宅建の過去問 

宅建の過去問　　No.490［H10-40］

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　　宅建の過去問　             No.490［H10-40］  2008.7.25
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平日１回発行

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　それでは早速、本日の問題にいきたいと思います。



　■■　問　題　■■
　
　
　平成10年
　
　【問　40】　Ａ、Ｂ及びＣが、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に
　　　関する次の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、
　　　いくつあるか。なお、Ａ、Ｂ及びＣは、いずれも宅地建物取引業者である。
　
　ア　消費税の課税業者であるＡが、甲及び乙から依頼を受け、甲所有の価額2,
　　400万円の宅地と乙所有の価額2,000万円の宅地を交換する契約を媒介して成立
　　させ、甲及び乙からそれぞれ80万円の報酬を受領した。
　
　イ　消費税の免税業者であるＢが、消費税の免税業者である丙から依頼を受け、
　　借賃月額10万円、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で返還されな
　　いもの）200万円で丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ、丙から
　　12万円の報酬を受領した。
　
　ウ　消費税の免税業者であるＣが、消費税の課税業者である丁から依頼を受け、
　　丁所有の価額2,000万円の宅地と価額1,680万円（消費税・地方消費税込み）の
　　建物の売買契約を媒介して成立させ、丁から116万円の報酬を受領した。
　
　１　一つ
　
　２　二つ
　
　３　三つ
　
　４　なし
　
　

　※　解答は下にあります。





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　■■　解　答　■■
　
　
　【問　40】　正解　２
　
　ア　違反しない。
　
　　交換契約の場合、交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、多い価額
　　を基礎として報酬の計算をする。したがって、Ａが甲及び乙からそれぞれ受領
　　できる報酬の最高限度額は、（2,400万円×３％＋６万円）×1.05＝81.9万円と
　　なる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊宅地建物取引業法46条、告示第２
　
　イ　違反する。
　
　　貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、
　　建物の借賃の１月分以内であるから、本肢は借賃を基礎に報酬を考えると、12
　　万円の報酬は最高限度額を超える。ただ、居住用建物以外の賃貸借は、権利金
　　を売買代金の額とみなして、売買と同様の報酬の計算方法を行うことができる。
　　それで報酬の最高限度額を計算すると、200万円×５％×1.025＝10.25万円とな
　　る。したがって、いずれにしても本肢は宅地建物取引業法違反となる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊宅地建物取引業法46条、告示第４・第６
　
　ウ　違反しない。
　
　　建物の税抜きの本体価格は、1,600万円となり、土地と建物の合計額は3,600万
　　円となる。したがって、Ｃの受領できる報酬の最高限度額は、（3,600万円×３
　　％＋６万円）×1.025＝116.85万円となる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊宅地建物取引業法46条、告示第２
　
　以上より、宅地建物取引業法に違反しないものは、ア及びウの２つとなる。
　
　
　
　■■　解法のポイント　■■
　
　
　肢イは、200万円以下であるから、
　５％をかけて報酬額を出します。
　
　貸借の場合の権利金は、売買の場合と異なり、
　400万円以下の事例も結構あるので、
　３％＋６万円以外のパターンもあるので気を付けて下さい。
　
　★　まとめ　〜　宅地建物取引業者の報酬の限度額（速算法）
　200万円以下　　　　　　…５％
　200万円超、400万円以下…４％＋２万円
　400万円超　　　　　　　…３％＋６万円
　




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