2009/06/08
【MFS】不動産投資、法人化の是非（回答公開中）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）■■■ 〜脅威の実践不動産投資！成功を約束された通信教育プログラム〜 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは。メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）の講師。 藤山勇司です。 不動産投資７８の実践法則スクールのメルマガ版の３３回目です！ 実際のスクールと同じようなワークショップ形式になっていますので、 メルマガと特設ページを数分間お読みいただくだけで実践不動産投資家としての カオスが身につくように構成されています。 ・・これからの時代、年金は貰うものではありません。 ・・作り出すものです。 ・・家族を守り続ける力をつける方法をお教えします。 あなたの不動産投資メンター 藤 山 勇 司 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼-- お知らせ ------------------------------------------------------- ■自己資金なしでも「大家さん」になる方は、DVD版スクールをご受講ください。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/090608/fujiyama/dvd/dvd.html ────────────────────────────────── ▼-- お知らせ ------------------------------------------------------- 不動産投資の永世名人「藤山勇司」のノウハウが凝縮した 不動産競売格付センター http://981.jp （無料） ※本日の物件数 7838件 ★★★★★ランク物件多数 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− ◆「マイページ」「お気に入り検索」サービスをスタート −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− [参考URL]⇒ http://tinyurl.com/ohwt37 無料会員様におけるマイページ機能がご利用頂けるようになりました。 競売エージェントのお気に入り登録やメッセージ送信、 及び登録情報の変更についてご利用頂けます。 今後、お気に入り検索条件の登録や、新規掲載物件情報のメールでの ご案内などがご利用頂けるようになりました。 ページ右上部の [マイページ] リンクよりご利用ください。 最新リリース情報はこちら < http://981.jp > からご確認いただけます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今回のワークショップは！！ 家斉さんから、法人化の是非について質問がきました。 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ それぞれの問題で正しい回答を選んでください。 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ ━━ワンポイントアドバイス━━ 苦難を乗り越え、儲かる大家さんになると、これまでと違う種類の様々な輩が近寄っ てきます。 リフォームを進める業者、根拠の薄い情報を持ち歩く不動産ブローカー、そして、弁 護士や税理士…。 彼らが共通して口にするセリフは「儲かりますよ、私にまかせてください！」一通り 説明を受けると、正に彼らの言う通りだと勘違いします。「ちょっと待ったぁ！」自 ら掛け声をかけてハヤル心を落ち着かせてください。 どこかに落とし穴はないでしょうか？ ↓ ▼--【設問33】------------------------------------------------------- 詳細と回答はこちらからご覧いただけます。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/sd2/fujiyama/dvd_workshop/33.html ━━━━━━ ■Qestion■ ━━━━━━ 山あり、谷あり、崖に追い詰められ、滝から飛び込んだこともある家斉さん。そんな 家斉さんですが、一般の方とは少しだけ違った点がありました。 あきらめなかったのです。傷ついても、トラブルに巻き込まれても、兼業大家さんの 道を歩み続けました。 がむしゃらに突き進む家斉さん、当初は恐る恐る見ていた奥さんも、貸家が増え、家 賃が順調に入り始めると、旦那を見直しました。 家斉さんは、奥さんに管理を任せ、フル馬力で順調に貸家を増やし続けたのです。 3年後のある日のこと… ご無沙汰だった、家斉さんから一通のメールが届きました。 ---------------------------------------------------------------------------- ご無沙汰しております。家斉です。 お蔭様で、貸家の数は30戸、家賃収入は年間1500万円になりました。借り入れ総額は 1億円です。借り入れは金利3.5％で平均20年返済、月々57万9950円の返済です。 年間にすると約700万円の返済ですから、返済比率40％のハードルは多少オーバーし ていますが、購入したばかりのアパートを自己資金でリフォームする予定ですので若 干改善できる見込みです。一方、私は子会社に転籍し、現在の給与は400万円。もし も、3年前に兼業大家さんの道を歩みださなければ、今のような余裕のある暮らしは できませんでした。先生、本当にありがとうございました。 