2009/04/03
【MFS】道路と土地の間に問題があるケース（回答公開中）
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入札者が恐れる阻害要因を除去できれば、特別売却物件は「宝」に変わります。 今回のケースはどうでしょう。 借地とは言え、地代代払い許可が下りています。 そして、通行部分はアパートの地主の自宅脇…、 「囲繞地」（いにょうち）が適用されます。 恐れる必要はありません。 順序を間違えなければ詰ませることが可能です。 ↓ ↓ ▼--【設問28】------------------------------------------------------- 詳細と回答はこちらからご覧いただけます。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/sd2/fujiyama/dvd_workshop/28.html ━━━━━━ ■Qestion■ ━━━━━━ 数々の試練を乗り越えながら儲かる大家さんを目指す家斉さん。 これまでの物件入手の経験と占有者問題を解決した実績により自信を深めています。 ある日、インターネットで特別売却物件を検索していると、 俄かに信じられない物件に遭遇しました。 場所は、大田区大井町。道路が細く入り組んだ地域にある借地権付きアパートでし た。 売却基準価額は600万円、しかしながら、特別売却物件に出されているので、 買受可能価額の480万円で入札可能です。 借地面積は25坪、上物は築24年の木造アパート。 容積率、建蔽率共違反しています。部屋数は6室（間取り2K、面積28平米）。 入居部屋数は4室で家賃は5万円。物件は地代代払い許可のある借地、 しかし、借地部分はアパートの敷地のみであり、公道に通じる道路は借地ではなく、 底地所有者でもある地主の自宅脇の通路を通る必要があります。 物件明細書には、底地権者でもある地主は借地権者と競売を申し立てた金融機関に対 し、 借地の解除を申しいれているとの説明がありました。 確かに、アパートを経営する借地人は過去1年8ヶ月に渡り地代を滞納しており、 その後、金融機関は、競売を申し立てる直前に地代代払い許可を裁判所に申し立て、 地代代払い許可を得ているのです。俗にいう「抜け駆け」行為をしたと、地主は怒り 心頭。 金融機関は、決定に従い、滞納地代を地主の口座に振り込もうとしたのですが、 地主はこれを受け取らず、既存の口座も閉鎖したのです。 金融機関は解決を図る意思を見せることなく淡々と、滞納地代を法務局に供託し、 現在も既存の地代を供託し続けています。（一言の侘びもない！許せない…）怒った 地主は、 自宅脇のアパートに通ずる幅員３mの通路部分を閉鎖という強行手段に出て、 アパートの住民が警察に通報するという騒ぎも物件明細書に記載されています。 さてさて、問題の多い物件ですが、この物件を入手するという前提で、 家斉さんの取るべき行動はいかなるものでしょうか。 10の行動から3つを除外し、7つの行動に優先順位をつけてください。 [A]、特別売却に入札する [B]、囲繞地（いにょうち）に基づく非訴借地調停を申し立てる [C]、特別売却に入札し、売却許可決定が降りた後に地主と 借地契約の更新と通路問題について協議を開始する [D]、残金納付直後に裁判所に借地権更新の申し立てを行い、 地代は残金納付日分から供託する [E]、残金納付後、弁護士に依頼し、過去の通路閉鎖騒ぎの事情も含め、 買受人に有利な情報を収集し、非訴借地調停に備える [F]、家屋調査士に依頼し、物件土地と通路部分の現状を確認し、書面にする [G]、調査結果に基づき、地主に2ｍ幅員通路の維持と費用負担を申し出る [H]、大田区の道路課にゆき、公道の幅員と種別を調べる （調査の結果、道路は区道で、幅員は2.8ｍあることが判明する） [I]、調査結果に基づき、地主に現状幅員3ｍの維持と費用負担を申し出る [J]、法務局に行き、対象土地を含む周囲の登記簿謄本を上げ、 土地の分筆期日を確認し、囲繞地（いにょうち）関係を調査する （調査の結果、地主に責任があることが判明する） ■詳細と回答はこちらからご覧いただけます。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/sd2/fujiyama/dvd_workshop/28.html -------------------------------------------------------------------- ※メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）のホームページ上に 掲載されている設問と回答は定期的に更新削除されていきますので、 メール到着後1週間以内にお読みくださいませ。 ※DVD版では、MFSの数百倍の効果を期待していただけますので、お試し下さい。 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不動産投資は孤独、そんなことはありません。 わからないことは皆で学び、成長すればよいのです。 私ができることは、すべて経験からご伝授します。 このメールマガジンやサイトのコミュニティーを使って チームとして、投資、人生、お金について達成感を皆様とご一緒に味わいたい。 そのために私は信念をもって全力を尽くします。 藤 山 勇 司 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ───────────────────────────────────── 【当メルマガの登録/解除】 下記URLからメールマガジンの解除ができます。 ライムスからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/f_del.html まぐまぐからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/magmag.html ───────────────────────────────────── ご意見ご要望はこちらへお気軽にどうぞ https://g201.secure.ne.jp/%7Eg201041/fujiyama/mail_inquiry/common/index.cgi ┏━藤山勇司オフィシャルサイト 運営 ： 株式会社ライムス━━━ ┃ 〒102-0093 東京都千代田区平河町2丁目3-11 平河町ビル4F ┃ http://rhymes.co.jp/fujiyama/ mailto:info@rhymes.co.jp ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
