2009/01/19
『海外不動産投資の専門家集団』
【国地域を限定しなければ、いつも世界のどこかがバブル中！！】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓ ■ ┃海┃┃外┃┃不┃┃動┃┃産┃ 2009/01/18 issue 079） □ ┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛ ■ http://www.prosale.co.jp/ 海外不動産・投資に特化した専門家集団 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□ このメルマガの特徴は… |┃ --------------------------------------------------------------- |┃ |┃ 海外不動産ででっかく儲けるぞ！国・地域を限定しなければ・・・ |┃ 世界のどこかでバブル中！！日本人が買える世界の優良投資物件を |┃ 海外不動産投資コンサルタントの東出ジョージが独自の視点と切り口 |┃ で配信します。…→Japanese Be Ambitious日本人よ野心をいだけ！ |┃ |┃ ● 「世界の金持ちベスト１０」のランクインを本気で狙っている人 |┃ ● 海外不動産で一旗上げて、故郷に錦を飾りたいと考えてる人 |┃ ● バブル時、購入した海外不動産の処分に困っているオーナーさん |┃ ● 仕事一筋、気がついたら税金と相続で日々頭を悩まさせている人 |┃ ● これから海外の不動産にも挑戦しようと考えている不動産屋さん |┃ ● 将来のことも考えて海外不動産の購入を考慮中で迷っている人 |┃ |┃ には、探している情報が発見できるかもしれません。 |┃ |┃ --------------------------------------------------------------- ●逆境シリーズ：レイクラスベガス編 ３０年前にはたった１エーカー（４，０００平米）が３０ドルで買えた土地が 今では軽く１ミリオンを超えます。 何もない砂漠に落ちてる枝を拾ってきて線を一本引き、そこから東へ西へ、 町を広げ、その回りにフリーウェーを走らせて町を作る。そんなイメージの 町がラスベガスです。 ラスベガスの中心街、ストリップから車で３０分（約２７キロ）南東へ走ります。 そこにレイクラスベガスという全て人の手で作られたゴルフ・リゾートがあります。 http://www.lakelasvegas.com/ 自然の造形と人工的に創った街並みが夕日にキラキラ光ります。 人工湖を作り、その周りにゴルフ場を造り、家を建て、夏には白い 砂浜でビール片手に日光浴が満喫出来ます。 そのレイクラスベガスのリゾート内にある高級建売物件を専門に扱う トールブラザーズが建てたモデルハウスを見学してきました。 http://www.tollbrothers.com/homesearch/servlet/HomeSearch このようなゴルフ・リゾート地で一番高いのがゴルフコースに面した 立地にある物件です。ピーク時には１．２ミリオン（約１億８百万円） していた物件が今は半額の約６０万ドルで販売されています。 今回はこのトールブラザーズの物件の中でも一番人気の高いモデル ハウスを見学してきました。 物件名：トスカナリー ３ベッド＋２．５バス 屋内ガレージ（２台） 価格４８９，９９５ドル http://video.google.com/videoplay?docid=8937733760957853052&hl=en この地域を全体を管理する管理会社が倒産して現在一部のオーナーと訴訟中 であること。価格が半分に下がっても管理費が高い。などの理由により砂漠の オアシス（別荘）として考えるなら抜群のロケーションですが、投資対象としては 不向きのようなです。 http://www.lasvegassun.com/news/2009/jan/15/lake-las-vegas-golf-foreclosure/ ミラーにするか・・・ クアーズにするか・・・ 迷う。 それとも、レモンスライス入りのコロナにするか・・・ この景色を目の前にして一杯やらない訳にはいかない。 ”夕日がオレを呼んでるぜ！” 皆さんこんにちは！ ジョージです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ラスベガスの不動産を事例とする海外不動産の売買手順 （その１） ============================================================ 「関西でも勉強会の開催を・・・」とのご要望をお受けして準備していますが 早くても３月頃になってしまいます。 そこで、今回から何回に分けて、出来るだけ分かりやすく言葉や習慣の違い を踏まえながら、事例を交えて、勉強会の内容をご説明させて頂くことで 海外不動産の基礎知識を習得して頂くお役に立てればと考えました。 ※「ジョージ語は分かりずらい・・・」との定評がありました。今までは、 「分からないのはあなたが悪い・・・」という子連れ狼的発想？でしたが、 今年からは心機一転“誤字脱字撲滅＋分かりやすいジョージ語” へ変革の年と決めました。 