2007/04/18
トレーシー田口のメールマガジンです
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トレーシー田口のカリフォルニア投資情報
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こんにちは。私のメルマガは、不動産やファイナンシャルの
話題の中から、その時代に合ったトピックや、お問い合わせ
の多いトピック、最近の事例などの中から、皆さんとシェア
したい話題を取り上げて、米国カリフォルニア州から、
不定期でお送りしております。
さて、私は仕事の関係上、フォークロージャーのレポートを
定期的にチェックしていますが、このところ、その件数が
ものすごい勢いで増加しています。フォークロージャーとは、
住宅ローンの返済ができなくなって、差し押さえになることです。
レポートに掲載されるのは、ローンの返済が９０日以上送れて、
銀行が勧告状を正式に発行した時点です。
返済ができない人が増えて来ている一番の理由は、過去２−３
年の不動産ブームの時に家を購入した人達が、頭金をあまり
払わないで、しかも、返済額を低くするために、金利のみの
支払いとか、金利の一部しか支払わなくてよいようなローンを
組み、それらのローンの最初の２年とか３年間の返済額固定の
期間が切れる時期が来たことにあるようです。
このようなローンは、固定期間が切れると急に返済額が増加します。
家の価値が騰がっていたり、頭金を十分に支払って、家の価値に
対するローンの割合が比較的低い人は、固定期間が切れる前に
借り換えをすればいいのですが、それができない人が多いのが
現状です。私のところに相談にこられる方々の中にも、月の
返済額が一挙に倍になり、しかも、変動金利のため、その返済額
も今後半年ごとに騰がっていく可能性があり、とても支払えない
というような状況の方がいらっしゃいます。何とかしたいのですが、
家の価値の９０％以上のローンを組んでいる場合が多く、家の
価値も騰がっていないため、借り換えができる可能性は少ないのが
現状です。そうしますと、残された選択肢は、売ることですが、
過去２−３年の間に家を買った人が今売ろうとすると、おそらく、
買った値段より安く売ることになります。
今年に入ってから３月までの３ヶ月間に、南カリフォルニア
で住宅を売却した人のうち、５％前後の人は、買った値段より
安い値段で売却したというデータが出ています。
今、不動産を買うことを検討中の皆さんは、あらゆるコストを
計算に入れて、必ず無理のない範囲で買うようにしてください。
家を持つには、ローンの返済のほかに、固定資産税、保険、
修理費などがかかります。それらの費用を全部合わせて、自分の
収入の中から、楽に払える範囲であることが前提条件です。
また、投資不動産を買う場合の私の信条は、キャッシュフローが
１ドルでも２５セントでもいいですから、必ず黒字を維持できる
ことと、自分の目の届く場所にあることです。この信条は、
ちょっとコンサーバティブすぎるかもしれませんが、自分の過去の
失敗から身にしみて感じたことです。投資不動産のキャッシュフロー
の赤字が本業に影響してしまったこと、目の届かない場所にあった
ために、管理会社に任せっきりにして、だまされたこと、などの
苦い経験です。
皆さんのご意見やご経験も、是非、お聞かせください。
それでは、次回まで、ごきげんよう。
田口のホームページ：
www.CaliforniaFudosan.com
www.DontPayUncleSam.com
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