【MFS】重要事項説明の内容と現状が異なるケース（回答公開中） [まぐまぐ！]

2008/07/25

【MFS】重要事項説明の内容と現状が異なるケース（回答公開中）

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こんにちは。メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）の講師。
藤山勇司です。

不動産投資７８の実践法則スクールのメルマガ版の２９回目です！

実際のスクールと同じようなワークショップ形式になっていますので、
メルマガと特設ページを数分間お読みいただくだけで実践不動産投資家としての
カオスが身につくように構成されています。

マタマタ、面白い物件をみつけました。
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物件は鍵方に曲がったアパート。
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売却価格は800万円、純利回りは14％と満足のゆく投資物件。
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重要事項説明の内容と現状が異っています。
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それぞれの問題で正しい回答を選んでください。
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━━ワンポイントアドバイス━━
不動産取引において業者が作成する重要事項説明書は最も大切なものです。
なぜなら、購入者である消費者は重要事項を納得ゆくまで業者から説明を受け、
それを根拠として契約するからです。
今回のケースは間違いがあってはならない重要事項に虚偽が記載されています。
作成した業者の言い訳は無視してかまいません。
購入者がどう捉えるかが問題なのです。
損害を取り戻し、解決までの時間をどう短縮するかに焦点を当てて回答してください。

↓

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■Qestion■
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順調に儲かる大家さんを邁進している小楯さん。
小楯さんはマタマタ、面白い物件をみつけました。
物件は鍵方に曲がったアパートです。売却価格は800万円、
純利回りは14％と満足のゆく投資物件です。

アパートは東西に伸びた２階建て木造と、
南北に伸びた1階建て木造の平屋が連結され、継ぎ目はありません。
平屋の屋上は2階に居住する店子の物干しに利用され、
一階の3分の2は、駐輪場そして１室居住スペースが作られている物件でした。

仲介者は地場の有力不動産業者、財務内容も健全で信用もあります。
契約書も取り交わし、重要事項の説明も受けました。
重要事項には、1階木造部分は未登記であり、
付属建物として売却されると記載されています。

店子との賃貸契約更改は、所有権移転後に行うとの業者の説明に、
当初小楯さんは異論を唱えたのですが、
業者の念書と引き換えに了承しました。

ところが、残金決済後問題が発生したのです。
なんと、未登記建物と説明を受けていた1階木造建物は
登記がなされていたのです。

事態にしどろもどろする業者。
原因は、アパートの土地が分筆されていることが原因でした。
アパートの敷地は地番192-1と192-6で構成されており、
母屋が建っているのは、地番192-1、面積は、200平米。
一方、一階木造建物が建っているのは地番192-6、
面積は60平米と小さいものでした。

不動産業者は売主の言葉を信じ、
一階木造は付属建物と信じて疑わず、
地番192-1の建物のみを確認して重要事項説明を作成したのです。
現在の１階木造建物の持ち主は、旧所有者ではなく、
１階の居住スペースに居住する第三者。

この第三者は、あろうことか、
２階の物干しの使用を禁止し、駐輪の賃料を住民に請求し始めたのです。

さて、それでは問題です。それぞれの問題で正しい回答を選んでください。

Question01
この契約の根本原因は何でしょうか。

　　　□　売主が真実を言わなかった

　　　□　売主が第三者に物件を売却した

　　　□　不動産業者が重要事項に虚偽を記載した

Question02
次にこの契約はどうなるのでしょうか

　　　□　無効となる

　　　□　売主と不動産業者が損害賠償をする

　　　□　宅建保障協会が小楯さんに損害を賠償する

Question03
それでは、木造1階スペースの住民に対しては何ができるでしょう

　　　□　警察に不動産侵奪罪で告訴

　　　□　借地権の無断譲渡を適用し排除

　　　□　何もできない

Question04
最後に小楯さんはどうすればよいのでしょう。

　　　□　売主と不動産業者を相手取り、民事訴訟

　　　□　宅建保障協会に通告する旨不動産業者に連絡し、
満足行く解決がなければ、宅建保障協会に保障を申請する

　　　□　不動産業者に契約の実現を要求し、
不可能であれば、損害賠償請求を売主と不動産業者に起こす

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤　山　勇　司

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