提出する前にプリントアウトして読み直し、 公園で散歩をしながら音読をし、 分からない字は小まめに辞書を引く、 「分からない文章を書いた私が・・・」というキューリー夫人と二宮金次郎を 足して２で割ったような謙虚な心構えで行きます。 皆様を使って国語力をUPさせようと言う、ジャッカルかハイエナか分からない ような、こずるい戦法ですが、よろしくお願いします。理解出来ないポイントや 分からない事があれば、どうぞ御遠慮なく言って下さい。 ではスタートします！ 最近アメリカの景気悪化について、色々と報道されていますが、ラスベガス もその例外ではなく下記のとおりいくつかの記事を抜粋してみました。 ラスベガスの不動産は２００３年８月時の価格帯に下がった、という 記事が１２月２３日付けにありました。 http://www.lasvegassun.com/news/2008/dec/23/las-vegas-home-prices-drop-august-2003-levels/ 昨年ラスベガスは不動産競売物件数が全米で第２位、という記事が １月１５日付け記事にありました。 競売数が高いのがNevada, Florida, Arizona and Californiaのようです。 http://www.lasvegassun.com/news/2009/jan/15/las-vegas-no-2-last-year-foreclosures-rate/ ＣＮＮのニュ−スでは、ベガスの深刻な問題についてのレポ−トがありました。 現在ラスベガスでは、この不景気のため、ギャンブルをする人が減少し、２５％ もギャンブル収入が減っているそうです。またこのため、雇用が減少し、大変な 雇用問題を起こしているとのことでした。また職を失って、家のロ−ンを払えな くなっている人が急激に増え、大問題になっているようです。 その一方でシティーセンターのホテルが求人広告を大々的に下記リンクのとおり うっています。 http://jobs.lasvegassun.com/employerprofile.aspx?EmployerID=d26f19ab-90fc-4720-83e0-07a4c979f691 まず、なぜラスベガスを選んだか？という理由からご説明します。 大きく分けると節税効果・人口増加・手頃な価格の３つがあげられます。 １．節税効果：ネバダ州は法人税・ 所得税・ 相続税・ 固定資産税がない （連邦税はあります。） ２．人口増加：全米１人口の増減が激しいので賃貸需要がある ３．価格帯：２ベッドルームで平均１５００ドルを超える家賃がラスベガスは 平均８８０ドルと安い。 そして何よりも私が気にいっている所は町が新しく小さいので、外国人の 投資家でも地の利が分かりやすいところにあります。カリフォルニアも ニューヨークも魅力的ですが、町が古く大きいので、全体を把握するのが 難しく、ピンポイントでターゲットを絞る必要がありますが、そこまでの ローカルノレッジを取得するには何年も現地で生活する必要があります。 国地域を限定しなければ世界のどこかでバブル中！をスローガンに掲げて いる、私共にはその時間がありません。よって鳥瞰図的に把握出来る地域 を好みます。 “百聞は一見にしかず”] “自分の感覚を鍛える”] ―海外不動産投資には欠かせない要素だと思います。 “現地へ行ってみる” ] 予断ですが、今回の東京で行いますセミナーには国際税務の専門家 の先生をゲストスピーカーとしてお招きしております。大阪で行うセミナー にも先生のご予定が合えば是非参加して頂きたいと考えています。 私は専門家ではないので詳しい事は分かりませんが、今、世界の国々は 税率を下げて、より多くの企業や投資家を自国に呼び込もうと必死になって いる傾向にある事は海外に出るとより一層強く感じます。 特にアメリカは今後、能力のある人材や会社を海外から集めて、税金・ビザ などの面で優遇し、いつの間にか気がつけばアメリカ人として生活している ように教育する方向に動いているようです。言葉は悪いですが、稼げない 移民を追い出して入れ替え用としてしている戦略が見え隠れします。 因みに税金が払えなければグリーカード（永住権）を持っていてもはく奪 されて国外追放に出来るカード（権利）をアメリカ政府は持っています。 この傾向はオバマ大統領が就任後に掲げている政策にも表れているようです。 ＜参考記事＞ 米国：公共投資・減税など７４兆円経済対策提案 ４００万人雇用創出 （毎日新聞、２００９年１月１６日） 所得税減税、法人税減税、代替エネルギーの開発、インフラの整備 http://mainichi.jp/select/world/news/20090116dde007030083000c.html 世界は今、 富める者とそうでない者。 ドメスティック（国内）とインターナショナル（国際）。 の２極化に全速力で走っているようです。 そして、ラスベガスもその例外ではありません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■■実際に現地で見ると・・・ ============================================================ 実際に現地で見るとそれ程でもありませんが、メディアの煽りは日本も アメリカも相当すごいですね。但し、前述したとおり二極分化は確実に 進んでおり、その波に乗り遅れていくと立て直しが難しくなりそうです。 