でした。 ただし、金利の低下や税制の優遇措置拡大を背景に、物件価格5000万円以下の 一般所得層向けの不動産については徐々に動き始めていました。 この頃の考え方としては「家賃を支払い続けるよりも、買った方が得では？」 という認識が消費者に広がり始めた時期でしょう。 多少の値下がりがあったとしても、夢のマイホームを手に入れようと考える 方々が増えてきつつありました。 ◆10年前当時の傾向 ・物件価格・・・・・・緩やかな下落傾向 ・住宅ローン金利・・・下降傾向 ・金利優遇・・・・・・特段無 ・税制優遇・・・・・・大いに有 （３）９〜６年前（平成12〜15年）の不動産市況（価格底値圏） 当時は、（今から考えると）この頃に不動産価格はある程度の底値圏に到達 した時期でした。 この時期はゼロ金利政策を受け、住宅ローンの店頭金利も最低水準になり、 さらに各銀行では店頭金利より▲0.7％程度の金利の優遇も続々と対応し 始め、購入者側としては、物件価格、ローン金利、税制優遇面のすべてに おいて十分な恩恵を受けることができる時期でした。 この当時の住宅ローンの変動金利型は店頭金利で2.375％の▲0.7％の優遇だっ たため、実行金利は1.6％程度、またキャンペーン商品として２年・３年の 短期固定の店頭金利が２％前後でしたので優遇金利分を差し引くと、なんと 実行金利１％位でした。 この当時の記憶では、東京三菱銀行ではゼロ金利キャンペーンなるローン 商品があり、住宅ローン金利が１％であるのに対し、住宅ローン減税の還付 が１％あったので、差し引きで「実質金利はゼロですよ〜！」というものま で誕生しました。（この商品は２年・３年の短期しかメリットがなかったた め、後々に一部で問題になりました。） この当時は一般所得層向けの物件も売れましたが、一部の富裕層も動き始め、 都心部では、投資目的による１億以上の物件も売買され始めた時代でした。 今から思うと、本当のお金持ちの方々は、さすがに先見性があるなと感心し ます。 例を挙げると、当時の港区南青山の土地相場は一坪あたり350万円前後だった と記憶しておりますが、その後最高期（平成19年度）にはその倍以上の 800万円〜1000万円になっていきました。 この頃は、不動産の考え方も収益還元法（その不動産がどれだけの家賃収入を 産むか？）というとても合理的な考え方により、局地的に不動産が買われ始め、 投資信託法の改正などにより、日本にも不動産証券化ビジネスが生まれ 「不動産＝投資商品」 として注目されてきました。 ◆９〜６年前当時の傾向 ・物件価格・・・・・・踊り場へ ・住宅ローン金利・・・下降傾向 ・金利優遇・・・・・・各金融機関の競争の時代に入る。 ・税制優遇・・・・・・大いに有 （４）５年前（平成16年）の不動産市況（価格上昇期） この頃から都心の不動産を中心として、急激な価格上昇に向かいます。 この時の買い手は一般個人ではなく、海外の不動産ファンドでした。 当時は小規模の住宅用地ではなく、大規模な商業用地が飛ぶように売れて 行きました。 一般個人向けに仲介業務を行っていた私などからすると、銀座などの都心部 では天文学的な数字が飛び交い、理解不能な状況となっていました。 この当時は不動産証券化ビジネスを展開する不動産会社が一躍成長し、 不動産会社の上場ラッシュの年でもありました。 平成19年頃までの間で物件価格は都心部では100％以上、 世田谷・目黒・杉並・中野の都心周辺では30％以上の上昇を続けました。 この頃では、景気回復傾向により、住宅ローン減税は段階的に縮小となり、 平成18年７月にはゼロ金利政策も解除となり、金利市場も上昇を始めました。 一般消費者の中では、景気上昇局面の価格的な安心感はありましたが、 価格と金利の両方の上昇となり、負担は非常にきつくなっていくのでしたが、 一部では高額所得層向けである１億円超の住宅が活況を呈していました。 この時期を総評すると、一般所得者向けというよりは、業者間での売買が大半 を占めており、「不動産＝投資対象」との考え方が多く根付いてった年でした。 ◆５年前当時の傾向 ・物件価格・・・・・・踊り場から急激な上昇 ・住宅ローン金利・・・上昇局面へ ・金利優遇・・・・・・大幅な優遇商品有 ・税制優遇・・・・・・段階的にメリット縮小 （５）ここ１年の不動産市況（価格下落時） 平成19年８月頃より、活況だった不動産市場にも陰りが見え始めました。 米国でのサブプライム問題が徐々にニュースで報道された時期です。 ここから不動産価格は踊り場になり、平成19年度の不動産価格は横ばいの状態 を維持し続けました。 また、平成20年度より消費者意識は徐々に景気上昇から下降局面へ移行し、現 状の価格での成約は厳しくなって来ました。 この１年での下落幅は場所により異なりますが、約30％程度の下落となってい ます。 この下落により、平成12〜15年当時の底値圏内の水準まで、一気に逆戻りをし、 価格調整ができてきた物件については、（一部）流通してきました。 