2009/02/02
借地・底地・借家 紛争解決のヒントはここだ！
借地・底地・借家 紛争解決ナビ！
〜〜 借 地 編 〜〜
※ 借地・借家の解説は隔発効日に行います。
第５回 「 一般定期借地権の解説 」
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発行者 : 「 味戸行政書士事務所」
事務所HP : http://www.office-ajito.com
ご相談は : E-mail ajito-navi@nifty.com
FAX ０４５−７６１−６２５９
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＜ 事務所紹介 ＞
当事務所は、土地建物の賃貸借に拘わる紛争解決につき、法律の条文で
は理解しにくい解釈を、分かり易く説明し、解決に向けてのお助けをし
ております。
又、直接ご相談にも応じております。（出張ご相談可能）
※ 是非、ホームページをご覧頂き、ご相談は、上記のメール又はファ
ックスにて受け付けております。
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＜ 従来の借地権とは ＞
従来の借地権（旧借地法）で建物の所有を目的としたものは、借地期間
満了の場合、更新拒絶をしたくても、地主に「正当事由」が無ければ、
更新の拒絶ができませんでした。（借地法４条１項）
事実上、一度土地を貸したら、借地人が自主的に返還をしない限り、ほ
ぼ「永続的」な賃貸借になってしまいました。
そこで新法では、期間満了により、確実に借地権が消滅する「定期借地
権制度」が新設されました。
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＜ 一般定期借地権の特徴 ＞
借地借家法２２条による「一般定期借地権」とは、５０年以上の借地期
間の借地権を設定した場合、期間満了時に「更新をしない旨の特約」を
した場合、土地の返還を請求しうる借地契約のことを言います。
「普通借地権」の借地契約期間は、最短３０年です。
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＜ 一般定期借地権の設定要件 ＞
１、一般定期借地権の設定は、書面によらなければなりません。
法律上は書面であれば足り、必ずしも「公正証書」にする必要はあ
りませんが、５０年以上の長い期間の契約なので、できたら保管の
確実な公正証書契約が良いと思います。
２、借地権の更新の請求、および土地の使用の継続による更新の排除特約
３、建物の再築による存続期間の延長の排除特約
これは、長い間には建物を再築する場合も有るかもしれませんが、こ
のような場合でも、期間の延長は認めないということです。
４、期間満了時に、建物の買取請求の排除特約
以上の要件が、全て揃った場合に「定期借地権設定登記」受理されます。
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＜ 一般定期借地権設定登記の注意点 ＞
いわゆる、借地権は物権である「地上権」と債権である「賃借権」とがあ
ります。
「地上権」は借地権譲渡に地主の承諾は必要なく、「抵当権設定」の対称
にもなります。（定期借地権による分譲マンションなどに利用します。）
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＜ 一時金の授受 ＞
多くは「権利金」か「保証金」の形態をとります。
権利金とは、原則として返還を要しない金銭であり、保証金とは地主が契
約期間中、借地人から預託を受けるものであり、契約終了時には借地人に
返還するものです。
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＜ 存続期間満了時の借地人の義務 ＞
期間満了時には、借地人は建物を収去し、土地を原状回復して返還しなけ
ればなりません。（具体的に原状回復の範囲を決めておくとよい。）
＜ 借家人がいる場合の処置 ＞
借地契約が終了した場合、借家契約が終了する契約を交わすことが重要で
す。（定期借家契約など）
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