2008/08/21
『海外不動産投資総合情報』
国・地域を限定しなければ世界のどこかでバブル中！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓ ■ ┃海┃┃外┃┃不┃┃動┃┃産┃ 2008/7/21号（issue 071） □ ┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛ ■ http://www.prosale.jp/ 海外不動産投資コンサルタント：東出ジョージ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□ このメルマガの特徴は… |┃ --------------------------------------------------------------- |┃ |┃ 海外不動産ででっかく儲けるぞ！国・地域を限定しなければ・・・ |┃ 世界のどこかでバブル中！！日本人が買える世界の優良投資物件を |┃ 海外不動産投資コンサルタントの東出ジョージが独自の視点と切り口 |┃ で配信します。…→Japanese Be Ambitious日本人よ野心をいだけ！ |┃ |┃ ● 「世界の金持ちベスト１０」のランクインを本気で狙っている人 |┃ ● 海外不動産で一旗上げて、故郷に錦を飾りたいと考えてる人 |┃ ● バブル時、購入した海外不動産の処分に困っているオーナーさん |┃ ● 仕事一筋、気がついたら税金と相続で日々頭を悩まさせている人 |┃ ● これから海外の不動産にも挑戦しようと考えている不動産屋さん |┃ ● 将来のことも考えて海外不動産の購入を考慮中で迷っている人 |┃ |┃ には、探している情報が発見できるかもしれません。 |┃ |┃ --------------------------------------------------------------- 無料メルマガ【ハタと膝を打つ成功法則入門】↓ 同じことをしても、成功する人としない人がいるのはなぜでしょうか？ 人とうまくやれる人とやれない人がいるのはなぜでしょうか？ 最近流行の「The secret]でも言ってますが、あなたの人生はあなたの思考を 写す鏡です。 では、思考を変えれば？ そう、人生も変わります。 このメルマガでは、『成幸者』たちの【違いをもたらす違い】について、 世界的講演者たちの話をお伝えしてゆきます 登録用ブログ【成幸脳に変えるには？】→ http://blog.livedoor.jp/uresi_kansya/?blog_id=2366969 ●インドまぐろ子は太っ腹 〜その２〜 ♪嫁に〜こないか〜オレのところへ〜♪ もちろん全ての飲み屋を回ったわけではありません。 もちろん中には色々と訳ありのお店もあるでしょう。 でも、今どき、どこのどんな国でも、お店が終わった後に ご馳走してくれるお姉さんがいるでしょうか。 普通なら、聞かないうちから・・・ 「ねえ、何か飲んでいい」、 「フルーツ食べていい」 とか言うの普通ですが…. このお店の子たちは、団結？して、何も注文しようとしないのです。 あまけに飲み物もお水だけで、お酒を一切飲もうとしません。 “なぜ、飲まないの？”の問いに… 何と答えが返って来たか分かりますか？ なんて爽やかで、 路傍に咲く一輪の花の如し、 なんと、すばらしいでしょう！ 答えはこうです。 「明日仕事があるから・・・」 普通、仕事があっても飲むものじゃないの？！ もちろん仕事がない人もいます。 また、聞きました。 答えはこうです。 「お酒が好きじゃないの・・・」 なんという素直な、なんという実直な子たちなんだろ…. お父さん！息子の嫁は決まりですね。 隊長のナンパ魂に着火マン。 皆さんお元気ですか？ ジョージです。 今、ハワイにいます。 もちろん仕事です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■一日５千人が移住する町、ラスベガスの不動産投資 ==================================================================== ☆プロセール環太平洋防衛隊長の真ちゃんとラスベガス在住一流不動産業者さん との海外不動産を知り尽くしたプロ同士の対話一部抜粋。 防衛隊長の任務とは・・・ ・環太平洋の不動産情報の極秘？収集活動 ・世界のどこかえバブル中！な情報収集とデェーデリ ・日本人の投資家に少しでも優良な情報を収集 隊長の戦績とは・・・ 西オーストラリア不動産協会所属、２年連続マスターセールスパーソン受賞 マスターセールスパーソン賞は年間取引２０億円超のみが表彰され 取引実績は ３年間で １５０戸-７５億円を超える http://tinyurl.com/6fpnuj ＜ではスタート＞ ●隊長から質問（その１） 私はオーストラリアに住んでいますので、金利はアメリカよりも高く、 今投資向けで購入しているマンションの銀行金利でも約９％です。 アメリカで物件を購入する際、ノンレジデントでは物件購入ローン が不利とメールを拝見させて頂きましたが、アメリカでのノン レジデントの融資は可能ですか？？ （ちなみにオーストラリアでは、ノンレジデントでも外国で証明で きる所得がある方は、評価価格の80％まで可能です。） 最後にオーストラリアの場合、非常にキャピタルゲインタックスが高く、 1年以上所有して50％割引を受けたとしても純利益の25％が税金となります。 一般的にアメリカはいかがですか？ また減価償却費計上の特例 等々を利用し、税控除を最大に生かせそうな 将来的に見込みのある手頃な物件とかあれば是非ご紹介頂きたいと存じます。 ※Ｇより、隊長！ＯＮとＯＦＦ、 ワビとサビ、緩急自在な投法お見事です。 ●隊長への返信（その１） こちらの金利は通常５〜７％前後で、もちろん自宅用の方が有利です。 外国籍の場合、住宅用であれば、通常査定額の７０％位のローンは 取得できます。ローンの種類は全部書類で証明するFull Documentの ローンと自己申告型のStated incomeローンが可能性あります。 Full Docの方が良いレートが出ますが、日本のお客様の場合書類の翻訳代 にかなりかかってしまい、時間もかかってしまいます。オーストラリアの方で したら、翻訳する必要がないので、その点は問題ないですね。 キャピタルゲインタックスは自宅用でしたら過去５年以内に２年以上自宅として 住んでいた場合、夫婦でしたらゲインが$500,000以下であれば無税ですが、 外国人で自宅として住んでいない場合、賃貸などしてインカムプロパティで あれば、１０３１エクスチェンジを利用して、その売却のキャピタルゲイン税を 逃れる方法があります。 そんなことをしないで単純に売却して税金を払う場合、１年以内の短期転売 でしたら３５％までかかることもあります。１年以上でしたら１５％までです。 減価償却費の特例というのは余り聞いたことが無いですが、税控除が目的で あれば、先ほどのエクスチェンジを利用するのが良いと思います。エクスチェンジ の対象はインカムプロパティです。 別荘としてたまに自分たちが使うだけの物件では利用できません。 賃貸して収入が発生している物件であれば、１ベッドのコンドでも戸建てでも、 商業物件でも構いません。ただ売却益を現金で受け取れず、その金額を元に 更に別なインカムプロパティを購入する必要があります。ゲインをキャッシュ で受け取った時点で課税されます。 ラスベガスの建築状況を見れば、このページの２項目目にありますように、 人口増加が相変わらず引き続き、住宅需要があることが分かると思います。 http://www.lvasahi.com/stripvalue.htm そのため、将来性のある物件としては、治安の良い人気の地域の物件が安く 買えれば、コンドミニアムでも戸建てでも数年後のキャピタルゲインは間違 いないでしょう。 またそれまで賃貸しても利回りがかなり良くなっていますので、インカム目的 でも賢い投資になります。 ●多くの人が買えない底値の物件 なぜ、それではこんな底値の物件をアメリカ人はどんどん買わないのか、 という疑問が出るかもしれませんが、多くの人が買えないのです。ローンが 非常に厳しくなり、自宅なら頭金が少なくても買えますが、投資用は２０％ 以上の頭金が必要になっています。 更に不景気のお陰で収入が減った人が多く、物件を買う余裕がないという 人が殆どです。 もちろんプロの投資家、特にキャッシュを持っている投資家はどんどん底値 で拾っています。また外国人の投資も増えています。特にユーロで買うと 半額になるため、ヨーロッパからの投資も多いです。 円建てローンは日本で収入がある人で一般住宅（ホテル・コンドはだめだそうです） を購入するのであれば利用できそうですね。HSBCはこちらでも住宅ローンをかなり 取り扱っていますし、日本に支店があるようですので、利用できるかもしれません。 ※Ｇより、論理的思考が出来る海外在住の不動産業者さんは少ないですがＡさん はその数少ない方ですね。円建てローンの基本的条件は日本円での収入と過去三 年間の収入証明です。詳細については９月１３日の勉強会にてお伝えします。 ●隊長から質問（その２） 早速のご返信ありがとうございます。 月＄875として、＄１４万ドルぐらいのものがあれば、インカムゲインも見えて きますね。非居住者のインカムタックスはいくらぐらいですか？ 物件の管理費用や共益費や税金（固定資産税や市民税）などを含めた参考例など をお持ちでしたら、送信して頂けますか？ また今後の参考として 売却時の不動産手数料等もお知らせ頂ければ幸いです。 ●自己資金比率３０％以下も可？ 融資に関してはFull Docで大丈夫だと思います。ここで伺いたいのは、融資可能な 金額は評価額の70％と教えていただきましたが、ショートセール（担保割れ物件） 用の物件は、実際の価格よりも売却金額が低く設定されていると思いますが、現在 の評価額と言うのは取引価格に近いものなのでしょうか？ 仮に評価額が高ければFull Docでも自己資金率30％以下の融資が可能になるのでは ないかと思っております。 税制等々に関して詳しい説明をありがとうございます。投資目的で継続して物件所有 をする場合には税的な控除も大きいのですね。 