2008/11/27
借地・底地・借家 紛争解決のヒントはここだ！
借地・底地・借家 紛争解決ナビ！
〜〜 借 地 編 〜〜
※ 借地・借家の解説は隔発効日に行います。
第4-1回 「 借地契約における特約とは？ 」
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発行者 : 「 味戸行政書士事務所」
事務所HP : http://www.office-ajito.com
ご相談は : E-mail ajito-navi@nifty.com
FAX ０４５−７６１−６２５９
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＜ 事務所紹介 ＞
当事務所は、借地・底地・借家の契約に係わる紛争解決にお役に立つこ
とを目的として、「地代・家賃の改定に伴う紛争」「更新料の額に伴う
紛争」「承諾料の額に伴う紛争」「原状回復費用の額に伴う紛争」など
につき、解説しております。
※ 是非、ホームページをご覧頂き、ご相談は、上記のメール又はファ
ックスにて受け付けております。
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＜借地借家法による特約の制限＞
借地契約を締結する場合、地主も借地人も基本的には「契約自由の原則」
から特約についても自由に決められますが、その内容が著しく公正を欠く
とか不合理である場合、法律により制限されます。（強行規定）
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＜借地借家法と旧借地法の関係＞
現在施行されている「借地借家法」は平成４年８月１日より実施されま
した。
従って、平成４年７月３１日までに成立した借地契約は「旧借地法」適
用の借地契約ということになります。
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＜借地借家法と旧借地法の違い＞
（借地権の存続期間）
借地借家法 普通借地契約においては一律に３０年
旧借地法 堅固な建物６０年、非堅固な建物３０年（特約によ
り、各々３０年、２０年に短縮できる。
「上記の期間より短い期間を特約で決めても法律上無効です。」
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（更新後の存続期間）
借地借家法 １回目の更新２０年、２回目以降１０年。
旧借地法 堅固な建物３０年、非堅固な建物２０年、以後同じ。
「上記の期間より短い更新後の期間を特約で決めても無効です。」
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（更新拒絶）
借地借家法、旧借地法とも地主が更新を拒絶するには「正当な事由」が
必要です。
借地借家法においては、正当事由が弱い場合、「明渡し料」の提供によ
り「正当事由」を補完出来ることが明文化されています。
「借地人は更新を請求しない、地主が明渡しを請求した時はいつで
も借地を明渡すなどの特約は無効です。」
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（建物の滅失と再築後の借地期間の延長）
借地借家法 期間満了前に建物が滅失し、地主の承諾を得て再築した
場合、承諾があった日、又は再築した日のいずれか早い
日から２０年間存続期間が延長します。（残存期間がそ
れより長い場合は其の期間によります。）
借地権者が地主の承諾を得ないで、残存期間を超える建
物を再築した場合、地主が「２ヶ月以内」に異議を述べ
なかったときは、地主の承諾があったものとみします。
期間満了後に建物の滅失があった場合、借地権者は地主
に解約を申し入れることができます。
上記の場合で、地主の承諾を得ないで残存期間を超えて
再築した場合、やはり２ヶ月以内に地主は異議を述べな
いと、承諾したことになり、期間は２０年間延長します。
旧借地法 残存期間を超えて再築し、地主が異議を述べなかった場
合、堅固な建物については３０年、非堅固な建物につい
ては２０年、期間が存続します。
「借地上の建物が焼失、損壊等で滅失した場合は借地契約を終了
するといったような特約は無効です。」
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