2009/01/09
借地・底地・借家 紛争解決のヒントはここだ！
借地・底地・借家 紛争解決ナビ！
〜〜 借 地 編 〜〜
※ 借地・借家の解説は隔発効日に行います。
第４-２回 「 借地契約における特約とは？ 」
◆ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝◆＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◆
発行者 : 「 味戸行政書士事務所」
事務所HP : http://www.office-ajito.com
ご相談は : E-mail ajito-navi@nifty.com
FAX ０４５−７６１−６２５９
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
＜ 事務所紹介 ＞
当事務所は、土地建物の賃貸借に拘わる紛争解決につき、法律の条文で
は理解しにくい解釈を、分かり易く説明し、解決に向けてのお助けをし
ております。
又、直接ご相談にも応じております。（出張ご相談可能）
※ 是非、ホームページをご覧頂き、ご相談は、上記のメール又はファ
ックスにて受け付けております。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
＜借地権の対抗力＞
借地権は、債権である「賃借権」と物権である「地上権」とがあります。
地上権は、不動産登記簿に登記ができ、第三者に対し権利の主張ができ
ますが、賃借権は土地所有者の「承諾」がなければ登記をすることは出
来ません。
登記をするということは、大きな権利となりますので、土地所有者は子
供や親戚でもない限り、まず承諾はしません。
それではせっかく土地を借り、建物を建築しても、土地所有者が第三者
に土地を売却してしまった場合、その土地を買った第三者から、この土
地に自分の建物を建てたいから、明渡してくれと言われかねません。
そこで、「借地借家法」では借地権者が建物を「登記」した場合に限り、
第三者に対抗できるとしました。（つまりここは自分が借りているもん
だからどくわけにはいかないと主張できるわけです。）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
新法では、登記した建物が滅失してしまった場合、その土地の目立つ場
所に、今後此処には再築の予定があると表示しておけば、２年間は建物
の登記があると認めることにしました。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
新法でも旧法でも、期間満了により更新をしない場合、時価で建物の買
取を請求できるとしています。
従って、特約で「建物買取請求権は認めない」などというのは無効です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
借地条件の変更（非堅固 → 堅固など）は一切認めないなどという特
約は無効です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
地主の承諾を得ない「増改築」は認めないという特約は有効ですが、地
主が承諾しない場合は裁判所に申し立て、地主に代わり許可を得ること
ができます。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
いかなる場合でも、建物の再築を認めないという特約は無効です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
借地上の建物をどのように利用するかは、特約で用途を制限する範囲内
で自由です。従ってそれ以上に建物を利用する制限する特約は無効です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
「借地・底地・借家 紛争解決ナビ！」
発行システム:「まぐまぐ」http://www.mag2.com/
配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000185602.html
