ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2008年5月16日（第51号） [まぐまぐ！]

2008/05/16

ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2008年5月16日（第51号）

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■　ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2008年5月16日（第51号）　　 □
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　こんにちはファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森哲也です。
中国の四川省での地震は凄かったですね。同県の建物の８０％以上が倒壊した
との報道には想像を絶するものがあります。
これが日本で起きたら・・・・と誰しも恐怖したのではないでしょうか。
耐震偽装の問題に端を発する去年７月以降の建築確認申請の厳正化に業界では、
不満一杯な現状ですが、このような大惨事にならないようにするためには必要
なことなんでしょうね。
現地では、死者も1.9万人以上でさらにまだ生き埋めの状態の人達も2万人超いる
とのことですので、各国が手を合わせて早急に対応し一人でも多くの被災者が
救済されることを心より祈っております。

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写真も載っていて、ちょっと照れくさいですが、お客様第一をモットーに
こつこつと経営してきた結果が評価されたんだと思います。

これからも、暖かいご支援のほどよろしくお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤森哲也

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本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃
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【土地購入時のチェックポイント】
その１
　・建築コストに影響する６つのポイント
　　「ライフラインはどうなってますか？」

（１）土地購入時のライフライン
（２）どのように確認すればいいの？
（３）前面道路に埋設されていたら、次に確認すべきこと。
（４）私道承諾書の有無
（５）公道面での注意事項
　●　今日のポイント

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　今日は・・・
前回から引き続きの
【土地購入時のチェックポイント】と題して「建築コストに影響するポイント」
今回はその中でも「ライフラインはどうなってますか？」を講義したいと思います。

（１）土地購入時のライフライン
　土地購入時のトラブルで多いのがこの「ライフライン」についてです。
ライフラインとは・・・・上水道・下水道・ガス・などの生活に必要な施設です。
この上下水・ガスなどの設備の整備状況は地中に埋設されていて、現地調査では
なかなか判断できないため、土地購入後に建築を始めて問題に気づくことが多い
のです。

土地を仲介する不動産業者が調査するのが一般的ですが、これらの事項を調査報
告しない事例なども多く聞きます。また、調査報告はしたとしても、その事項が
建築（建築費用）にどのように影響を及ぼすのかまで、伝えきれていなのが現実
ではないでしょうか？

このライフラインの未整備状況により建築費が１００万円以上もアップしてしま
うケースもありますので注意が必要です。

（２）どのように確認すればいいの？

●下水道の調査
東京都23区内では
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/osigoto/daicyo.htm

こちらのサイトから調査することが可能です。
その他の地域では、各市区町村役場に確認してみてください。
但し、公道のみとなっていますので、前面道路が私道の場合には現地での調査が
必要になります。

現地での調査は、前面道路にマンホールがあるかどうか確認しましょう。
しかし「マンホールがある＝下水道が利用できる」ことではありませんので、周
辺住民の方などに聞いてみましょう。下水道が利用できない場合は浄化槽の設置
が必要となります。コストで約50万円～70万円程度必要（地域によっては、助成
金制度などがあります）になり、メンテナンス費用も考えておかなければなりま
せん。

●ガスの調査
プロパンガスか都市ガスか確認しましょう。
都市ガスの場合の前面道路や宅地内の配管状況や口径の調査は
東京都23区の場合では、
http://mapinf.tokyo-gas.co.jp/dokaninfut/k_main.asp
こちらのサイトからでも調査依頼できますし、ＦＡＸでも対応して頂けます。
ＦＡＸの場合は、現地航空地図と申請書を送れば、その日中に回答がＦＡＸで届
きます。

その他の地域の方については、管轄されている各ガス会社へ問い合わせ下さい。

●上水道の調査
上水道の調査は管轄されている各市区町村の水道課や水道局に直接行って調べな
ければなりません。

また、最近、水道課や水道局では「個人情報」の兼ね合いから宅地内の引き込み
は所有者でないと開示してくれません。よって宅地内の配管状況を確認する場合
は所有者からの委任状が必要になります。

前面道路の配管状況は各水道課・局で閲覧可能です。
現地での調査方法としては、現地宅内に水道メーター（青い蓋）があるかどうか
確認しましょう。

この青い蓋を開けると、水道の検針メーターがありますので、このメーターの蓋
に書かれている数字が宅内上水道の配管口径になります。13ミリ・20ミリなど表
示されていますが、13ミリの場合は建築する建物によっては引き直しが必要にな
る可能性もありますので注意が必要です。
できれば20ミリ以上の口径が必要だと思います。

また、昔の水道管は鉛などの素材になっているのが多く、最近ではステンレス管
が主流ですのでこの点も確認しておきましょう。

（３）前面道路に埋設されていたら、次に確認すべきこと。
前記事項の調査により、前面道路に上下水ガスが埋設されていることを確認しま
したが、それだけでは十分ではありません。
実際にその前面道路の埋設管が利用可能かどうか？接続可能かどうか？を確認し
ましょう。

公道の場合は本管の所有者が市区町村である可能性が高いのでひとまず安心です
が、私道などの場合はその管自体が私設管と呼ばれ、個人所有の埋設管となって
おり、接続が不可能の場合もあります。

私設管の場合はその所有者などに承諾をとる必要があり、口径などの問題などに
より接続が困難な場合があります。
この点もよく確認しておきましょう。

また、前面道路が私道の場合は次項の「承諾書」の点を必ず確認しておきましょう。

（４）私道承諾書の有無
前面にライフラインが埋設されていても、私道の場合は埋設管の接続工事を行場
合には、その私道所有者から必ず「私道利用の承諾書」が必要になります。
その書面がないと工事業者さんは工事をしてくれません。

文面的には、「埋設管工事に関する道路掘削の承諾をします。」というものです。
私道所有者の地主さんも色々の方がいるので、「なんで他人の為に書類をださな
きゃいけないのよ！」という方もたまにいらしゃいます。その場合に埋設管の掘
削工事ができない場合もあります。

前面道路が私道の場合にはこの「私道の掘削承諾」の有無を契約前に必ず確認し、
無い場合には必ず本管（公道）に至るまでの私道所有者からの「私道の掘削承諾
書」を売主側から取得してもらうことを条件にし契約しましょう。

（５）公道面での注意事項
公道の場合には、前述した様に市区町村管理の本管が埋設されている場合が多く、
比較的に安心なのですが道路幅員が広い道路の場合には、どの位置に埋設されて
いるかも注意しましょう。なぜか？というと物件側に埋設されている場合は掘り
起こす作業も簡単ですが、対面側に埋設されている場合などは引き込みの距離が長く、思った以上に費用がかかる場合があります。

また、公道面の場合は舗装する条件など詳細に決まっている場合があるので私道
の掘削よりコスト高になるケースが多いようです。

場合によっては１００万円以上の工事費用がかかる場合もあるようです。

次回は・・・【土地購入時のチェックポイント】

　・「建築コストに影響する６つのポイント」
　＜３：地盤はどうですか？＞をお送りします。
　　

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今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃
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　◎前面道路の上下水ガス埋設管の有無を確認する。

　◎私道の場合は「私道の掘削承諾書」の有無を確認する。

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