2008/11/30
「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」No.060
[No.060]■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」 登録数：654 08/11/30発行 『マネーのまぐまぐ！ 2008/01/08 号』で、『マネー関連おすすめメルマガ』 として紹介されました。 → http://money.mag2.com/ 現在「投資比較.comランキング」、不動産投資・メルマガ部門で１位です。 → http://www.toushi-hikaku.com/in.php?id=5009 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 【もくじ】 １．はじめに ２．本文 「30ヶ月と30日の法則？」 ３．編集後記 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ １．はじめに マンション経営なんて全く縁のなかったど素人サラリーマンが、2004年から 2005年にかけて、いきなり10ヶ月の間に５件の投資用ワンルームマンションを 購入してしまいました。 それまでの間、その手のノウハウ本は１冊しか読んだことがありません。 セミナーを受けたこともありません。関係するメルマガを読んだこともありま せんでした。 やばいんじゃないの？ 大損するかもよ！ さあ、いったいどうなっちゃうんでしょう・・・？ ５件目購入後、ちょっと不安になり（笑）、本やメルマガを読み始めました。 初めてセミナーにも参加しました。 そしてその後、なんと６件目、７件目も購入してしまいました。 そんな私の経験談等をお届けします。 また、投資マンションを販売する立場の方には、消費者心理を知る上での参 考になるかもしれません。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ２．本文 「30ヶ月と30日の法則？」 みなさん。こん○○は。 今回は、保有物件の「賃借期間と空室期間」について考えてみました。 あるブログを読んでいたら、 某投資マンション販売会社のパンフレットに、「平均稼働率：約97％、平均 賃借期間：約『30ヶ月』」と書いてある。これは平均約『30日』で次の賃借人 が入居するという計算になるが、そんなのは無理だろう。 というような記載がありました。 これを読んで急に不安になり、自分のケースで計算してみたのです。 ・賃借期間 保有している７物件中３物件は、新築購入時に入居した賃借人がずっと住ん でいます。51ヶ月、50ヶ月、44ヶ月です。居心地が良いのでしょうか？（笑） 残りの４物件中３物件は入れ替え１回、１物件は入れ替え２回です。比較的 出入りが少ない方なのではないでしょうか？ 既に退去して賃借期間が確定した５つのケースの平均は26.2ヶ月です。 30ヶ月よりはちょっと短いですね。 しかし、入居中のケースを現在までの賃借期間として含めると、30.7ヶ月と いう結果になりました。全てがすぐ解約されるとは考えにくいので、平均賃借 期間はもっと長くなると予想されます。 ・空室期間 過去５回の賃借人入れ替え時の平均空室期間は22日でした。 かなり幅があるので、もう少し詳しく見ていきます。（ ）内は入居月。 ０日：前の賃借人が解約日より早く退去し、清掃・内見が可能。（1月） 10日：解約日以前に内見無しで即決。清掃・入居準備期間のみ。（12月） 17日：解約日以前から引き合いがあった。（11月） 28日：９月退去。時期悪く競合物件意外に多く、引き合いあるも決まらず。 礼金を2ヶ月→1ヶ月にしたら、割とすぐに決まった。（10月） 55日：１月下旬退去。1500円値上げし、『企業の借り上げ』を条件にした。 繁盛記を見込んで強気に出すぎて長引いたか？（3月） ・平均稼働率（％） 平均賃借期間／（平均賃借期間＋平均空室期間）×100 ＝26.2ヶ月／（26.2ヶ月＋（22日／30日）ヶ月）×100 ＝97.3（％）！！！ なんと、平均稼働率は約97％でした。ほんまかいな？？？ 偶然かな？ ・礼金 入れ替え５回の礼金収入（管理会社との折半）は、1、1、0.5、1、0.5ヶ月 で、平均すると0.8ヶ月＝約24日です。 つまり、平均空室期間22日分は礼金収入でほぼ賄うことができています。 実質平均稼働率は、ほぼ100％と言っても良いのではないでしょうか？ 今のところ築浅なので空室期間が短くて済んでいると思われるので、油断は 禁物でしょうね。今後も平均稼働率のチェックを続けていきたいと思います。 おわり ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ３．編集後記 ７物件中３物件で、新築購入時に入居した賃借人がずっと住んでいるのは、 珍しいのかもしれません。現在、51ヶ月、50ヶ月、44ヶ月・・・。 どこまで記録が更新されるの楽しみです。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ このメールマガジンは『まぐまぐ！』を利用して発行しています。 → http://www.mag2.com/ 登録・解除はこちらから→http://www.mag2.com/m/0000164273.htm 発行者：ちゅん＠ど素人マンション経営者 発行者ＨＰのURL：http://allbuisiness.kt.fc2.com/1-room/ お問い合わせ：one_room_jp@yahoo.co.jp ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