私はオーストラリアで不動産営業をしていますが、自分はプレコンストラクション で購入したパースの物件が先月完成し、また来年3月にメルボルンで完成しますので、 キャッシュフローがあまりありません。 自分が営業していて、「これ なんでお客さん買わないんだろう・・・」という ようなケースもよくありました。私はラスベガスへは行ったことがありませんので、 値頃感のある物件などご紹介頂ければ幸いです。・・・ 次回のメールをお待ちしております。 ※Ｇより、オーストラリアからベガスまであくなき追求ご苦労様です。 ●隊長への返信（その２） ２ベッドルームで$139,000という銀行物件やショートセールがあり、２ベッドの 賃貸は家具無しで$1,000位、１ベッドの安い売り物件は$110,000で一番安い 家賃で$875です。 共益費（アソシエーション費）、固定資産税は売り物件の詳細の下の部分に 記載されていますが、このコミュニティではアソシエーション費が１ベッドでも ２ベッドでも同じ月$156になっていますね。税金は２ベッドが年間$2,000以上、 １ベッドが$1700 位です。 →購入価格が安くても税金が高い場合とは 通常こちらでは新築物件は購入価格の約１％が年間の固定資産税になります ので、上記の物件は購入したときはそれぞれ２０万ドル以上で買っていること になります。中古の場合は現在の税金を引き継ぎますので、上記の物件は購入 価格が安くても税金は比較的高いことになります。 物件管理を管理会社に委託する場合、こちらの平均は家賃の10％ですが、それ 以下のところもあり、また家具付エグゼクティブ用などは25％取るところもあります。 売却の際の不動産手数料は売主が両者へ払い、売主側のブローカレッジに平均 3％、買主のブローカレッジへ平均3％、の合計６％が一般的ですが、この金額も バラエティがあります。 尚、融資の査定についてですが、これはTax Assessorの評価額ではなく、ローンを 組む金融機関から注文を受けるAppraiserが最近の売買実例を元に査定をします。 そのためご指摘の通り、ショートセールの場合は査定額の方が購入金額より高く 出ることも多いです。その場合でもそれによって購入金額やローン額を上げたり することは通常しませんが、もちろんローン会社とそれを交渉する価値はあるか と思います。 →頭金とローン落ちがない買手を選ぶ 銀行物件でもショートセールでもローンを組む買主よりも、なるべく現金の買主へ 売るようにしており、また銀行物件は競争率が高く、余程良いオファーでないと ことごとく却下されてしまいますので、頭金の額が多く、ローン落ちの心配がなさ そうな買主を選びます。 外国人も去年までは３０％の頭金でFull DocでもStatedでも買えたのですが、最近 は外国人を取り扱うプログラムも減り、最低35％の頭金を要求するプログラムの方 が多くなってきました。 キャッシュフローは数年前の不動産ブームの時は望めなかったものですが、今は キャッシュフローを生み出すものがかなりあります。 以下のパークアベニュは高級中層コンドですので、普通のコンドより家賃も高く （下記のURLが開けられればいいのですが。。。）キャッシュフローも見込めます。 - - - - - - - - - - - - - ● Park Avenue ラスベガス通り南高級中層コンド 売り物件 値段の幅があるのは階や景色の違いもあるため、もちろん銀行物件、 ショートセールが非常に安い http://las.mlxchange.com/Pub/EmailView.asp?r=606777101&s=LAS&t=LAS 上記のリストの内、いくつかの物件の元の所有者の購入時とその金額を クラーク郡の登記の記録から抜粋し、それを現在いくらで売っているかを 例としてあげてみました。 #849568 12月/2005年 $360,000 → $143,500 #818901 10/2006 $272,990 → $109,900 #843542 1/2007 $300,999 → $104,500 #829899 2/2007 $345,000 → $150,000 #820769 6/2006 $306,000 → $149,900 #849355 1/2007 $345,000 → $149,900 HOA(アソシエーション） 費は月/$239 （エレベーター付き、ガードゲート） 貸し物件 家具付きの物件もあるため値段の幅がありますが、 家賃は月$1050~$2400となっています。 http://las.mlxchange.com/Pub/EmailView.asp?r=751343393&s=LAS&t=LAS Park Avenueは高級感がありバケーションホームとしても良いと思いますが、 ここまで下がってしまった理由としては、購入者の殆どが投資家であったこと、 購入金額が高すぎたこと、ももちろん理由ですが、建築欠陥としてアソシエー ションが訴訟に入っていることが一番の理由になっているようです。 建築欠陥といってもユニットに問題があるわけではなく、公共の部分などで、 通常ディベロッパーが修理をして解決します。