ここだけはチェック！！「住宅購入塾」 [まぐまぐ！]

2007/12/24

ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2007年12月24日（第45号）

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■　ここだけはチェック！！「住宅購入塾」　2007年12月24日（第45号）　　□
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　こんにちはファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の藤森哲也です。

　今日はクリスマスイブですね。皆さんはどの様な過ごし方をされるのでしょ
　うか？自分は６月に生まれた娘と初のファミリークリスマスです。
　とはいえ、彼女は何も分からないでしょうか・・（笑）
　今年はサンタさんの話をしても・・・
　ですが、来年あたりにはサンタクロースに変身しなければないません。

　子供の頃はよく大きめの靴下を枕元においてドキドキしながらサンタさんを
　待っていました。朝起きるとお願いしてあったプレゼントが届いていて両親
　に自慢してましたね（笑）
　自分も人の親になり今になって、両親の優しさが分かったような気がします。

　皆さん楽しいクリスマスを！お過ごし下さい。
　なお、今年の発刊は今回で終了とします。また来年宜しくお願いします。
　あわせて、良いお年をお迎え下さい〜！！

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【資金計画編その３】

　・住宅ローンの組み方は？？
　「フラット３５」って？

（１）「フラット３５」とは？
（２）借入条件は？？
（３）フラット３５のメリットとデメリット　
（４）「フラット３５」はこんな人にお勧め！？　
（５）「フラット３５」も星の数ほどある！？
　●　今日のポイント

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　今日は・・・

　【資金計画編その３】住宅ローンの組み方

　「フラット３５」について解説します。

　今年の3月末に住宅金融公庫が廃止になりその代替として
　注目されています。
　今年は色々な条件も緩和され、だいぶなじみやすい商品になってきました。
　皆さんも住宅ローンの選択肢の１つとして是非検討してみましょう。

※今回は「フラット３５」の主要な「フラット３５（買取型）」について説明
　します。

（１）「フラット３５」とは？

　民間金融機関と住宅金融支援機構（以前の住宅金融公庫）が提携している長
　期固定金利の住宅ローンです。

　その「フラット３５」の仕組みとは？

　住宅金融支援機構が皆さんの利用する住宅ローン債権を民間金融機関から買
　取り、証券化しています。なので、民間金融機関としては、リスクなく長期
　型の金利商品を提供できるようになっています。

（２）借入条件は？？

　借入条件については、「物件的な条件」「人物的な条件」「融資枠の条件」
　の３つがあります。
　
　では、それぞれの条件を解説しましょう！

　＜物件的な条件＞
　
　・一戸建ての場合の床面積・・・・７０平米以上
　・マンションの場合の床面積・・・・３０平米以上
　・建設費（建設に付随して取得した土地購入費用も含む。）または購入価額
　　が１億円以下
　・住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する
　　住宅

　などの条件があります。

　この上記条件の場合に特に問題なるのが・・・・最後に記述した事項です。

　この説明ではわかりずらいので短的に説明すると、その購入しようとしてい
　る建物が「適合証明」が交付できる物件であるかどうかが問題になります。

　この「適合証明」を取得できない物件は対象外となります。（特に中古住宅
　などは取得できない物件が多く存在します。）

　「適合証明」とは、前述した、住宅金融支援機構が定めた技術基準（昔でい
　うところの公庫基準）に適合している旨の証明書になります。

　この証明書を取得する場合には、原則費用負担が発生します。（新築住宅の
　場合は売主が取得する場合があります。）

　「フラット３５」の利用を考える場合に購入予定の物件がこの「適合証明」
　が取得できるかどうかを確認しましょう。

　＜人物的な条件＞

　・申し込み年齢が７０歳未満の方
　・安定した収入があること

　＜年収別基準＞

　・年収４００万円未満→年間返済額の合計が年収の３０％まで
　・年収４００万円以上→年間返済額の合計が年収の３５％まで
　※収入については、申し込みの前年の年収で審査します。

　・日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方

　＜融資枠の条件＞

　・融資額は１００万円以上８，０００万円以下（１万円単位）で建設費また
　　は購入価額の９０％以内

　※最近出てきた「フラット３５（保証型）」の場合は販売価格の１００％ま
　　で融資が可能でが、この「保証型」を取り扱っている金融機関は少なく現
　　在では、三菱東京UFJ銀行など３行ぐらいしかありません。

　借入できる融資金額については、上記条件からすると、民間都市銀行等の方
　が借入しやすいのが現状です。

（３）フラット３５のメリットとデメリット

　＜メリット＞

　・完全固定金利なので金利上昇リスクがない。
　・保証料が０円
　・繰上げ返済手数料が０円
　※返済できる額は１００万円からなどの条件があります。

　＜デメリット＞

　・団体信用生命保険料が別途必要（任意加入）
　・窓口とする金融機関によっては事務手数料が高い
　（融資金額の１％〜２．１％など）
　・一戸建ての場合、引渡し時に土地と建物の代金が一括して融資されるため、
　　土地と建物の分割実行を希望する場合に「つなぎ融資」が必要。

　以上となります。

　言葉だけでは、良いのかどうかの判断が難しいので民間都市銀行などの融資
　などと比較し、融資諸費用を含めた総返支払額で判断しましょう！

　
（４）「フラット３５」はこんな人にお勧め！？

　Ａ：住宅ローン＝長期固定しか考えられない方
　Ｂ：健康問題があるか方
　Ｃ：自営業者等の方で設立が３年未満の方
　Ｄ：自営業者等の方で決算内容が思わしくない方

　などの方は積極的に「フラット３５」を検討してみることをお勧めします。

　Ａの理由については説明する必要はないと思います。
　Ｂについての理由は民間金融機関の住宅ローン融資の条件としては団体信用
　生命保険の加入が絶対条件なので、健康問題（過去の入院・通院）・持病な
　どでこの生命保険に加入できずに、融資を受けられない場合があります。

　「フラット３５」については、この団体生命保険については任意加入になっ
　ているため健康に関する条件はありません。

　ＣとＤについてですが、この理由は、民間金融期間の住宅ローンの審査の場
　合に自営業者等の場合は、３期分の決算書の提出が必要となるケースが多い
　です。設立３年未満の場合や決算内容が思わしくない場合は年収基準がＯＫ
　でも審査の段階で謝絶される場合が多く見受けられます。

　「フラット３５」では会社員であるとか、自営業であるからという審査基準
　はなく、年収判断のみで審査されます。

　
（５）「フラット３５」も星の数ほどある！？
　
　「フラット３５」と一言で言っても・・・
　取り扱っている金融機関は３００以上あるのです。

　しかもそこで難題なのが、各取り扱い金融機関によって貸し出し金利や事務
　手数料の金額が異なることです。
　その条件の違いはこんな感じです。
　↓↓↓
　http://www.flat35.com/document/pdf/kinri.pdf

　１つ１つ検証するのはまず不可能なので、主要どころを数行抑えて検討して
　みましょう。

　
次回は・・・【資金計画編その３】

　住宅ローンの組み方はどうすればいいの？？
　「繰上げ返済」って？？をお送りします。
　
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今┃日┃の┃ポ┃イ┃ン┃ト┃
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