ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2008年1月29日（第46号） [まぐまぐ！]

2008/01/29

ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2008年1月29日（第46号）

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■　ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2008年1月29日（第46号）　　□
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　こんにちはファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森哲也です。
今年第１弾のメルマガとなります。今年に入ってから忙しく（言い訳？）
だいぶご無沙汰してしまいました。
いつの間にか読者さんも４０００人を超え喜びと責任を実感しております。
本年も皆様に有意義な情報を提供致しますので、是非末永くお付き合い下さい。

さて、年明けの不動産相場ですが、だいぶ弱含みになってきましたね。
この１つ要因としては、金融機関が貸し出し先の売主（建売業者）への融資に
ついて早期回収が顕著になってきたことです。

いままでは、事業計画期間内で処分できなかった場合にＡ銀行から
→Ｂ銀行へ融資を付け替えることが容易に行われてましたが、これにストップが
かかったのです。

そうなると・・・返済するためには
早期売却をするしかありません。

そうなると・・価格を下げるしかないのです。

となると・・・消費者側にとってはありがたい時期に入ってきたわけです。

しかも、住宅ローンの指標である長期金利も株価の影響で急降下しています。
金利も安いし、買い手市場。これからが面白くなりそうですね。

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本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃
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【資金計画編その３】

　・住宅ローンの組み方は？？
  　「繰上げ返済」って？

（１）「繰上げ返済」とは？
（２）「一部繰上げ返済」の２つの方法とは？
（３）「期間短縮型」と「返済額軽減型」の効果の差を検証　
（４）どちら選ぶべきか？？
（５）繰上げ返済のベストタイミングは？？
（６）一部繰上げ返済手数料について
　●　今日のポイント

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　今日は・・・

　【資金計画編その３】住宅ローンの組み方

　今回は、　「繰上げ返済」って？？を解説していきたいと思います。
　皆さんは住宅ローンの融資を受ける場合に何年で返済するつもりでしょうか？
　１５年・２０年・２５年と色々の考え方（理想）があるでしょう。
　しかし、現実的には、イメージしている返済期間では月々の返済が重すぎて
　結局・・・・住宅ローン最長期間の返済期間３５年で組まれる方が大半なの
　が事実です。
　
　「今はとりあえず払えるから～？？」とか「なんとかなるだろう～？？」
　という考え方はとても危険です。
　
　いまの時代背景として、一般的な会社員の定年退職年齢は６０歳であり、
　今の公的年金受給資格年齢は特例を除き６５歳からになっています。
　また、さらに、今後、公的年金の財政的破綻要因のためにさらに受給資格年
　齢は７０歳になってもなんら不思議ではありません。その場合の収入的空白
　の期間である５年～１０年を真剣に考えなければ、
　
　「家を買ったのは良いが・・・退職後に住宅ローンは支払えない！！」
　と現実が待っています。
　その様な事態にならないためにも今回の「繰上げ返済」について真剣に勉強
　するべきでしょう。
　
　では講義を始めたいと思います。

（１）「繰上げ返済」とは？

住宅ローン返済期間中に通常の返済とは別に一定額を返済して元金を減らすこ
とです。
残高を全て返済することを「全部繰り上げ返済」と言い、一部返済することを
「一部繰上げ返済」と言います。

「全部繰り上げ返済」は「住宅ローン」の完済を意味し、物件上に担保されて
いる抵当権を解除することができます。
「一部繰上げ返済」は借入元金が減額されるため、将来支払わなければならな
い減額分の利息を軽減することができ、当初の総支払い額が少なくなります。
この「一部繰上げ返済」の方法には２つがあります。

（２）「一部繰上げ返済」の２つの方法とは？

その２つの方法とは、「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。
「一部繰上げ返済」を行う場合には上記２つの方法のどちらかを選択します。
では、それぞれについて解説しましょう。

【期間短縮型】とは
・繰上げ返済し元金を減らしたことにより、住宅ローンの月々の返済額はその
ままにし残りの返済期間を短縮する方法です。
例えば・・・・月々１０万円を支払ってるＡさんが、１００万円を繰上げ返済
をし、当初３５年で組んだローンが３年短くなった。

【返済額軽減型】とは
・繰上げ返済し元金を減らしたことにより、残りの返済期間はそのままにし、
住宅ローン返済額を減額する方法です。
例えば・・・・月々１０万円支払っているＡさんが１００万円を繰り上げ返済
をし、月々の支払いが９万円になった。

