本当の住まいづくり入門〜100人の達人に聞く！〜 

【本当の住まいづくり入門】〜マイホームの買換特例

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　└◆税理士がお答えします！【不動産　税金相談室】
　｜　　＜ マイホームの買換特例 ＞
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　｜　　＜究極の住まいとは「アウェア(気づき)・ホーム」「知能住宅」？＞　
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│田│　[1]　税理士がお答えします！【不動産　税金相談室】
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　　＜ マイホームの買換特例 ＞
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●今回は居住用財産を譲渡した場合の優遇措置のうち、特定の居住用財産の買
　換特例（マイホームの買換特例）についてお話したいと思います。

　今までお住まいの住宅を売って、その収入を元に、新たに住宅を購入するこ
　とがあります。
　
　前回までのお話ですと、売った住宅に譲渡益があった場合、その益に対して
　税金がかかってしまいましたね。
　
　そうしますと、収入金額から税金を引いた、手元に残るお金を元に住宅を探
　そうと考えると思います。
　
　しかし、この特例は、一定の要件を満たし、売った自宅よりも高い家を買え
　ば、今回は税金をゼロにしますよ、という規定です。
　
　　(ちなみに売った自宅よりも安い家を買えば、その差額について、税金が
　　 課税されます。買換特例を適用しないよりは、安い税金になりますが。
　　 計算式が若干複雑なため今回は、省略します）


●ここでポイントになるのは、「今回は」ということです。

　それは、今回は譲渡益に税金はかからないが、今回取得した自宅を、将来売
　る際に、まとめて税金がかかってしまうのです。

　例えば、今回自宅が5000万円で売れ、それを元に6000万円の自宅を購入する
　とします。売却した自宅の取得費等は3000万円でした。
　マイホームの買換特例の要件は満たしています。
　　
　本来であれば、5000万円と3000万円の差額2000万円に、税金がかかります。
　しかし、売った自宅(5000万円)より高い家(6000万円)を買っているので、
　買換特例により、2000万円に税金はかからなくなります。

　ただし、将来、今回購入した自宅を売却する際は、実際の購入費6000万円を
　取得費等とするのではなく、3000万円（前の自宅の取得費等）を元に譲渡益
　を計算することになるのです。
　
　具体的には、売却した自宅の取得費等(3000万円)と、新たに取得した自宅の
　実質負担額(6000万円-5000万円＝1000万円)の、合計4000万円が取得費等と
　なります。

　このように、前の自宅の取得費が引き継がれることによって、今回税金を払
　うのではなく、将来(売却した時に)、今回払わなかった分をまとめて払うこ
　とになるのです。

　買換特例は、決して税金がなくなった、わけではないのですね。
　その点が、3000万円控除とは違います。

　
●この特例を受けるための主な要件は、次のとおりです。

　　1.所有期間が10年超であること(譲渡した年の1月1日現在）

　　2.本人の居住期間が10年以上であること

　　3.配偶者や親族など、特別な関係の人に対する売却でないこと
　　　これは、居住用財産の優遇規定のすべてについている要件ですね。

　　4.その年、前年または前々年に3000万円控除など他の特例の適用を受けて
　　　いないこと

　　5.買換資産を、売却した前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に取得し
　　　ていること。または、取得する予定であること

　　6.取得の日から譲渡の年の翌年12月31日迄に居住の用に供する、または供
　　　する見込であること。
　　　(譲渡の年の翌年に取得した時は、その取得した年の翌年の12月31日迄)

　　7.買換資産の土地の面積が500m2以下、建物の床面積が50m2以上であること
　　
　　8.平成5年4月1日から平成21年12月31日までの譲渡であること　　　など


　上記につきましては、概要となります。実際に適用される際は、弊社または
　お近くの税務署等にご相談ください。
                                                      《担当：宮野》

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　皆様より頂いたご質問は、Ｑ＆Ａにて取り上げさせて頂きます。
　なお、お問い合わせの都合上、掲載されるまでにお時間がかかる場合があり
  ますので、予めご了承下さい。
  
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  　.o○  　　　　　　　　　　　　　仙台の工務店：武海建設　早坂さん
 ／＼   　　　　
│田│　[２]　究極の住まいとは「アウェア(気づき)・ホーム」「知能住宅」？
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色々なお客様の注文住宅を建てるお手伝いをしていると、本質的な部分に
気づきます。　住宅性能・耐震性能・住宅価格・・・
このメルマガをご覧いただいているみなさまにつきましては、色々な会社から、
色々な切り口でご提案をしていただく経験をしていらっしゃると思います。

でも、ここ最近毎日のように、お問い合わせを頂いている内容は、
「去年春に分譲住宅を買ったばかりなのに、とても寒い・・・」
「実家でガスを使っているが、ガスの炎が心配」
「築１０年程度なのに窓の結露がひどくて、洗面所などで吐く息が白いほど寒い」
全くといっていいほど、住んでいる方々に対して「気づかい」がないですね(笑)。

