2008/09/05
ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2008年9月5日（第57号）
■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ ■ ■ ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 2008年9月5日（第57号） □ □ ■ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ファイナンシャルプランナー・モーゲージプランナー・宅地建物取引主任者 の資格を持つ不動産売買実務経験１０００件以上の不動産のプロが住宅購入 に係る『基礎知識』や『お得な情報』をお伝えいたします！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆住宅購入者向け不動産コンサルティング会社『アドキャスト』 ＪＲ山手線「恵比寿駅」徒歩4分 恵比寿ガーデンプレイス・スカイウォーク出口を出て目の前！ ◎不動産スペシャリスト ◎ファイナンシャルプランナー ◎モーゲージプランナー が、住宅購入をフルサーポート致します！ 住宅購入に不安・疑問や悩みがある方はお気軽にご相談下さい。 ↓↓↓ http://www.ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちはファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森哲也です。 ここ最近の豪雨は凄まじいですね。いつのまにか「ゲリラ豪雨」という言葉が 一般化してきました。 地球温暖化の問題や超高層ビル建築に伴う気流の流れの問題などと言われていま すが、いままでは想像ができないような災害になっています。東京都内でも世田 谷区は晴天なのに・・渋谷区は豪雨になっていたりとおかしな状況ですね。 これからもこの様な自然災害に対する問題は深刻化されていくことでしょう。 住宅購入を考える場合にも“安い”“高い”だけではなく、自然災害リスクを勘 案しながら総合的に判断する目が必要となってきました。 当社でもこの件を最近は重視し物件購入の契約の前に、ハザードマップ、役所防 災課、近隣住民への聴取、確認をしております。あなたも不動産購入を検討する 場合には災害リスクの検証を十分に行いましょうね。 ＜新オフィス＞ 株式会社アドキャスト ＪＲ山手線「恵比寿」駅徒歩４分 スカイウォーク出口３０秒 渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 ＴＥＬ：０１２０−９１７１５０ http://www.ad-cast.co.jp/company/access ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ 注目！！ セミナー情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………‥‥‥・・.:*:・゜ ≪アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー・第５弾★≫ 一生で一番大きな買い物だから“もっとわがままに” そう思って、仕様や間取りにこだわって家を建てたいと思っているのだけど ・建築家で家を建てると、やっぱり高くなるんですか？ ・予算はアイデアで賄えるって本当？ ・建売でも間取りを選べるって聞いたんですけど ・自営業者って住宅ローンが借りれないの？ ・子育てに向いている間取りって ・頭金って２割も必要なの？ もし、こんな疑問をお持ちでしたら、是非、参加されてみてください。 建築士をフル活用したマイホーム設計や、自分らしい人生を送るための賢い 住宅ローン借入術など、建築や金融のプロが極秘のテクニックを伝授します。 アドキャスト presents! 住宅購入支援セミナー 受講料は、なんと ⇒ http://www.mind65.biz/mag2_seminar_1005.html 自分らしい家に住む為にも、ご参加ください。 （席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。 何卒、ご了承ください。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 【土地購入時のチェックポイント】 その２ 「トラブルになるかも！？４つのチェックポイント」 その２＜建築する建物は隣地から十分の距離ですか？＞ （１）隣地境界からどのくらい離せば問題ないの？ （２）建築基準法上での「隣地境界から建物距離」について （３）民法上での「隣地境界から建物距離」について （４）建築基準法と民法を踏まえて・・・ （５）目隠しの設置について （６）建売住宅の場合は・・・ ● 今日のポイント ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日は、「トラブルになるかも！？４つのチェックポイント」 その２＜建築する建物は隣地から十分の距離ですか？＞をお送りします。 隣地所有者とは建築後にもお隣どおしとして友好的に関係をきづいていかなけれ ばなりません。 建築中のトラブルにならないように勉強していきましょう。 （１）隣地境界からどのくらい離せば問題ないの？ 新築する場合に隣地境界から新築する建築物をどれくらい離せば良いのでしょ うか？ 郊外の大きな土地を購入してゆったりとした設計をされる場合は問題無いので しょうが、都内などの住宅事情からすると予算的にゆとりある土地を確保する ことは困難です。１ｃｍ単位の設計がプランニング上大変重要になってきます。 この「隣地境界からの建物距離」についての見解は建築基準法の規定と民法 とで大きく異なるので、その違いを解説しましょう。 （２）建築基準法上での「隣地境界から建物距離」について 結論から言いますと、建築基準法上では『隣地境界からの建物距離』の規定は 定められていません。 よって、隣地境界にピッタリに建築してもＯＫということなのです。 建築基準法上では、隣地境界の距離に関係なく、申請すれば建築確認の取得が 可能ということなのです。 （但し、用途地域が第一種低層住居専用地域又は、第二種低層住居専用地域内 の土地で条例や地区計画などの取り決めがある場合はそれに従うものとします。） （３）民法上での「隣地境界から建物距離」について 民法上の規定では「隣地境界から建物距離」については50ｃｍ以上離しなさいと いう規定があります。 その根拠になる条文は以下のとおりです。 ≪民法234条≫ 第１項：建物を築造するには、境界線から50ｃｍ以上の距離を保たなければならない。 第２項：前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、 その建築を中止させ、または変更させることができる。 但し、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、 損害賠償の請求のみをすることができる。 また、これを補完する民法の序文として民法236条の規定があります。これは「周辺 地域に異なる慣習がある場合にはそれに従う。」ということになっています。 つまり、周辺の建物の隣地境界から距離が50ｃｍ未満であれば50ｃｍを離さなくても 良いということです。しかし、この236条の規定を重視し、安易に建築を進めてしま うのは危険だと私自身考えております。 では、建築基準法と民法の考えを理解した上でどのようなプランニングをい考えれば 良いのでしょうか？ （４）建築基準法と民法を踏まえて・・・ 「隣地境界から建物の距離は50ｃｍ以上を確保するようにしましょう。」これが一番 問題ない方法です。確かに前述したように民法236条の規定から「周辺建物は密集した 住宅街だから、問題無い」という主張は間違いではないのですが、このことにより調 停や裁判などになる可能性はゼロではないからです。 結果的に「問題なし」との裁判所の判断が出たからといって、その時間と労力、精神 的なものはすべてマイナスになってしまいます。 もし、プランニング上で50ｃｍ未満にならざる負えない場合には建築確認申請前に隣 地所有者の承諾（民法234条の主張をしない旨）の合意書を取得しましょう。 もちろん、当該隣地所有者から承諾が得られれば、50ｃｍ未満でも問題はありせん。 （５）目隠しの設置について 隣地間の建築中のトラブルとしてもう１つ考えられるのが「目隠しの設置について」 です。よく建築中に隣地から「この窓を塞げ！」「目隠しをしろ！」など隣地所有者 から建物への注文を付けれれる場合があります。これにも民法上の根拠があるのです。 これは民法２３５条に規定されています。 ≪民法235条≫ 第１項：境界線から１ｍ未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓又は 縁側（ベランダを含む）を設ける者は、目隠しの設置をしなければならない。 第２項：前項の距離は、窓又は縁側に最も隣地に近い距離から垂直線によって境界線 に至るまでを測定して算出する。 となっており、民法上の規定からすると・・・「隣地境界から１ｍ未満の建物は目隠 しを設置しなければならない」となっています。 この規定をもとに、隣地所有者から目隠しの設置の要求がされるのです。私に相談が 来た案件としても隣地所有者全員から、嫌がらせのように全部の窓に目隠しの設置を 要求された方もありました。（事実です）このような状況になると、悲しいですよね。 この事案での問題の発端は工事前の事前の説明が近隣に一切なく、そのことに対して 近隣住民が憤慨し、民法235条を盾に嫌がらせを始めたのです。この様に建築工事で の対応１つが思わぬ方向に行ってしまう場合もありますので、近隣住民との調和は すごく重要なことなのです。 （６）建売住宅の場合は・・・ 都内の建売住宅の企画をする場合に、一般的には、第３者隣地からの距離は建物の壁 芯から50ｃｍ以上を確保します。 但し、同分譲地内は号棟間の距離は建物メンテナンスを考え約30ｃｍになっている場 合が多いでしょう。30ｃｍというと大人肩幅より狭いので、横になりやっと通れる程 度です。これは同分譲地内は所有者が同じなので・・民法は適用除外し、建築基準法 の制限の中で建築されています。また、まれに建売業者さんでも、強行派の業者さん がいて、第３者との境界線距離50ｃｍを無視し建築して隣地所有者から民法234条を 指摘され内容証明を送りつけられることも有るようです。彼らはプロなので何とかう まく調整できますが、将来的にも良好な近隣関係のためには、50ｃｍは確保しておい た方が無難でしょうね。 次回は・・・【土地購入時のチェックポイント】 ・「トラブルになるかも！？４つのチェックポイント」 その３＜隣地境界線は、はっきりしてますか？＞をお送りします。 お楽しみに！！ 【住宅購入に関する疑問・質問は・・・】 ↓↓↓ https://www.ad-cast.co.jp/form/inquiry-purchase お気軽にご相談下さい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ◎隣地境界線の距離は50ｃｍ以上確保しましょう。 ◎近隣への事前説明をきちんと行い、良好な関係を築きましょう。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本文に対するご意見・ご感想・質問、不動産購入・売却に関するご相談は、 お気軽にこちらまで ↓↓↓ 発行者 藤森哲也 E-MAIL fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇ 住宅購入のトータルアドバイザー ◇ 〒150-00２２ 東京都渋谷区恵比寿南１−２５−１ 恵比寿プラックスビル５階 TEL：０１２０−９１７１５０ FAX：０３−５７７３−４１１４ 株式会社アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp ファイナンシャルプランナーＣＦＰ モーゲージプランナー 宅地建物主任者 発行者 藤森哲也 E-MAIL fujimori@ad-cast.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して発 行しています。 ※本メルマガの情報内容については万全を期しておりますが、これらの情報に よって生じたいかなる損害についても補償できないことをご承知願います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