今回メールをしたのは、顧問の税理士から意外な提案があったからです。その提案と は「家斉さん、法人になさったらどうですか？所有者は家斉さんのままで、 貸家を、奥さんが社長の法人に又貸しして、 法人が店子さんに貸せば、税金を節税できますよ。 現在1500万円の家賃収入に対し、支出は金利が350万円、減価償却費が300万円、固定 資産税、都市計画税が100万円、広告費が50万円 そしてリフォーム費が100万円、雑費が50万円で、支出の合計は900万円ですよね、収 入1500万円に対し、支出が900万円ですから、600万円に税金がかかるわけですよ。 あなたの給与収入は400万円、不動産収入は600万円ですから合計の収入は1000万円。 1000万円の収入に対して所得税と住民税の合計は276万円も支払っているわけです。 法人化すれば、600万円の不動産収入を分散できますから、±ゼロで、400万円の給与 収入にしか、税金がかからなくなります。 400万円の税金は77万円ですから、差し引き、200万円の節税になりますよ。どうで す、私に任せてみませんか？」 このように、なんとも魅力的なことを言うのです。年間、200万円の節税はとても魅 力的ですが、法人化やアドバイス料として合計200万円の一時金が必要ですし、顧問 料も現在の10万円から30万円のアップを条件にしています。税理士が言うには、200 万円節税できるのだから、アップ分の20万円（30万円−10万円）は、妥当な報酬と 言っていました。 ご無沙汰ばかりしていたにもかかわらず、厚かましいのですが、先生のご意見を伺え たらと、恥をしのんで、メールいたしました。お時間のあるときで結構ですので、 アドバイスをいただけたら幸いです。 ---------------------------------------------------------------------------- 下記の法人所得にかかる概算税額早見表と 個人所得にかかる概算税額早見表が前提になります。 ※中小企業に対しては、法人税・法人住民税、法人事業税が課税されます。 これら三税の合計額は概ね次表の税額となります。 （留保金課税その他特殊項目はないものとします。） 課税所得 税率 課税所得 税率 課税所得 税率 500万円以下 31% 2000万円 40% 5000万円 44% 600万円 32% 2200万円 40% 6000万円 45% 700万円 32% 2400万円 41% 7000万円 45% 900万円 33% 2800万円 42% 8000万円 45% 1000万円 35% 3000万円 42% 9000万円 45% 1200万円 36% 3300万円 42% 1億円 45% 1400万円 38% 3600万円 42% 2億円 46% 1600万円 38% 3900万円 43% 3億円 46% 1800万円 39% 4500万円 44% 個人所得にかかる概算税額早見表（住民税均等割を除く） ※個人の所得に対しては、所得税・個人住民税が課税されますが、 これら二税の合計額は概ね次表の計算式で計算することができます。 （特別減税額を除く） 課税所得（A） 税額速算式 200万円以下 15% 200万円超 330万円以下 20％-10万円 330万円超 700万円以下 30％-43万円 700万円超 900万円以下 33％-64万円 900万円超 1800万円以下 43％-154万円 1800万円超 50％-280万円 Question01 税理士が薦める200万円の節税はできるのでしょうか。 □ できる □ できない □ 100万円前後は節税できる Question02 儲かる大家さんとしては何を選択すべきでしょうか □ 税理士の薦めに従い、節税のために法人化する □ 税理士との顧問契約を破棄し、自分達で確定申告を行う □ 法人化はしないことを告げ、しばらくの間は税理士の変更をしない Question03 家斉さんは結局のところ、法人化を選択しませんでした。 法人化を選択しなかった一番の理由は何でしょうか？ □ 税理士の主張がまやかしだから □ 事務作業が増え、面倒くさいから □ 節税してもお金は増えず、銀行の信用も低くなるから ■詳細と回答はこちらからご覧いただけます。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/sd2/fujiyama/dvd_workshop/33.html -------------------------------------------------------------------- ※メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）のホームページ上に 掲載されている設問と回答は定期的に更新削除されていきますので、 メール到着後1週間以内にお読みくださいませ。 ※DVD版では、MFSの数百倍の効果を期待していただけますので、お試し下さい。 ────────────────────────────────── ■更に詳しく身につけたい方は、DVD版スクールをご受講ください。 ⇒ ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/090608/fujiyama/dvd/dvd.html ────────────────────────────────── ▼-- お知らせ ------------------------------------------------------- 不動産投資の永世名人「藤山勇司」のノウハウが凝縮した 不動産競売格付センター http://981.jp （無料） ※本日の物件数 7838件 ★★★★★ランク物件多数 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− ◆「お気に入り検索」サービスをスタート −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− [参考URL]⇒ http://tinyurl.com/ohwt37 物件検索におきまして、お好みの検索条件を最大10件まで「お気に入り検索」 として登録できるサービスをスタート致しました。 