そんな立て直しの難しいカジノがラスベガスの東側にあります。 もともとラスベガスはそのマーケットの８０〜９０％はアメリカ国内 マーケットを対象にしていました。日本で言うところの鬼怒川温泉か 熱海という感じでしょうか。 去年は毎週、ポーカー大会を金曜日に行っていたカジノも今年は 全く閑古鳥で存続の危機に直面していいます。 宿泊費を下げて顧客獲得に奔走していますが、海外からの旅行者は ストリップ（目抜き通り）界隈のホテルを好みいくら価格を下げても 集客は難しそうです。 １泊２９．９９ドルから泊まれるボルダーステーションホテル http://www.boulderstation.com/ 一方、ストリップの中心にベラージオというホテルがあります。 ベラージオ・ブリバードという名前が付いている、三車線の 通りまである位、ラスベガスでは有名です。 そのホテルの宿泊費は１泊１２９ドルからです。 http://www.bellagio.com/ もともとラスベガスのホテルはストリップを中心とする同心円的にホテル が外側に増えてきました。今までは円の内側にあるホテルは高くて予約が とりずらかったの常でしたが、この不況で逆転し、安くて、予約がとりや いホテルに変身しました。 そうすると、一流ホテルに一泊１２９ドルで泊まれるなら、利便性のいい 後者のホテルを選ぶのが旅行者の常です。円の外側にあるホテル・ カジノの過疎化が進み、ここにも二極分化の現象が現れます。 これと同じ事が不動産に当てはまります。 ラスベガスの人気の地域の価格帯が上がり、一般の人の手の届く 水準まで達した頃から、不動産の開発も同心円的に外側に広がり ました。広がった風船が一編に萎んでしまったように円の中心部分 の価格帯が下がりました。 そうすると、外側の円にあたる部分の不動産は値崩れをおこします。 人の流れも安く買えるようになった人気の円の中心にあるエリアに 集中します。 ストリップから車で３０分程、南に行くとシルバーストーンゴルフクラブが あります。３年前の最盛期には８０万ドル以上していたゴルフ沿いの家 は今では２０万ドルでも買い手付かない状態になっています。 日曜日の夕方５時ごろ、冬なので日が落ちるのが早いラスベガスですが、 通常であれば明かりが灯っておかしくない時間帯に電気がついているの は全体の３分の１程度です。 シルバーストーンゴルフクラブ http://www.silverstonegolfclub.com/index.cfm?menu=472&openitem=472 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■■では、具体的にどうするか・・・ ============================================================ 日経ビジネス新年特大号でウォーレン・バフェットが“コマドリ（夏に来る）を 待っていは春は終わる”との言葉を引用するまでもなく、この今の瞬間が 最大のチャンスだと考えています。 http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbad/back/20090105.html ・・・とは言ってもボルダーステーションやシルバーストーンの二の舞は 避けてとおりたいところです。 いつの時代でも下降曲線から上昇曲線に変わる時にチャンスは訪れます。 問題はいつ上昇曲線に変更するのかという事です。 そこで、私たちは今後６ヶ月間を学びの時と捉え、実際の不動産投資に 必要な基礎知識と法人設立等の準備段階とします。チャンスが来た時に 瞬時に反応出来るように今から勉強をスタートします。 それと同時に下降局面から上昇局面に転ずる過程を下記のような項目に 分けて、底値から這い上がるタイムラグがどのようになっているかデーター を収集します。 物件タイプ別（戸建・コンド） エリア別（商業地域・住宅地） 価格帯別（２０万ドル、５０万ドル、８０万ドル） この生きたデーターが将来、皆様方の強力なアシストになります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■■投資物件の選定 ============================================================ 私たちのインベストメントクラブで今回行う、ベガスの不動産投資は ショートセール（担保割れ物件）もしくはバンク・オウン（競売） などの市場価格より安く、こちらの条件に合う物件に今後６ヶ月で１０〜 ２０％位は市場価格がダウンする事を見込んでタフな指値を入れて時間 をかけて待ちます。 こちらで予め指定した条件に見合う物件が見つかれば、実際にオファー （指値）を出します。コマドリは待ちません。 具体的こちらの条件とは物件分析と環境分析を柱とする各項目にランク を付け、その総合ポイントで判断します。 ●判断基準として ＝物件分析＝ 利便性：ストリップ（中心地）から車で５分〜１０分、高速出口から 物件まで５〜１０分 安 全：ゲートコミュニティー、コンドの場合は１階より２階にユニットがある。 景 観：川、湖、池、夜景もしくはプールビューがある。 間取り：バスルーム（個別）が２つ以上ある。 サイズ：コンド（アパート）１，０００スクエアフィート以上（９３平米） 戸建３，０００スクエアフィート以上（２７９平米） 交 通：路線バスのバス停が近くにある。 