2009/05/18
『海外不動産投資ガイド』
【海外不動産・投資に特化した専門家集団】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓ ■ ┃海┃┃外┃┃不┃┃動┃┃産┃ 2009/05/18 issue 081） □ ┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛ ■ http://www.prosale.co.jp/ 海外不動産投資ガイド ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□ このメルマガの特徴は… |┃ --------------------------------------------------------------- |┃ |┃ 【国地域を限定しなければ、いつも世界のどこかがバブル中！！】 |┃ 日本人が買える世界の優良投資物件 |┃ |┃ ● 「世界の金持ちベスト１０」のランクインを本気で狙っている人 |┃ ● 海外不動産で一旗上げて、故郷に錦を飾りたいと考えてる人 |┃ ● バブル時、購入した海外不動産の処分に困っているオーナーさん |┃ ● これから海外の不動産にも挑戦しようと考えている不動産屋さん |┃ ● 将来のことも考えて海外不動産の購入を考慮中で迷っている人 |┃ |┃ には、探している情報が見つかるも知れません。 |┃ |┃ --------------------------------------------------------------- ●カナダからの帰国 どんよりと重苦しい雲と時より、激しく降る雨が続いていた昨日までの天気とは うって変って、今日は雲ひとつない晴天。これからトロントまで車でひとっ走り して帰国します。 もちろん、 “隣のトトロ”でもなく、 “トントロ丼”でもなく、 カナダのトロントです。 トロントから日本への直行便は一日一便１：３０ＰＭ発。 チェックイン・カウンターはＡｓｉａｎ（アジア）という非常に大きな 仕切りで、上海便と台湾便とさらにフィリピン便がゴチャゴチャに混ざる 荷物の山と長蛇の列。 昔、お盆に荷物と笑顔を一杯持って田舎へ帰る感じのお父さんが、 活気に溢れたとてもいい横顔で「DRINK？飲むか？」とふるまい酒。 チェックインの列で並びながらの一杯？ そのダイナミックな行動お見それしました！ “どこに帰るのか分からないけれど・・・ 隣り合わせも何かの縁〜♪ 異国の地で勧めらたその杯（紙コップ） 受けない分けにはいくめえェ〜♪♪“ 皆さんこんにちは！ ご無沙汰しております。 ジョージです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■■ラスベガス不動産物件購入のシュミレーション ============================================================ ●ケーススタディー ラスベガスの不動産に投資をしようと考えています。予算は1千万円前後、 賃貸に出しながら、利回りは、年1-2回の渡航費、滞在費に充てられる 程度あれば、というイメージです。 ■シュミレーション・スタディー 上記事例をもとにして、実際に物件選びから収支及び3年後に売却した場合 のシュミレーションをご紹介したいと思います。 ポイント： １．ラスベガス不動産 ２．予算1千万前後 ３．賃貸・管理 では、実際に物件を選んでみましょう。 まず、最初に考えるのが物件タイプです。戸建か・・・、コンドか・・・。 日本的には一戸建てかマンションかという感じですね。 前回の視察ツアーでもそうですが、ある程度の方向性と物件タイプを決めておか ないと「現地で見てから決めればいい・・・」という考えだと選択しが多すぎて 目移りしてしまい焦点が呆けてしまいます。 そこでデーターをもとに物件タイプ（戸建・コンド）を決めたいと思います。 ■住宅市場需要と供給アップデート NARREIA（戸建不動産投資協会）というところが発行している住宅市場需要と供給 アップデートというデーターがあります。その資料によりますとP1中間売買価格表 の横ばいも続き（Soldは過去の数字ですのでまだ下降を表していますが、現況を あらわすのは、ActiveとContractの数字です。）P3戸建供給一覧表（価格帯別） の供給が更に減っています。（特に30万ドル以下の戸建）P5戸建需要一覧表 需要と供給がもうすぐ逆転しそうです。P6戸建需要一覧表（価格帯別） 30万ドル 以下の戸建の需要が益々上昇しています。 http://www.prosale.jp/pdf/LV_data_090513.pdf ラスベガス在住の不動産業者さんに上記データーの裏付けを確認してみました。 ＜以下、不動産業者さんのコメント抜粋です。＞ コンドミニアムはまだまだたくさんありますが、戸建は良いディールはすぐ無く なります。 また、賃貸に出した場合に、戸建の方が圧倒的に貸しやすく、コンドはテナント が付きにくいと管理会社も言っており、私も今コンドと戸建の賃貸物件をリスト していますが、コンドの方は反応が非常に悪く、戸建の方が問い合わせも多く、 早く決まってしまいました。 ＜ここまで＞ 更に3月に現地視察で見学した物件の現況を確認することにより、２カ月後の今でも 売れ残っている物件があるかないか見ることにします。 現地視察日 3月1・2日 視察物件数 30件（１８コンド・１２戸建） 売残り物件 ６/１８コンド・２/１２戸 戸建の売却価格を確認してみると20万ドル前後で、築年数が10年、敷地が１５００sqf （42坪）前後の物件が売れているようです。この金額の物件をキャッシュで購入する 方はいないのでローンを組んだ場合、頭金２０％、固定金利４〜５％、30年ローンと いう一般的なパターンで考えてた場合、月額のローン返済額が850ドル〜1000ドル。 900ドル前後の返済が可能な物件が売れているようです。 考えられる理由として、家賃を月々支払いするなら条件と環境のいい戸建を購入 しようと考えている方々が多くいると考えられます。また、ある程度の底値に 達したという情報が最近多く聞かるようになり、今後ゆっくりとした上昇傾向 に向かうとの見解が多くなった事もあるようです。 よって、今回の場合はコンドよりも戸建にポイントを絞って選んでみます。 次に考えなくてはならないのがレントアウト後の物件管理の問題です。 出来るだけ質のいいテナントに入居して頂ければ幸いですが、アメリカの場合、 クレジットスコアーを基準として入居審査が行われます。日本のように入居者の 細かい情報をもとにテナントを選ぶ事ができません。 “国地域を限定しなければ・・・”というスローガンにありますように、 私たちは通りすがりの投資家であり、なるだけ手間がかかからず効率の いい方法で物件選びをしなければいけません。 いくら物件の価格が安いからと言って、購入後テナント付けが出来ずに長期間 おいて置くことは出来ません。最低限持ち出しがない範囲でのキャッフローの 確保が出来る物件でなければなりません。 そこで日本でもあるテナント付オーナーチェンジの物件に的を絞って選んで みたいと考えています。一般的にテナント付の戸建物件はあまり好まれません。 なぜならば内覧のアポをとるのに事前の告知（当たり前ですが・・・）が必要 であり、その手間を考えるといつでも見られる銀行所有の物件を優先的に紹介 するのも不動産業者さんの手間を考えると頷けるところです。 また、テナント付の物件の多くはショートセール（担保割れ）の物件が多く、 例えオファーを入れたとしてもクローズするまで最長で6ヶ月位かかります。 全体の１０％のショートセールの物件しか２ケ月以内にクローズする物件は ないというデーターもあります。 日本でもそうだと思いますが本当にいい物件に出会う確立は少なく全体の５％位 ではないでしょうか。その比率を上げる為に必要な条件は時間を見方につける事 としかりとしたリサーチに基づき投資方針を決めて、オファーを入れることに あると思います。あとは忍耐強く待つだけです。 今回の場合、テナント付の戸建で絞り込んだ場合、ショートセールの物件が多く 最長６ヶ月後でなければクローズ（決済）しません。 現在、アメリカの経済状態から言って３ヶ月後の状況すら把握するのは難しい状態 です。よって多くの投資家の方々、最初にオファーを入れるのですが途中で気が変 わりキャンセルするケースが多々あります。 将来の事は分かりませんが過去と現在は分かります。 そこで物件価格がピーク時の１/３に下がっており、購入価格が現況評価額の半分、 さらに敷地が１５００SQF以上、３ベッド・３バスのガレージ（２台）という条件 で絞り込みをかけてみます。 ”購入後３年（今回のケースの場合）で購入価格の倍になる。”というのを 最終的な判断基準にして考えてみたい思います。なぜなら１千万円の投資で ３年後２千万円の資産価値を生み、年1-2回の渡航費、滞在費を賄える投資 （と信念を持てるならば）であれば途中で少々の障害があっても挫けない からです。 その条件に該当する物件がこれです。 http://www.prosale.jp/pdf/090517-$108000.pdf 次回は具体的にこの物件の収支の計算をシュミレーションしたいと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■ ■ プロが教える、実戦ケーススタディー 〜これからの海外不動産投資セミナー〜 ==================================================================== 【前半】：プロが教える、これからの海外不動産投資 【後半】：ケーススタディー米国ランドバンキング投資 第１部は、円高と物件価格の下落に伴って、海外不動産投資は大いなるチャンス とお考えの方も多いと思います。しかし、その一方で海外不動産投資という聞き 慣れない言葉に、不安感を拭いきれないのも事実です。 そこで、今回はなぜ海外投資は難しいのか？興味はあるが出来ない理由は？ 国際分散の基本的考え方など・・・、海外投資を組み込んだ資産運用の方法。 そして、海外不動産投資の節税メリットを実例として米国不動産投資。 