2008/09/19
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2008年9月19日（第58号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2008年9月19日（第58号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿駅」徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサーポート致します！ 住宅購入に不安・疑問や悩みがある方はお気軽にご相談下さい。 ↓↓↓ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちはファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森哲也です。 今の話題は、米国の金融危機問題ですね。リーマンブラザーズの破綻、ＡＩＧの 政府救済など米国の金融システムの崩壊が本格的に始まりました。もとはといえ ば、返済不可能の低所得者向けローンであるサブプライムローンの証券化ビジネ スに問題があったのは確かです。 米国の素晴らしい？金融システムの中で、ゴミ同然の債権がみごと優良債権に 変身する術が開発されました。（されてしまいました。） 保証できるはずのない債権が大手の優良企業により保証が付き、その債権がトリ プルＡとして大手格付け会社により、格付けされ、市場には優良債権として、市 場に流通してしまった訳です。 これは誰の責任か？といえば、一企業の責任ではなく、米国の金融システム全 体の作られた虚像のビジネスモデルが問題でした。不動産相場が上がり続ければ 問題無かったはずですが、そうは上手くはいきません。 だれもが分かっていたはずなのに・・・ この影響により、日本の各金融機関は、大きな損害を抱えることになり、更な る日本企業への貸し剥がしに拍車がかかることでしょう。 グローバルな経済は、多くの利益ももたらしますが、多くの被害も持たらします。 今一度、各国も各企業も自分たちのあり方を考え直す時期になったということで しょうね。 それにしても日本は政局不安が未だ解決されずじまいです。 早く総選挙でもして、はっきりした方向性を国は早急に国民に示して頂きたいも のです。。。 ＜新オフィス＞ 株式会社アドキャスト ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩４分 スカイウォーク出口３０秒 渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 ＴＥＬ：０１２０−９１７１５０ http://www.ad-cast.co.jp/company/access ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー・第５弾★≫ 『家は３回建てて、初めて満足できる家を建てることができない』 なんて言われていますが、普通の人が家を３回も建てることなんてありえません。 初めての注文建築で、失敗しない為にもその道のプロに聞いてみましょう。 ・家を設計するプロ ・無理のない資金計画を立てるプロ ・理想の家を建てれる土地を探すプロ ３人のプロがあなたの悩みをズバリ解決いたします。 アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー 受講料は、なんと ⇒ http://www.mind65.biz/mag2_seminar_1005.html 自分らしい家に住む為にも、ご参加ください。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【土地購入時のチェックポイント】 その２ 「トラブルになるかも！？４つのチェックポイント」 その３＜隣地境界線は、はっきりしてますか？＞ （１）隣地境界線を確認する方法は？ （２）現地で境界ポイントが目視できない場合 （３）測量図を調べる （４）境界塀は誰のもの？？ （５）境界ポイントも測量図も曖昧の場合には・・ （６）ここだけは・・・・３つの確認事項 ● 今日のポイント ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は、「トラブルになるかも！？４つのチェックポイント」 その３＜隣地境界線は、はっきりしてますか？＞をお送りします。 土地や中古住宅を購入する場合に問題になるのが、この隣地境界線についてです。 その理由として、昭和の時代以前の不動産売買があまりにも安易であった点が 指摘できます。 境界線自体が曖昧のままに売買されていた事案などが多く見受けられます。 昭和の時代の測量については隣地所有者の確認印もなく土地家屋調査士の権限 のみで測量をされていたようです。 このような曖昧な不動産物件が世の中には非常に多く流通しています。 みなさんは今日の講義の中でそのような不動産に出会った場合でも、尻ごみせ ずに自分の財産を守るすべを身に付けましょう！！ （１）隣地境界線を確認する方法は？ 隣地境界線を確認する方法としては・・・ まずは、現地にて、境界ポイントが入っているか確認しましょう。