設 備：スポーツジム、プールがある。 駐車場：屋内か、屋外か。 条 件：ペットが飼える。 整 備：リフォーム済みである。 家 具：家具及び冷蔵庫、電子レンジなどの電化製品が付きであるかないか。 税 金：固定資産税はいくらか？ 維持管理：管理費、都市計画費等、保険等は予算内か。 現 況：テナントが入っているいないか。 ＝環境分析＝ 水 辺：近くに水辺（湖・川・海・池）はあるか？ 図書館：一番近くの図書館までの距離？何時まで開館しているのか？ 病 院：一番近い総合病院までの距離は？ 公 園：一番近い公園までの距離は？ 学 校：学区によるレーティングは高いか低いか？人種構成は？ 高 速：高速出口から距離はどれくらいあるのか？ ショッピングセンター：徒歩で行ける距離にあるか？ どのようなショップが入っているか？ ゴルフ場：プライベートか、パブリックか？グリーンフィーは？ 管理会社はしっかりしているか？ ＝市況分析＝ リスト価格：過去の売買履歴は把握出来ているか。 直近価格：近隣の価格帯は把握出来ているか。 賃貸価格：近隣の家賃は把握出来れいるか アメリカの不動産の場合は一番大切なのはロケーションですが それと同じくらい大切なのがコミュニィティーです。 コンドであればプールはあるのか、トレーニングジムはあるか、 セキュリティーはしっかりしているか、テニスコートがあるか、 戸建であれば学区のレベルは高いか、図書館は近くにあるか、 ジョギングするコースは整っているか、 一言で言えば自分が住んでみたいと思うかどうか、フィーリング の問題です。特に賃貸の場合は住み心地がよさそうという感じが 大切です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■■投資物件のタイプ及び金額 ============================================================ “学びながら楽しみ、楽しみながら儲ける”というインベスメントクラブ の趣旨からして、違うタイプの物件（戸建とコンド）を二つ購入し、賃貸 に出すというパターンを考えています。 価格帯としては： コンドミニアム ７〜８万ドル（２ベッドルーム） 戸建 ２０から２２万ドル（３ベッドルーム） 合計３０万ドルの共同投資を１０人ひと組のチームに分けて 共同出資・共同経営を前提に運営していきます。 ここまで来ると、皆様方の中には「賃貸マーケットの需要があるのか？」 という疑問が湧いてくると思います。 どこの国でも景気が悪くなると貸し渋りが起こります。通常アメリカでは 与信能力を判断する基準としてクレジット・スコアーを使います。 これは与信能力を判断する偏差値のようなものであり、スコアーが悪い とローンも組めません。因みにアメリカでは収入の４１％までローンが 組めます。このローンの中には車もクレジットカードも不動産ローンの 全てが含まれます。 そうすると、貸し渋りの結果クレジット・スコアーは悪くないがローン が組めずに住宅を購入できないマーケットと市況が安定するまで家の 購入を見合わせる人々、そしてクレジットスコアーが悪く賃貸しか 住めないマーケットが多くなってきます。 通常、こちらの賃貸契約は１年単位です。 自分の持家なら少々遠くてもかまいませんが、賃貸となれば増してや 契約単位が１年となれば物件選びのポイントは利便性・家賃・環境 に絞られます。 同じ金額のオファーを入れてた場合、キャッシュとローンでは断然 現金決済の方が有利なのは日本もアメリカも変わらない仕組みです。 よってキャッシュベースで安く購入し、その分家賃を少し引いて 上げる、物件の条件設定は上記”●判断基準として”から選べば テナントを見つけるのはそう難しいことではありません。 但し、いい物件は足が速いのはどこでもいっしょなので、ある程度 条件を絞り込んだら見込みのある物件にどんどんオファーを出して 当たりを見る作業が必要になります。 条件設定→近隣価格帯を確認する→物件選定→オファーを入れる→ 契約する→管理会社を決める→賃貸する→転売する。 上記のようなサイクルをこなしながら、その時々に起る問題に対処します。 また、法律・税金・ビザ等の海外不動産売買では欠かせない専門分野に おいては、それぞれの分野の経験豊富なプロの方々からアドバイスを頂き ながら会員の方々に経験と実力をつけて頂くといものです。 実践の経験、基本データー、そして勉強会で得た知識がインベストメント クラブの会員の皆さまの生きた教材になります。最終的には独立独歩で 世界の荒波をもろともせずに渡って行ける人材を輩出する事を目的として います。 このクラブから日本が生んだ世界の不動産王が一人でも多く育って いただける事を願っています。 ※次回は具体的な案件をもとに簡単なシュミレーションをしてみたいと 思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■ ■ 第２回 ラスベガス不動産共同投資勉強会のお知らせ ==================================================================== 【日 時】 １月３１日（土曜日） 【内 容】 第１部：ラスベガス不動産投資【基礎編】１３：３０〜１５：００ 第２部：ラスベガス不動産投資【実践編】１５：３０〜１７：００ ※インベストメント・クラブ会員及び会員希望書対象 http://www.prosale.co.jp/member.html 【会 場】 品川イーストワンタワー小会議室２ 品川駅からの会議室までの道順 http://www.e-onetower.com/pdf/michijyun.pdf 【主 催】 株式会社プロセールジャパン 【参 加 費】 一般参加者 一人３，０００円 お申し込み https://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P12215784 プロセール有料会員 無料 お申し込み https://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P77580194 【定 員】 ２０名 「お申し込みが定員に達し次第、本勉強会の受付を終了させていただきます。」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ 【メルマガ感想文】 ============================================================ お名前 : 今井さん 都道府県 : 京都府 不動産業界に携わる者です。 いつも色々と勉強させていただいております。 海外不動産投資にも興味はあるのですが、つい言葉や 習慣の違いが壁となり、結果的に写真を眺めて終わり ということになっております。 勉強会にも参加したいのですが、東京というと参加し にくいのでいつも見送りです。 関西にもニーズはあると思いますので、一度開催して もらえませんでしょうか。 一度ご検討いただきますようお願い致します。 ※今井さん了解しました。早々に勉強会開けるように 段取りを組んでみます。 お名前 : いしたろう 都道府県 : 東京都 ■感想・ご意見などをご記入下さい。 ジョージさんこんばんは。いつもメルマガありがとう ございます。楽しく拝読させていただいています。前 回、今回のジョージさんのビデオ、面白いですね。今 のアメリカの雰囲気が伝わってきて、とてもよいで す。これからもぜひビデオのせてみてください。 よろしくお願いします。 ※ビデオはたくさん撮って来ましたのでこうご期待下さい。 □■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ※メルマガの感想は、とてもうれしいので、是非メール下さい。 必ずお返事はお書きします。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P68259666 私共が知り得た海外不動産の知識や経験を少しでも多くの方々 と共有出来ることが皆様の目的を達成する近道だと勝手に考え ております。 ・こんな初歩的な質問をしたら （質問をする行動力に拍手！） ・そうじゃない自分はこう思う （お手柔らかにお願いします） ・こんなポイントを教え欲しい （そのポイントお教えします） ・解りにくかったのでもう一度 （解らないとよく言われます） などなど、何でも結構です。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P68259666 メールの内容は、このメルマガで（もちろんお名前を伏せて） ご紹介させて頂く場合があります。 □■□■------------------------------------------------------------------- ■ 便利情報コーナー 海外移住情報：安田さんが実際に現地に足を運んで調べた、 その圧倒的な情報量は他の追随を許しません。 http://www.interq.or.jp/tokyo/ystation/index.html ピン・イン・ザ・マップ：グーグルマップに簡単にロケー ションマップを作成出来ます。 http://www.pininthemap.com/ ナガゼ世界時計：どうして予備校がこんなにりっぱな世界時計 を作ったのか一見の価値あり。 http://www.time.ne.jp/ ■さらに、人口分布、推移が参考になります。やっぱりどこの国でも順序は 人→モノ→お金、です。人口に関してはアメリカ国勢調査局のサイトが非常に になります。 ↓アメリカ国勢調査局 http://www.census.gov/ipc/www/idbpyr.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ 【発 行】 海外不動産総合情報:プロセールジャパン 【編 集】 株式会社プロセールジャパン http://www.prosale.co.jp/ 【発行人】 東出ジョージ manager@prosale.jp 【アメリカ本社】 PROSALE.,Inc 5820 S.Pecos Pd.,Suite 200 Las Vegas, NV8910 USA 【日本事務所】 株式会社プロセールジャパン 神奈川県藤沢市大庭５２０６ URL ： http://www.prosale.co.jp E-mail： info@prosale.jp ◎海外不動産投資総合情報 のバックナンバー・配信停止はこちら ⇒ http://archive.mag2.com/0000166972/index.html このメールに返信すれば、発行者さんへ感想を送れます