「お気に入り検索」に登録後、マイページからいつでも同じ条件で検索できる他、 条件に合致した新着物件をメール通知致します。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− ◆物件検索サービスの機能拡張がスタート −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− [参考URL]⇒ http://tinyurl.com/ohwt37 従前より提供しております競売物件検索サービスにおきまして、 機能を拡張致しました。これまでは検索範囲として都道府県を お選び頂けましたが、加えて市区町村までご指定頂くことが可能になりました。 その他、平米数、ランク、単純純利回り、法定耐用年数消化率、 賃貸需要も検索条件に指定可能となり、より一層の精度／効率で 検索頂けますので、ぜひご利用くださいませ。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− ◆「マイページ」サービスをスタート −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− [参考URL]⇒ http://tinyurl.com/ohwt37 無料会員様におけるマイページ機能がご利用頂けるようになりました。 競売エージェントのお気に入り登録やメッセージ送信、 及び登録情報の変更についてご利用頂けます。 今後、お気に入り検索条件の登録や、新規掲載物件情報のメールでの ご案内などがご利用頂けるようになります。 ページ右上部の [マイページ] リンクよりご利用ください。 最新リリース情報はこちら < http://981.jp > からご確認いただけます。 ---------------------------------------------------------------- ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼-- お知らせ -------------------------------------------------------- 藤山勇司の”実践”不動産投資研究会DVDシリーズ！【大人気】 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/090608/fujiyama/dvd/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼-- お知らせ ------------------------------------------------------- 言ういうまでもなく、 不動産投資と銀行融資は切り離して考えることはできません。 しかしながらほとんどの人達が、 いったいどの様な基準のもと、査定をしているのかさえ知る事ができません。 大きな労力を払って融資の申し込みをしても、何で融資が通らないのかが 全く本人には分からないのです。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/090608/fujiyama/yushi.html ※これで融資の疑問の全てが解決します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【はじめて読まれる方へ】 ────────────────────────────────── 私自身も会社が突然倒産するまではサラリーマンでした。 私は今でもサラリーマンが大好きです。 なぜなら、サラリーマンはチームを作って仕事をする。そしてその達成感を皆で 不動産投資は孤独、そんなことはありません。 わからないことは皆で学び、成長すればよいのです。 私ができることは、すべて経験からご伝授します。 このメールマガジンやサイトのコミュニティーを使って チームとして、投資、人生、お金について達成感を皆様とご一緒に味わいたい。 そのために私は信念をもって全力を尽くします。 藤 山 勇 司 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ───────────────────────────────────── 【当メルマガの登録/解除】 下記URLからメールマガジンの解除ができます。 ライムスからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/f_del.html まぐまぐからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/magmag.html ───────────────────────────────────── ご意見ご要望はこちらへお気軽にどうぞ https://g201.secure.ne.jp/%7Eg201041/fujiyama/mail_inquiry/common/index.cgi ┏━藤山勇司オフィシャルサイト 運営 ： 株式会社ライムス━━ ┃ 〒102-0093 東京都千代田区平河町2丁目3-11 ┃ http://rhymes.co.jp/fujiyama/ mailto:info@rhymes.co.jp ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