第２部は実例をもとに、ウォルトン・インターナショナル・グループの米国 ランドバンキング投資手法を題材に、ランドバンキング投資の考え方・出口 戦略を学びます！！ 第１部：これからの海外不動産投資 ●なぜ海外投資は難しいのか？ ●興味はあるが出来ない理由は？ ●海外投資を組み込んだポートフォーリオのつくり方は？ ●節税メリットを最大限に享受する海外不動産投資とは？ 第2部：米国ランドバンキング投資 ●ランドバンキングとは？ ●ビジネスを支える「4本の柱」とは？ ●プロジェクトケーススタディーは？ ●過去の達成実績は？ ●ウォルトン流不動産取得法とは？ ●ランドバンキングの出口戦略とは？ ※ウォルトン社とは：7カ国16拠点を通して、世界中のお客様（５万人）に質の 高い投資機会を提供しているランバンキングの最大大手企業。 ※ランドバンキングとは：株式市場の変動に左右されず、ポートフォーリオの 多様性を高める資本維持と資本増加を目的とした、開発前の不動産（更地） への投資。 対象 ・海外投資を実践してみたい方 ・投資対象に悩んでいる方 ・株式相場で含み損を抱えている方 ・海外投資、実例を交えて学びたい方 【日 時】 ５月３０日（土曜日） １４：００〜１５：３０ 第１部：これからの海外不動産投資 １５：３０〜１６：３０ 第２部：米国ランバンキング投資 １６：３０〜１７：００ 質疑応答 ※懇親会は５：００頃からセミナー会場近隣にて予定しています。 ご参加の確認は追ってご連絡させて頂きます。 【会 場】 〒100-6324 東京都千代田区丸の内2-4-1. 丸ビル8階会議室 【参加費】 無料 【定 員】 ２５名（先着順） 残り少ないのでお申込みはお早めに 【セミナー申込方法】 ウェブ https://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P12215784 メール info@prosale.jp お名前と連絡先をお伝えください！ 【主 催】 ウォルトン・ジャパン株式会社 http://www.waltoninternational.com/ 株式会社プロセールジャパン http://www.prosale.co.jp 〒100-6324 東京都千代田区丸の内2-4-1. 丸ビル8階会議室 □■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ※メルマガの感想は、とてもうれしいので、是非メール下さい。 必ずお返事はお書きします。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P68259666 私共が知り得た海外不動産の知識や経験を少しでも多くの方々 と共有出来ることが皆様の目的を達成する近道だと勝手に考え ております。 ・こんな初歩的な質問をしたら （質問をする行動力に拍手！） ・そうじゃない自分はこう思う （お手柔らかにお願いします） ・こんなポイントを教え欲しい （そのポイントお教えします） ・解りにくかったのでもう一度 （解らないとよく言われます） などなど、何でも結構です。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P68259666 メールの内容は、このメルマガで（もちろんお名前を伏せて） ご紹介させて頂く場合があります。 □■□■------------------------------------------------------------------- ■ 便利情報コーナー 海外移住情報：安田さんが実際に現地に足を運んで調べた、 その圧倒的な情報量は他の追随を許しません。 http://www.interq.or.jp/tokyo/ystation/index.html ピン・イン・ザ・マップ：グーグルマップに簡単にロケー ションマップを作成出来ます。 http://www.pininthemap.com/ ナガゼ世界時計：どうして予備校がこんなにりっぱな世界時計 を作ったのか一見の価値あり。 http://www.time.ne.jp/ ■さらに、人口分布、推移が参考になります。やっぱりどこの国でも順序は 人→モノ→お金、です。人口に関してはアメリカ国勢調査局のサイトが非常に になります。 ↓アメリカ国勢調査局 http://www.census.gov/ipc/www/idbpyr.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ 【発 行】 海外不動産総合情報:プロセールジャパン 【編 集】 株式会社プロセールジャパン http://www.prosale.co.jp/ 【発行人】 東出ジョージ manager@prosale.jp 【アメリカ本社】 PROSALE.,Inc 5820 S.Pecos Pd.,Suite 200 Las Vegas, NV8910 USA 【日本事務所】 株式会社プロセールジャパン 神奈川県藤沢市大庭５２０６ URL ： http://www.prosale.co.jp E-mail： info@prosale.jp
