2009/04/12
「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」No.063
[No.063]■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」 登録数：674 09/04/12発行 『マネーのまぐまぐ！ 2008/01/08 号』で、『マネー関連おすすめメルマガ』 として紹介されました。 → http://money.mag2.com/ 現在「投資比較.comランキング」、不動産投資・メルマガ部門で１位です。 → http://www.toushi-hikaku.com/in.php?id=5009 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 【もくじ】 １．はじめに ２．本文 「物件力か、繁盛期のせいか？ たぶん両方！」 ３．編集後記 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ １．はじめに マンション経営なんて全く縁のなかったど素人サラリーマンが、2004年から 2005年にかけて、いきなり10ヶ月の間に５件の投資用ワンルームマンションを 購入してしまいました。 それまでの間、その手のノウハウ本は１冊しか読んだことがありません。 セミナーを受けたこともありません。関係するメルマガを読んだこともありま せんでした。 やばいんじゃないの？ 大損するかもよ！ さあ、いったいどうなっちゃうんでしょう・・・？ ５件目購入後、ちょっと不安になり（笑）、本やメルマガを読み始めました。 初めてセミナーにも参加しました。 そしてその後、なんと６件目、７件目も購入してしまいました。 そんな私の経験談等をお届けします。 また、投資マンションを販売する立場の方には、消費者心理を知る上での参 考になるかもしれません。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ２．本文 「物件力か、繁盛期のせいか？ たぶん両方！」 みなさん。こん○○は。 ３月上旬に保有物件の賃借人の退去がありました。 繁盛期ということで、従来よりも1,500円高い賃料の査定が出たので、査定 どおり1,500円値上げして募集をかけました。いや、正確に言うと、1,500円値 上げして募集をかけているつもりでいました。 ３月10日に賃貸募集の代行会社から連絡がありました。 「３月上旬は最も人が動く時期ですし、人気のエリアですので周辺動向も踏 まえて、強気で5,000円アップで募集していたら、申し込みがありました。 これこれこういう方なんですが、いかがでしょう？」 「いや、私としては特に異存はありません。」 「今回は時期が良かったので特別です。次回はまた元の賃料になると考えてい てください。」 「もちろんです。今回は出来すぎですね。」 というわけで、退去から14日、5千円アップの賃料で契約がまとまりました。 家賃管理費の増分を引いて、年間収支を57,000円引き上げる効果があります。 この物件は２年前に1,500円アップしているので、新築購入時に比べて合計 6,500円の賃料アップになりました。 これは本当に『出来すぎ』だと思います。 物件の条件が良かった上に繁盛期が手伝った結果ではないでしょうか？ 家賃というのは景気にあまり左右されないという話を聞きますが、まさに 本当ですね。物件の条件とタイミングさえ良ければ上げることもできるのには 正直言って驚きました。 さて、前々号（11月）で触れた、保有物件の「賃借期間と空室期間」を計算 し直してみました。 ・賃借期間 11月： ３物件は新築購入時に入居した賃借人がずっと住んでおり、期間は51ヶ月、 50ヶ月、44ヶ月。 残りの４物件中３物件は入れ替え１回、１物件は入れ替え２回。 既に退去して賃借期間が確定した５つのケースの平均は26.2ヶ月。 入居中のケースを現在までの賃借期間として含めると30.7ヶ月。 今回： ３物件の賃借人は入居期間を更新中で、55ヶ月、54ヶ月、48ヶ月。 残りの４物件中２物件は入れ替え１回、２物件は入れ替え２回。 既に退去して賃借期間が確定した６つのケースの平均は25.8ヶ月。 入居中のケースを現在までの賃借期間として含めると34.7ヶ月。 ・空室期間 11月： ５回の賃借人入れ替え時の平均空室期間は22日。 今回： ６回の賃借人入れ替え時の平均空室期間は21日。 かなり幅があるので、もう少し詳しく見ていきます。（ ）内は入居月。 ０日：前の賃借人が解約日より早く退去し、清掃・内見が可能。（1月） 10日：解約日以前に内見無しで即決。清掃・入居準備期間のみ。（12月） 14日：３月始め退去。強気の5,000円アップもすぐに決まる。（今回：3月） 17日：解約日以前から引き合いがあった。（11月） 28日：９月退去。時期悪く競合物件意外に多く、引き合いあるも決まらず。 礼金を2ヶ月→1ヶ月にしたら、割とすぐに決まった。（10月） 55日：１月下旬退去。1500円値上げし、『企業の借り上げ』を条件にした。 繁盛記を見込んで強気に出すぎて長引いたか？（3月） ・平均稼働率（％） 11月： 平均賃借期間／（平均賃借期間＋平均空室期間）×100 ＝26.2ヶ月／（26.2ヶ月＋（22日／30日）ヶ月）×100 ＝97.3（％） 今回： 平均賃借期間／（平均賃借期間＋平均空室期間）×100 ＝25.8ヶ月／（25.8ヶ月＋（21日／30日）ヶ月）×100 ＝97.4（％） という結果になりました。 サイトの保有物件の収支を更新しました。 よろしかったらご覧下さい。 おわり ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ３．編集後記 ここ数ヶ月で、金利の低下と家賃の値上げを合わせて、年間収支が約24万円 改善する効果がありました。世の中不景気で暗い話ばかりです。私も株で大損 しました。（笑） しかし、マンション経営に限っては、良いこと続きです。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ このメールマガジンは『まぐまぐ！』を利用して発行しています。 → http://www.mag2.com/ 登録・解除はこちらから→http://www.mag2.com/m/0000164273.htm 発行者：ちゅん＠ど素人マンション経営者 発行者ＨＰのURL：http://allbuisiness.kt.fc2.com/1-room/ お問い合わせ：one_room_jp@yahoo.co.jp ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
