2009/09/23
「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」No.065
[No.065]■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」 登録数：690 09/09/23発行 『マネーのまぐまぐ！ 2008/01/08 号』で、『マネー関連おすすめメルマガ』 として紹介されました。 → http://money.mag2.com/ 現在「投資比較.comランキング」、不動産投資・メルマガ部門で１位です。 → http://www.toushi-hikaku.com/in.php?id=5009 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 【もくじ】 １．はじめに ２．本文 「長期空室の危機か？ ６月の退去」 ３．編集後記 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ １．はじめに マンション経営なんて全く縁のなかったど素人サラリーマンが、2004年から 2005年にかけて、いきなり10ヶ月の間に５件の投資用ワンルームマンションを 購入してしまいました。 それまでの間、その手のノウハウ本は１冊しか読んだことがありません。 セミナーを受けたこともありません。関係するメルマガを読んだこともありま せんでした。 やばいんじゃないの？ 大損するかもよ！ さあ、いったいどうなっちゃうんでしょう・・・？ ５件目購入後、ちょっと不安になり（笑）、本やメルマガを読み始めました。 初めてセミナーにも参加しました。 そしてその後、なんと６件目、７件目も購入してしまいました。 そんな私の経験談等をお届けします。 また、投資マンションを販売する立場の方には、消費者心理を知る上での参 考になるかもしれません。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ２．本文 「長期空室の危機か？ ６月の退去」 みなさん。こん○○は。 さて、退去時期のタイミングが悪かった物件のその後です。 ８月第２週に賃貸代行会社から連絡があり、決まっていないとのことでした。 内見が５件あったが、賃料が高いという理由で契約に至らないとか・・・。 この物件は購入当初の設定賃料より1500円値上げしていたのですが、今回の 募集にあたって、元の賃料に戻していました。それでも決まらないなら・・・。 購入当初の賃料より1500円値下げして募集してもらいました。値上げした賃料 で２年３ヶ月稼いでくれたのだから、今回値下げしても長い目で見ればプラス マイナスゼロで、ずっと当初の設定賃料だったのと同じかなあ・・・と。 それでも、空室期間は71日間に及びました。 さて、前号でも保有物件の「賃借期間」を計算しましたが、それから２ヶ月 経過しているので、計算し直してみました。 ・賃借期間 09年３月時点： ３物件の賃借人は入居期間を更新中で、55ヶ月、54ヶ月、48ヶ月。 残りの４物件中２物件は入れ替え１回、２物件は入れ替え２回。 既に退去して賃借期間が確定した６つのケースの平均は25.8ヶ月。 入居中のケースを現在までの賃借期間として含めると34.7ヶ月。 今回： ２物件の賃借人は入居期間を更新中で、61ヶ月、60ヶ月。 残りの５物件中３物件は入れ替え１回、２物件は入れ替え２回。 既に退去して賃借期間が確定した７つのケースの平均は29.4ヶ月。 入居中のケースを現在までの賃借期間として含めると28.8ヶ月。 という結果になりました。 ・空室期間 09年09月時点： ７回の賃借人入れ替え時の平均空室期間は28日。 かなり幅があるので、もう少し詳しく見ていきます。（ ）内は入居月。 ０日：前の賃借人が解約日より早く退去し、清掃・内見が可能。（1月） 10日：解約日以前に内見無しで即決。清掃・入居準備期間のみ。（12月） 14日：３月始め退去。強気の5,000円アップもすぐに決まる。（3月） 17日：解約日以前から引き合いがあった。（11月） 28日：９月退去。時期悪く競合物件意外に多く、引き合いあるも決まらず。 礼金を2ヶ月→1ヶ月にしたら、割とすぐに決まった。（10月） 55日：１月下旬退去。1500円値上げし、『企業の借り上げ』を条件にした。 繁盛記を見込んで強気に出すぎて長引いたか？（3月） 71日：６月末日退去。1500円値上げしていたのを元に戻したが決まらず。 さらに1500円値下げと敷金を２ヶ月から１ヶ月に変更。（9月） ・平均稼働率（％） 09年09月時点： 平均賃借期間／（平均賃借期間＋平均空室期間）×100 ＝29.4ヶ月／（29.4ヶ月＋（28日／30日）ヶ月）×100 ＝97.4（％） 今回： 平均賃借期間／（平均賃借期間＋平均空室期間）×100 ＝26.2ヶ月／（26.2ヶ月＋（22日／30日）ヶ月）×100 ＝96.9（％） という結果になりました。 おわり ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ３．編集後記 今回の賃借人入れ替えはちょっと焦りました。時期というのは重要ですね。 サイトの保有物件の内容を更新しました。（ついでに間違いも修正） よろしかったらご覧下さい。 次回のテーマは未定です。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ このメールマガジンは『まぐまぐ！』を利用して発行しています。 → http://www.mag2.com/ 登録・解除はこちらから→http://www.mag2.com/m/0000164273.htm 発行者：ちゅん＠ど素人マンション経営者 発行者ＨＰのURL：http://allbuisiness.kt.fc2.com/1-room/ お問い合わせ：one_room_jp@yahoo.co.jp ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