物件によっ ては目視で確認できない物件もあります。 境界塀が必ずしも、境界線でない場合も多くあります。 境界ポイントには色々なものがあります。 ・コンクリート杭 ・金属プレート ・金属鋲 などです。 できたら、事前に購入予定物件の売主側に測量図を取り寄せ現地にて確認しましょう。 （２）現地で境界ポイントが目視できない場合 境界ポイントが目視できない場合には、注意が必要です。隣地所有者に対して 明確な境界線の主張が難しくなる場合があります。 それにより、将来的な境界線のトラブルが予想されます。 この様な物件の場合には、売主側の責任負担にて隣地所有者立会の上にポイン トの設置（復元）をしてもらいましょう。 （３）測量図を調べる 売主側から測量図を入手しましょう。しかし、測量図にも様々な種類があるの で、それぞれがどういう性質のものか理解しておく必要があります。 土地の売買の場合には以下の３つに分類されます。 Ａ：確定測量図：全ての隣地所有者の立会を得て境界画定されたもの（官有地 （公道、水路など）に接する場合は、官民査定手続きも含む） Ｂ：地積測量図：分筆登記等の際に添付される測量図で、登記所（法務局）に 申請書類として保管されているもの。 Ｃ：現況測量図：確定測量図以外のもので、隣地所有者との立会が無いもの 測量図の制度の高い順は Ａ：確定測量図⇒Ｂ：地積測量図⇒Ｃ：現況測量図 が一般的かと思われます。 しかし、Ｂ:地積測量図の問題点として、測量図の作成された年月日が古い場合 （平成以前）の場合には疑問が残る場合があります。その理由として測量技術 の精度が現在と比べると低い。その当時の境界の取り決めが曖昧な点です。 （前述）平成になってから制度も変更され、かなり厳格化されたために、安心 にはなりましたが・・・・ Ｃの現況測量図の場合には、土地家屋調査士の印鑑が押していない場合には、 あまり確実性は認められませんので書類にその印鑑があるかどうかを確認して ください。無い場合はとりあえず・・・の図面と考えて下さい。 （４）境界塀は誰のもの？？ 境界ラインがある程度解明したら、次は境界塀の件について確認しましょう。 現況の既存塀がどちらが所有者なのか？を確認しましょう。境界塀が老朽化し ている場合に補修する義務が所有者に発生する恐れがあるからです。その場合 に、売主側や隣地所有者に対してどの様な経緯でこの塀が造作されたかを確認 をとることも大切です。 （５）境界ポイントも測量図も曖昧の場合には・・ この様な場合には、必ず境界を確定を売主にしてもらいましょう。 隣地境界線の確定は自分の大切な財産をまもる最低限の条件です。 土地売買契約をする条件に、『売主の責任と負担において、引き渡しまでに隣 地所有者と立会をし、立会印を得て、資格ある者の測量によって作成された測 量図を交付します』と記載してもらいましょう。 （６）ここだけは・・・・３つの確認事項 では、隣地境界線を明確にする場合のポイントをまとめてみたいと思います。 下記１〜３の順番にて確認すれば問題ないと思われます。 １：確定測量図＋隣地所有者の承諾印はありますか？ ●なかれば、契約条件に「隣地所有者の承諾印」を引き渡しまでに 取得してもらうこと（契約条件に付加） ２：地積測量図はありますか？ ●売主側から取得する、なければ管轄法務局で調査する。 ↓ ●またその地積測量図の作成時期を確認する。 ↓ ●古い場合は測量精度に疑問を持つ ３：現況測量図、実測図はありますか？ ●売主側から取得する。 ↓ ●またそ現況測量図の作成時期を確認する。 ↓ ●古い場合は測量精度に疑問を持つ ↓ ●土地家屋調査士の記名押印はありますか？ 次回は・・・【土地購入時のチェックポイント】 ・「トラブルになるかも！？４つのチェックポイント」 その４＜前面道路は公道ですか？私道ですか？＞をお送りします。 お楽しみに！！ 【住宅購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase お気軽にご相談下さい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎測量図にも色々ある。各性質を理解しましょう。 ◎確定測量図と隣地承諾印を取得しましょう。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本文に対するご意見・ご感想・質問、不動産購入・売却に関するご相談は、 お気軽にこちらまで ↓↓↓ 発行者 藤森哲也 E-MAIL fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 住宅購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-00２２ 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 TEL：０１２０−９１７１５０ FAX：０３−５７７３−４１１４ 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナーＣＦＰ モーゲージプランナー 宅地建物主任者 発行者 藤森哲也 E-MAIL fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