では、この２つのどちらを選ぶのが効果的なのでしょうか？

それは、総支払額の低減効果からすると【期間短縮型】を選択した場合の方が
有利となります。

その理由としては、期間を短縮した期間のの期間的な利息の負担が無くなるか
らです。

どのくらい違いがあるのでしょうか？？検証してみましょう。

（３）「期間短縮型」と「返済額軽減型」の効果の差を検証

＜例題＞
住宅ローン額：４０００万円　金利：３％　期間：３５年　
月々支払い：１５３，９４０円

　　　　　　繰上げ返済額：１００万円　繰上げ返済時期５年後

●「期間短縮型の総支払い額の低減効果」
・１００万円繰り上げ返済することにより→期間は１６ヶ月分短縮になり総返
　済額は３５，４９１，４１１円となります。

　よって、総支払額は当初より▲約２５５万円（元金含む）低減できました。

●「返済額軽減型の支払額の低減効果」
・１００万円繰り上げ返済することにより→返済額は１４９，７２４円に軽減
でき、総返済額は３５，５１２，９５２円となります。

　よって、総支払額は当初より▲約１５１万円（元金含む）低減できました。

結果この場合では約１０４万円分「期間短縮型」が有利となりました。

繰上げ返済の仕方の違いだけで、これだけ違いがでるのは驚きですね。

  　
（４）どちら選ぶべきか？？
　目的別に考えてみましょう。

【期間短縮型・・こんな人にオススメ！！】
・将来の利息を大幅に減らしたい方
・住宅ローンを早期返済したい方

【返済額軽減型・・こんな人にオススメ！！】
・将来の教育費などの出費による家計上のキャシュフローに不安がある方
・当初夫婦で共稼ぎだったが、出産や育児により収入が減少してしまう方
・金利上昇により、支払い額がきつい方

　金銭的効果は前述したとおりに「期間短縮型」の方が効果的ですが、その時
　の状況をふまえ選択しましょう。

（５）繰上げ返済のベストタイミングは？？
　
　この質問に答えるためには住宅ローンの元金と利息の仕組みを考える必要が
　あります。
　住宅ローンの元金と金利のバランスは支払い開始当初が一番金利割合が高く
　なり、　期間を追うごとに金利割合が減少していきます。
　
　イメージ的にはこちら
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　よって繰り上げ返済の効果は早ければ早いほど大きいのです。
　であれば・・・１万円でも早く返した方が・・・と思いますが、
　そこで問題なのは、「繰上げ返済手数料」です。

　これを考慮しながら繰り上げ返済をしないと、メリットを享受できない場合
　があるので注意が必要です。

　では、この繰上げ返済手数料について解説しましょう。

※また、住宅ローン控除を利用している場合などは１２月ではなく、１月に返
　済した方が良い場合があります。
　その理由は住宅ローン控除対象額は年末の残債額となります。
　よって、その点も考慮しましょう。

（６）一部繰上げ返済手数料について
　各都市銀行の繰上げ返済手数料は以下のとおりです。
（Ｈ２０年１月２２日現在）

・三菱東京ＵＦＪ銀行・・・・
　＜変動金利期間中＞窓口：3,150円　インターネット：2,100円
　＜固定期間中＞返済額100万円未満・窓口：5,250円インターネット：4,200円
　　　　　　　　返済額100万円以上・窓口：21,000円インターネット：19,500円

・みずほ銀行・・・・
　＜変動金利期間中＞窓口：5,250円　インターネット：無料
　＜固定期間中＞返済額100万円未満：窓口：10,500円インターネット：5,250円
　　　　　　　　返済額1000万円未満：窓口：31,500円インターネット：26,250円
　　　　　　　　返済額1000万円以上：窓口：52,500円インターネット：47,250円

・三井住友銀行・・・・
　＜変動金利期間中＞窓口：15,750円　窓口専用パソコン：5,250円
　　　　　　　　　　　インターネット：無料
　＜固定期間中＞上記同

・りそな銀行・・・・
　＜変動金利期間中＞窓口：5,250円　店舗ＴＶ電話とインターネット：無料
　＜固定期間中＞返済額1000万円未満：31,500円　
　　　　　　　　返済額1000万円以上：52,500円　

・その他・・・・・フラット３５や新生銀行などは繰り上げ返済手数料は無料です。
　　　　　　　　　また、ネット系の銀行などでは無料になっている場合が多い。
　　　　　　　　※但し、フラット３５の繰上げ返済は１００万円以上からです。

上記のようになる場合に銀行によっては、コマメに返済すると手数料負担だけで
メリットが薄れてしまいます。
繰上げ返済にかかる手数料を考慮した繰上げ返済の効果を確認しましょう！！

  　
  次回は・・・【資金計画編その３】

　住宅ローンの組み方はどうすればいいの？？
　「住宅ローン減税」って？？をお送りします。

  　
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今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃
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　◎繰上げ返済の方法には２種類ある。
  ◎繰上げ返済手数料を考慮して有効な返済をしましょう。

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