2007/08/02
『間違いだらけの不動産投資！』
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□ 『間違いだらけの不動産投資！-現場の生の声をお届け-』8月2日発行 http://estateagency.cocolog-nifty.com/blog/ 元ラジオDJ"喋る"不動産コンサル はだっち 「kabuoon」連載コラムはじまりました！ペンネーム：柴田涼で書いています。 http://www.kabuoon.com/column/shibata/index.html ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□ 「はじめに」 こんにちは！ 不動産投資コンサルタントの羽田 徹です。 プロフィールはこちら⇒http://estateagency.cocolog-nifty.com/about.html 今回、初めて皆さんに1クリックで投票できる クリックアンケートを行います！ 文末の「編集後記」是非ご覧下さい。 また台風が近づいています。 西日本にお住まいの方は十分気をつけてくださいね。 さて、1日に路線価の発表がありました。 全国約41万地点の標準宅地の平均路線価は、 前年を8．6％上回る12万6000円となっています。 バブル後初の上昇となった前年に続く上昇で、 上げ幅は前年の0．9％を大きく上回っています。 但し、この上昇は東京、大阪、名古屋など都市部が引っ張っているだけで 31県は下落しています。 都市部と地方の格差はますます広がるばかりです。 首都圏でも、都心は既に過熱気味になっています。 なので、特別な事情が無い限り東京都心の物件は狙いません。 まだ、これからの地域を先を見越して仕込むのが賢明です！ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.2」 バックナンバーはこちら⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/ プラスになる借金とはどういうものか？ ちょっと単純に計算してみましょう。 ○3000万円の住居区分物件 ネット利回り6% 築15年 家賃収入 180万円／年 15万円／月 頭金600万円 融資2400万円 金利3%（変動）25年 月々返済113,810円 月の収支＋36,190円 勿論、これに不動産取得税や毎年固定資産税などが掛かってきますが まず、考え方の整理をしましょう。（説明の為のもので細かい計算は省いています） この3000万円の物件を、自分が住居として住む物件として買ったとしましょう。 そうすると、融資金額である2400万円は丸々借金です。 月々の返済額も、勿論、自分のお財布から支払うわけですからマイナスです。 しかし、収益不動産だと家賃収入でローンは返済できてしまいます。 考え方としては、人にお金を借りて、人に借金を返済してもらい、 自分は収入を得て、資産も築ける訳です。 この物件の実質的利回りはいくらになるのか？ まず、頭金600万円に対して、月の収支が36,190円です。 600万円預けたら月々の配当が36,190円になると考えてください。 利回りは、36,190円×12ヶ月÷600万円×100＝7.2% さらに、融資をしてもらった2400万円分の資産も 25年間で自分のモノになります。 物件価格の下落やインフレによる上昇などは加味しないとして、 単純に2400万円÷25年＝96万円←（この金額が毎年自分の資産になると考える） 頭金600万円に対する利回りは 96万円÷600万円＝16% この物件そのものの利回りは6%だった訳ですが、ローンを組んで買った場合 7.2%＋16％＝23.2%もの利回り商品になる訳です。 これが、少ない資金で大きく資産を増やすレバレッジ効果なのです。 実際の運用は、空室リスクや、税金、金利上昇を加味するので ここまで高くなりませんが、株やファンドで運用してもせいぜい数%です。 どんなに優秀なファンドマネージャーが運用しても、 長期運用で2桁の利回りをたたきだせる人はそうそういませんね。 しかも、値動きによっては大きく損をすることもあります。 それに比べ、不動産は高い利回りで安定した運用ができるので、 株や事業などで成功した人も、最終的に不動産へ資産を移すのです。 さて、住宅ローンのマイナスの借金と、収益不動産のプラスの借金は 理解できたでしょうか？ まず、不動産投資がマイナスの借金だと思っていたら 不動産投資は怖くてできませんね？ 但し、プラスになっていく借金だったら、大袈裟に言うと、何十億借金しても 怖くないのです。 世の中には、この仕組みをフル活用して億単位の借金をして 不動産投資をしているサラリーマンの方もいる訳です。 とは言っても、融資が受けられないと不動産投資どころではありません。 では、この仕組みを理解した上で、いかに有利に融資を引き出すのか？ 次回は、サラリーマンの場合と事業主の場合に分けて見ていきましょう！ ※今回の内容はいかがでしたか？ 是非、ご意見、ご感想をブログに書き込んでください！ 