しかし、上がり過ぎていた港区周辺などの都心部の高級住宅街では30％程度の 調整ではまだ割安感も少なく、総じて成約案件も少ない状況です。 ここ１年は建売業者などの不動産業者は相当の損益を出し続けながらも販売せ ざるを得ず、体力の無い企業は大手中小にかかわらず倒産する事態となってい ます。 この状況は今後もまだ続きそうです。この様な景況感から、平成20年10月、 12月と相次いで日銀の政策金利が下降し、住宅ローン市場の金利は下降局面に 一転しました。 税制面では、平成20年度に終了予定の住宅ローン減税が平成21年度には過去 最大規模にて適用される予定です。 ◆１年前こら最近の傾向 ・物件価格・・・・・・踊り場から急激な下降 ・住宅ローン金利・・・上昇局面から下降局面 ・金利優遇・・・・・・さらなる大幅な優遇商品有 ・税制優遇・・・・・・過去最大級規模へ （６）数字から見る10年間 10年前の価格を5000万円とした場合に、上昇局面であったピーク時 （１年前）には30％ＵＰの6500万円程度まで上昇しました。 そして、現在では10年前の価格水準に戻りました。 では、それぞれの時期でのコスト比較をしてみましょう。 ≪11年前（平成10年）の購入コスト≫ 物件価格・・・・・・・・5000万円 住宅ローン金利・・・・・変動金利2.375％（金利優遇無）で 35年支払い（ボーナス支払い無し） 月々均等：175,400円 総支払い額：73,668,000円・・・・・・・A 住宅ローン減税：500万円（最大）・・・・B ●トータル差し引きコスト ⇒ 68,668,000円（A−B） ≪１年前（平成20年）の購入コスト＞ 物件価格・・・・・・・・6500万円 住宅ローン金利・・・・・変動金利2.875％（金利優遇▲1.2％）で 実行金利1.675％ 35年支払い（ボーナス支払い無し） 月々均等：157,400円 総支払い額：66,108,000円・・・・・・・C 住宅ローン減税：160万円（最大）・・・・D ●トータル差し引きコスト ⇒ 64,508,000円（C−D） ≪現在（平成21年１月現在）の購入コスト≫ 物件価格・・・・・・・・5000万円 住宅ローン金利・・・・・変動金利2.475％（金利優遇▲1.4％）で 実行金利1.075％ 35年支払い（ボーナス支払い無し） 月々均等：142,850円 総支払い額：59,997,000円・・・・・・・・・E 住宅ローン減税（予定）：500万円（最大）・・F ●トータル差し引きコスト→54,997,000円（E−F） これを見ると明らかなように、今が如何に買い時であるかが、 過去の例からみると良く分かりますよね。 今は、物件価格の下落、金利の下落、大幅な金利優遇あり、 税制優遇（予定）でしかも、物件によっては表示価格より大幅な価格交渉も 可能なのです。 ※注意※ 上記シミュレーションは変動金利においては、その後の金利変動を考慮してお りません。また、住宅ローン減税額も年末の借入残高状況により減税額は変わ ってきます。 かなり大雑把な数値なのですが、比較しやすくするためですのでご了承ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎時代により大きく支出は変化する。 ◎物件価格・住宅ローン金利・税制優遇の３つのバランスを考える。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 次回は・・・ 【不況時における不動産購入戦略】 その３：不況だからこその３つのメリット 『完全なる買い手市場到来！ゆっくりじっくり探せるチャンス』 をお送りします。お楽しみに！ 【不動産購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase 「不動産購入相談お問い合わせ」まで、お気軽にご相談下さい。 【本文に対するご意見・ご感想はこちらまで】 ↓↓↓ E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp（藤森宛て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 不動産購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 FREEDIAL：0120-917150 TEL：03-5773-4111 FAX：03-5773-4114 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナーＣＦＰ モーゲージプランナー 宅地建物取引主任者 発行者：藤森哲也 E-MAIL：fujimori@ad-cast.co.jp 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