各部屋の温度や照明がついているかどうか、電気料金などについても、インター
ネットで世界の電力事情までもわかるのに、自分が使っている電力量や別の部屋
の電灯の状態がわからないというのは、考えようによってはヘンな話です。
いまや、自動車でも自動でドアの鍵が開いたり、ドアが開いたりするのに、
住宅では、住人が帰ってきているのにドアすら開けませんね。しかし、それを問
題にする方々は聞いたことがありませんし、部屋ごとに寒くても、昼間からムダ
な照明がついていても、大概の住宅では泥棒などが入っても、外出先からは全く
わかりません。つまり、家というものはなんの賢さも期待されていないのですね。

米国アトランタのジョージア工科大学では、「アウェアホーム」(AwareHome)と
いうプロジェクトで、賢い家に関する様々な研究が行なわれている他、産業技術
総合研究所では、経産省、国交省の協力のもと、住宅内の生活者の暮らしぶりを
自動理解する技術を開発し、暮らしぶりに合わせた生活環境制御を行って、
快適性を損なわない省(減)エネ効果を実現する
「気づき住宅（アウェア・ホーム）」を開発しています。 
また、生活異変・生活内容を自動検知し、外部への通報・健康アドバイスの
提示あるいは生活要約のお知らせを可能にして、新しい生活コミュニティ形成を
支援する「健康支援住宅（ヘルスケア・ハウス）」を開発しています。

家にそれだけの知能をつけさせるには、センサ、アクチュエータ、計算機能、
ネットワークなどが必要になりますが、これだけケータイと「光」が普及した
現在であれば、現在の(経済的・技術的)ハードルはきわめて低いのです。
住宅性能だけを論ずる全国規模の住宅メーカーと、「豊かな暮らし」を過ごす
ための高性能で知能ある住宅をごく当たり前のように常識的な価格で設計・建築
できる田舎のちっぽけな工務店。
暫定税率の問題や日銀総裁の問題など、政府・日銀主導で解決すべき金利政策を
はじめ住宅を取り巻く税制が不明確な現在。
200年住宅ビジョンも活発な議論が続いているようですが、
お金だけの論点だけでも、性能の論点だけでも、心から満足いく住宅を建てる
ことはできません。

最大のポイントは「家を建てることで豊かな生活を過ごすことができるのか」。
このポイントが、家族で家を建てる議論をするときの最優先事項です。

メルマガバックナンバーはこちら・・・
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武海建設　：　　　http://www.ie-takemi.co.jp/
担当：早坂　淳一　http://www.hng.ne.jp/tohoku/koumuteninfo.php?id=72

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│田│　[３]　全国各地で開催されるハウスメーカー＆工務店 
　　　　　　　　　　　　　 ＆建築家の現場見学会・イベント情報
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＠江戸川区　　【４/１２(土)１３（日）】　建物見学会開催
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　　　３会場にて、完成見学会と構造見学会を開催いたします！

　　●完成見学会　会場・・・モデルハウス会場（サミット西小岩店前）
　　　　　　　　　　　・・・南大野会場

　　●構造見学会　会場・・・中央４丁目会場（総合文化センター近く）

　　　完成見学会と構造見学会、お好きな会場をお選びの上お越し下さい！

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　　　▲　東京江戸川に建てる自由設計の狭小住宅　栄光社建設　▲

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＠宮城県　【４/１２(土)１３（日）】　新モデルハウス３棟見学会開催！
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　　岩沼たけくまにて新モデルハウスオープン！！

　　３７〜３８坪のリアルサイズだから住まいづくりの参考になります！！

　　ご来場いただいた方には、ミッフィーのクオカード（５００円分）を
　　プレゼント

　　　　建売・宅地分譲＆街並み見学会も同時開催致しております！

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　　　▲　ミッフィーちゃんでお馴染みの！東北ミサワホーム　▲

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　　その他、各地でイベントや見学会、キャンペーンが盛り沢山です！
　　
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　　はうすねっとＮＥＷＳ☆〃　　　気になるイベント＆勉強会情報
　　は、こちらからどうぞ！

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知って得する！４つのテーマにわけて、小冊子のダウンロードができます！

〔1〕消費者が陥りやすい土地購入の盲点▼
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〔2〕適正な自己資金と借入金とは▼
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〔4〕あなたにとって最適な業者選定の秘訣▼
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住まいに関連する会社様へ
　
　ハウスネットギャラリーでは、工務店、建築家、リフォーム会社
　大手ハウスメーカーその他関連会社が約200社協賛しています。
　ハウスネットギャラリーに参加したい会社さんはお問い合わせ下さい。

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