2009/01/19
借地・底地・借家 紛争解決のヒントはここだ！
＜ 借地・底地・借家 紛争解決ナビ！ ＞
〜〜 借 家 編 〜〜
※ 借地・借家の解説は隔発効日に行います。
第５回 「 借家権の対抗力 」
「 代理契約の注意点 」
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発行者 : 「 味戸行政書士事務所」
事務所HP : http://www.office-ajito.com
ご相談は : E-mail ajito-navi@nifty.com
FAX ０４５−７６１−６２５９
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＜ 事務所紹介 ＞
当事務所は、借地・底地・借家の契約に係わる紛争解決にお役に立つこ
とを目的として、「地代・家賃の改定に伴う紛争」「更新料の額に伴う
紛争」「承諾料の額に伴う紛争」「原状回復費用の額に伴う紛争」など
につき、解説しております。
※ 是非、ホームページをご覧頂き、ご相談は、上記のメール又はファ
ックスにて受け付けております。
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＜二重賃貸借契約の効力＞
ビルの１階に貸店舗の張り紙があり、気に入ったので仲介している不動
産屋に権利金、保証金を支払い賃貸借契約を締結しました。
一ヵ月後にオープン予定で、契約後下見に行ったところ、貸主と直接契
約をしたという借家人がすでにいて、内装工事をやっていました。
このような場合、どちらの契約が有効なのか？ 以下に説明します！
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＜賃借権の登記と、賃借建物の引渡し＞
賃借建物の引渡し前に、登記した賃借権がある場合には、賃借権の登記
が優先します。（民法６０５条）
賃借建物の引渡し後に、登記した賃借権がある場合は、賃借建物の引渡
しを受けている方が、優先します。（借地借家法３１条１項）
「優先できなかった賃借人は、貸主に対し債務不履行による損害賠償請
求をすることになります。」
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＜代理契約の注意点＞
（貸主が高齢なので、不動産屋に契約を任せているというが大丈夫か？）
代理人と賃貸借を締結する場合は、持主を代理する権限があり、尚且つ
其の権限が代理権の範囲に入っているかが重要です。
代理権の範囲外の契約を締結しても、其の項目については「無権代理」と
なり、後から持主が「追認」しない限り、無効となります。
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＜代理権の有無＞
代理権は、持主と代理人との委任契約になりますので、通常持主から、署
名、捺印（印鑑証明付の実印が望ましい。）のある委任状を発行すること
により、効力を発します。
代理人により、借家契約を締結する場合は、権限のない限り、３年を超え
る賃貸借契約を締結することはできません。（民法６０２条）
３年以下の契約であっても、持主は「正当事由」のない限り、更新を拒絶
することはできません。
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＜持主の契約責任＞
正常な代理権の行使により、代理契約した内容は持主本人に及びます。
従って、代理権を渡すときは、代理権の範囲を充分に考慮する必要がありま
す。
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