質問も大歓迎です。 ⇒ http://estateagency.cocolog-nifty.com/blog/ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ☆無料コンサルティング実施中！ 不動産投資について相談したい。物件を探している。 不動産による節税、相続について知りたい。 コンサルティング、ご相談を無料で行っています。 メールはこちらまで！⇒thada＠recrm.co.jp（＠を小文字に直してください） 「コンサルティング希望」と件名に書いて、メールをお送りください。 首都圏の方は面談も可能です！遠方の方、時間があまり取れない方はメールでの 相談も可能です。 羽田プロフィール、詳細はこちらをご覧下さい。 http://c.prjapanmail.jp/?d=p&c=c&p=iLCLbcbc&m=6&n=120&u=65311 まだ、こちらのレポートを読んでない方は是非ご覧下さい。 「収益不動産投資を成功させる１７の極意〜退職後でも年収分以上の収入！」 http://www.sugowaza.jp/reports/get/4951/4052/ ※自社物件のみを扱っていますので、コンサルティング料、仲介手数料は一切かかりません。 メルマガの質問や感想なども気軽にメールをしてください！ ◎こんな方！ご連絡ください ・自己資金500万円以内で、リスクを抑えた不動産投資を考えているサラリーマンの方 ・事業主の方で、将来を考え事業所得以外の収入を不動産で作りたい方 ・相続対策で不動産として資産を持って相続税の軽減を考えている方 ・今行っている不動産投資の方向性が正しいのか相談したい方 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ◎僕、羽田が書いた無料レポートです！ 不動産投資をするにはまず、知識が大切です。是非読んでください。 間違いだらけの不動産投資Vo.1〜退職までに年収以上の不労所得 http://www.sugowaza.jp/r/MWhSXzFqZA==.html 間違いだらけの不動産投資Vo.2〜退職までに年収以上の不労所得 http://www.sugowaza.jp/r/MWhSXzFDMw==.html 「収益不動産投資を成功させる１７の極意〜退職後でも年収分以上の収入！」 http://www.sugowaza.jp/reports/get/4951/4052/ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 「編集後記」 最近、個別の相談も増えています。 無料コンサルティングも行っていますので、お気軽にお申し込み下さい！ 皆さんの要望があればセミナーも開催できればと考えています。 そこで、クリックアンケートを行います！ 参考のために、是非正直にお答え下さい。（結果は気にしませんので。。。） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆羽田徹が行う「戦略的不動産投資セミナー」に いくらまでなら参加しようと思いますか？ ◆無料 ┗ http://clickenquete.com/a/a.php?M0002631Q0022207A15f01 ◆1000円 ┗ http://clickenquete.com/a/a.php?M0002631Q0022207A2257b ◆2000円 ┗ http://clickenquete.com/a/a.php?M0002631Q0022207A3130a ◆3000円 ┗ http://clickenquete.com/a/a.php?M0002631Q0022207A4830d ◆4000円 ┗ http://clickenquete.com/a/a.php?M0002631Q0022207A5bf4a ◆5000円以上でも参加したい！ ┗ http://clickenquete.com/a/a.php?M0002631Q0022207A69049 ○結果を見る ┗ http://clickenquete.com/a/r.php?Q0022207C7f22 ○コメントボード ┗ http://clickenquete.com/a/cb.php?Q0022207P00C0724 締切：2007年08月10日18時00分 協力：クリックアンケート http://clickenquete.com/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ アンケートの回答よろしくお願いします！ △▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼ 元ラジオDJ"喋る"不動産コンサル はだっち 発行者：羽田 徹（はだとおる） http://estateagency.cocolog-nifty.com/blog/ △▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼
