2007/02/12
「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」No.045
[No.045]■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 「ど素人サラリーマンのワンルームマンション投資物語」 登録数：322 07/02/12発行 現在「投資比較.comランキング」、不動産投資・メルマガ部門で１位です。 → http://www.toushi-hikaku.com/in.php?id=5009 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 【もくじ】 １．はじめに ２．本文 「管理費と修繕積立金について−その５」 ３．耳寄り情報 ４．編集後記 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ １．はじめに マンション経営なんて全く縁のなかったど素人サラリーマンが、2004年から 2005年にかけて、いきなり10ヶ月の間に５件の投資用ワンルームマンションを 購入してしまいました。 それまでの間、その手のノウハウ本は１冊しか読んだことがありません。 セミナーを受けたこともありません。関係するメルマガを読んだこともありま せんでした。 やばいんじゃないの？ 大損するかもよ！ さあ、いったいどうなっちゃうんでしょう・・・？ ５件目購入後、ちょっと不安になり（笑）、本やメルマガを読み始めました。 初めてセミナーにも参加しました。 そしてその後、なんと６件目、７件目も購入してしまいました。 そんな私の経験談等をお届けします。 また、投資マンションを販売する立場の方には、消費者心理を知る上での参 考になるかもしれません。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ２．本文 「管理費と修繕積立金について−その５」 さて、久しぶりに修繕積立金の話に戻ります。 先日、管理会社の担当者とお話をしました。 保有物件の修繕積立金、管理費余剰金の繰り入れ、修繕単年度支出、修繕費 単年度収支、修繕費累積収支を述床面積当たりに規格化した表を見せました。 （サイトの「自分なりのマンション投資観」→「修繕積立金について」参照） 修繕積立金の負担額は確かに他の物件よりも少ないが、物件Ｃ、Ｄ、Ｅ、 Ｆの半分程度であること。 １６年間の合計支出の見積額は、物件Ａがダントツで高く、物件Ｃ、Ｄ、Ｅ、 Ｆの約４倍。物件Ｇの約２倍であること。 上記２点を説明し、 「自分としても修繕積立金を８倍に引き上げるのは納得できない。」 「自分が納得できないものを他のオーナーが納得するとも思えない。」 と伝えました。 担当者も、 「確かにいきなり８倍では、オーナーさんもビックリしますよね」 と理解を示してくれました。 まず、物件Ａの計画では、大型修繕を１０年毎に行うことになっているが、 他の物件は１２年毎になっていることを指摘しました。 さらに、毎年毎年、こんなに修繕費がかかるのか？ とも・・・。 それに対して、 「１０年毎というのが理想的だが、どこの物件も最初の１０年目でやるかと いうと、１０年目で考え始めて相見積りを取って、実際にやるのは１２年目 くらいであることが多い。相見積もりを取ると少し安くなるかもしれない。」 「機器を全て耐用年数で交換する前提で計算してあるが、実際にこんなには 壊れない。」 とのことでした。 やはり、かなり安全を見ているようです。 「もう少し現実的な落としどころを見つけて、各オーナーに反対されずに早く 値上げに踏み切り、早く残高を増やして少しでも利息を稼いだ方が良い。」 「私の感覚では、抵抗無く受け入れられるのは今の３倍程度が上限だと思う。」 「大型修繕を１２年毎にして、機器の耐用年数をもう少し長めに見て、計画を 見直してみて欲しい。」 単刀直入に言ってみました。 「わかりました。計画を見直して再提案します。」 こうして今回の話し合いは終わりました。 現在の積立金も普通預金口座に入っていますが、定期預金に切り替えた方が 良いかなあ・・・。そんなことも考え始めています。 なんか自分の部屋だけでなく、建物全体を経営しているような感じです。 将来は一棟買いかなあ・・・。（笑） つづく ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ３．編集後記 まあ、とにかく少しは前進したのかな、と思います。 次号は・・・、多分、家賃ネタの続編になりそうな気がします。 これからもご愛読の程、よろしくお願いいたします。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ このメールマガジンは『まぐまぐ！』を利用して発行しています。 → http://www.mag2.com/ 登録・解除はこちらから→http://www.mag2.com/m/0000164273.htm 発行者：ちゅん＠ど素人マンション経営者 発行者ＨＰのURL：http://allbuisiness.kt.fc2.com/1-room/ お問い合わせ：one_room_jp@yahoo.co.jp ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