数百ユニットのコンドミニアム はどれも訴訟問題に関わることが多く、数年後に解決すると値段が上がる ことは良く有ります。 ●隊長から質問（その３） 例えばPark Avenueとかは築年数はどれぐらいの建物なのでしょうか？ 検索してみました。ガレージ＋3階ぐらいの建物ですよね？ かなり 値頃感を感じますよね。 ちなみに私がパースで買った１ベッドが購入金額＄３２０Kで今の価格 が＄４００Kぐらいです。恐らくバブルが弾けますので＄３５０Kぐらいに なると思いますが・・・ 参考までに現在賃貸に出していますが、家具家財付きで月の家賃収入 が＄２０００あります。（豪ドルですが） 私は94年から2000年までゴールドコーストに住んでいました。 本当に日本人が多い場所ですよね。日本人投資家が原因で外国人規制が できたとは知りませんでした。今はその規制で苦しめられていますよ！！ ※ Ｇより、日本人は実名での登記を希望する方が多く、日本人の名前が ずらりと並んでいましたね。 ●隊長への返信（その３） 融資の承認に関して、こちらでは全部のオファーに融資承認書（Pre-approval）が 必要ですので、承認書があっても他の人と同じ条件ということになってしまします。 承認を出した銀行と実際の融資銀行が同じでないと承認の意味がなくなってしまいます。 オファーを出した後、銀行が売主の場合、複数オファーが殺到する場合が多いため、 オファーに対する返答が早くて２，３日遅いときは１０日位かかってカウンター オファーがきます。それを受理して契約成立した後、ローンの資金が出るのに 約１ヶ月かかりますので、決済もエスクローオープン後約１ヶ月になります。 尚、キャッシュの場合は２週間くらいで決済できますので、銀行はキャッシュの 買主を優先します。 ショートセール（担保われ）物件の場合は、売主の銀行の認可に数ヶ月係り、 決済のめどが付きにくく、クローズしないケースが多いです。 金額が少なすぎ（１０万ドル以下等）るとローンが受けられない現象はあります。 真隊長がお買いになった物件が＄３２０Kで家賃＄２，０００でしたら、 悪くないですよね（共益費、税金がそんなに高くなければ）。 家具付でも長期間借りてくれれば問題ないですね。 ※ Ｇより、以前使っていたアメリカ不動産購入手順です。 内容ご確認していただきベガス版として新調したいと考えています。 http://www.prosale.jp/bb/chart01.htm ローン申込手順 http://www.prosale.jp/bb/chart.htm 資金調達」の「銀行口座開設」に必要な書類として「国際免許証」を入れた ほうがいいかもしれません。銀行によってはパスポートとクレジットカーで 開設できず国際免許があってやっと解説できたところもあります。 また、「ローン申請必要書類」の中に「所得証明」を入れたほうがいいか もしれません。プログラムによって違いますが所得を証明する様々な書類 が必要ですので。 所得を証明する様々な書類は一番初めの「融資事前承認」の際にも必要です。 ※ Ｇより、詳細に渡るご説明ありがとうございました。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■円建てローンを使った海外不動産投資勉強会：ラスベガス編 ==================================================================== ●アメリカ不動産円建てローン アメリカで収入が無く、社会保障番号も無い日本の方の物件購入ローンはこちらでは 不利ですので、円建てローンが日本側で取れるのであれば理想です。 ※各セッションの定員が２０名となっており残り僅かになっています のお申し込みはお早めに！ ■□勉強会実施■□ ●日時 ９月１３日（土曜日） 第１回目 １：３０より３：００ 第２回目 ３：３０より５：００ ●主催会社 株式会社プロセールジャパン http://www.prosale.jp/ ファイナンシャル パートナーズ株式会社 http://www.financial-partners.biz/ シニアアドバイザー、マネージャー アリス チャン 会計士（オーストラリア） ●費用 お一人様２，０００円 有料会員無料 ●場所 ファイナンシャル パートナーズ株式会社 東京都港区赤坂６−９−１７ 赤坂ロイヤルオフィスビル４階 会議室 マップ： http://www.prosale.jp/map/map_fpi.jpg ●申込み 下記リンクよりお申込み下さい。 https://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P12215784 ※本セミナーにおける内容事項および情報はその内容を保証するものではなく、 売買を推奨するものでもありません。投資に対する判断・決断は全て自己責任 で行なうものとし、いかなる損害が生じたとしても、その責を負いません。 □■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■海外不動産投資：コンサルティング（無料） http://www.prosale.jp/viewad.asp?id=50455593337100127 出張コンサルティングや個別面談を受ける前に、一度相談して みたい方にお勧めです。できるだけ具体的にお書きの上、メール でお申込みください。 https://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P6492300 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ※メルマガの感想は、とてもうれしいので、是非メール下さい。 必ずお返事はお書きします。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P68259666 私が知り得た海外不動産の知識や経験を少しでも多くの方々と 共有出来ることが皆様の目的を達成する近道だと勝手に考えて おります。 ・こんな初歩的な質問をしたら （質問をする行動力に拍手！） ・そうじゃない自分はこう思う （お手柔らかにお願いします） ・こんなポイントを教え欲しい （そのポイントお教えします） ・解りにくかったのでもう一度 （解らないとよく言われます） などなど、何でも結構です。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P68259666 メールの内容は、このメルマガで（もちろんお名前を伏せて） ご紹介させて頂く場合があります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ ■プロセール環太平洋防衛隊長真ちゃん の海外不動産の売買相談行っています。 防衛隊長の任務とは・・・ ・環太平洋の不動産情報の極秘？収集活動 ・世界のどこかえバブル中！な情報収集とデェーデリ ・日本人の投資家に少しでも優良な情報を収集 隊長の戦績とは・・・ 西オーストラリア不動産協会所属、２年連続マスターセールスパーソン受賞 マスターセールスパーソン賞は年間取引２０億円超のみが表彰され 取引実績は ３年間で １５０戸-７５億円を超える http://tinyurl.com/6fpnuj ・海外不動産を相続したが、売却の方法を知りたい ・ハワイにあるコンドミニアムを売りたい ・いくら位で売れるのか知りたい 海外不動産の売却でお困りの方はどうぞご連絡して下さい。 意外に簡単に解決する方法が見つかるものです。 ＊メールによる問合せinfo@prosale.jp □■□■------------------------------------------------------------------- ■ 便利情報コーナー 海外移住情報：安田さんが実際に現地に足を運んで調べた、 その圧倒的な情報量は他の追随を許しません。 http://www.interq.or.jp/tokyo/ystation/index.html ピン・イン・ザ・マップ：グーグルマップに簡単にロケー ションマップを作成出来ます。 http://www.pininthemap.com/ ナガゼ世界時計：どうして予備校がこんなにりっぱな世界時計 を作ったのか一見の価値あり。 http://www.time.ne.jp/ ■さらに、人口分布、推移が参考になります。やっぱりどこの国でも順序は 人→モノ→お金、です。人口に関してはアメリカ国勢調査局のサイトが非常に になります。 ↓アメリカ国勢調査局 http://www.census.gov/ipc/www/idbpyr.html プロセールファミリーが発行するメルマガ・ブログ ■ マックス高橋の『海外不動産投資』 http://blog.livedoor.jp/max_squash/ ■ ショーン関根の『ガチンコ』アメリカ道場 http://www.mag2.com/m/0000186701.html ■ タイ・ホアヒン “サバイディー生活” http://www.mag2.com/m/0000173115.html ■ アメリカ/米国・メキシコ 不動産投資日記 http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■□■ 【発行】 海外不動産総合情報:プロセールジャパン 【編集】 株式会社プロセールジャパン http://www.prosale.jp/ 【発行人】 東出ジョージ manager@prosale.jp 【連絡先】 神奈川県藤沢市大庭５２０６−２ TEL ０４６６−８７−２１２０ 【登録/配信停止】→ http://www.mag2.com/m/0000166972.html 「海外不動産物件情報」メルマガ版は転送自由です。 関心のある方に配信していただければ、幸いです。 誤字脱字がありましたらお許し下さい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【免責事項】 ご期待どおりの結果が得られない、または事故などの損害が発生した場合に、 当方では一切の責任を負いません。全て自己責任でお願いします。
