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2009/03/23

【MFS】隣地への建物越境問題対策(回答公開中)

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今回のワークショップは!!

家斉さんは、落札前に物件明細書から問題を読み取れず、
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
落札後に次のような問題が発生しました。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
家斉さんがとるべき行動に順位をつけてください。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

━━ワンポイントアドバイス━━
争いのコツは何だと思います?「勝つことだよ!」
いやぁ、そんな心がけでは、遠く無い未来に大負けして立ち上がられなくなります。
争いのコツは、戦況を分析し、大勝しそうな時は、少しだけ勝ちを譲り、
大負けしそうな時は、自陣を固めた上で和解に持ってゆく。
狙いは100%負けを防ぎ、60%負けもしくは70%負けまで押し戻すことです。
さて、今回のケースはどうでしょう?戦況を分析し今後の戦略を練ってください。
↓

▼--【設問26】-------------------------------------------------------

詳細と回答はこちらからご覧いただけます。
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■Qestion■
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家斉さんがやっとの思いで落札したのは、
築14年のアパート(純利回り21%)です。
部屋数6室のうち4室が入居。家斉さんは所有権移転後、
4室の住民との建物賃貸借契約も更新し、喜びをかみ締めました。

新所有者としての必要な契約関係を終え、ほっと一息ついた頃のことです。
家斉さんは、空室の2部屋のリフォーム及び、外壁や塀の補修を計画。
工事を取り仕切るのは、土建組合から紹介された一人親方です。
見積りも満足の行く値段でした。

ところが、工事着工直前に一人親方から家斉さんの元に信じられない
電話がかかってきたのです。
なんと、工事着工の挨拶に近隣に菓子折りを持って回っていたところ、
東の隣地所有者から、建物が自分の敷地にハミ出しているから、
建物を壊せと怒鳴られたと言うのです。

嫌な汗がタラタラと流れる家斉さん。
実は家斉さんには、思い当たるフシがありました。
競売物件の物件明細書には「東に位置する隣地との境界線は不明確。
隣地所有者は建物が越境していると主張しているが、
確かな所は不明」との記載があったのです。

さて、家斉さんはどのように対処すれば良いのでしょうか。
10の行動から3つを除外し、7つの行動に優先順位をつけてください。


[A]、管轄の簡易裁判所に非訴借地事件の調停を申し立てる。
   買取り値段は相場の2倍。賃貸借契約の賃料も相場の2倍とした。

[B]、隣地所有者に日参し、解決の糸口を掴むべく努力を重ねる。

[C]、内容証明で隣地所有者に隣地越境敷地及び、
   必要範囲の買取り、もしくは上記敷地の賃貸借契約を依頼する。

[D]、土地家屋調査士に依頼し、越境の範囲確定をする。
  (越境部分は、東側の上下2室1m部分であることが判明。
   1階の部屋は入居済み、2階の部屋は空室)

[E]、リフォームは予定通り進め、空室の募集も可能な限り速やかに進める。

[F]、工事中断を一人親方に告げ、
   迷惑料を一人親方に支払いリフォーム工事をストップする。

[G]、1階の入居者に事情を話し、建物が越境していない部屋への
   転居を申し出る。勿論、転居先の部屋は再リフォームを実行する。

[H]、弁護士に依頼し建物が越境した原因を追求する。
   又、隣地所有者との交渉窓口は依頼した弁護士に一本化する。

[I]、越境の事実及び、隣地所有者との交渉過程を書面化し、
   土地家屋調査士の確認印を貰う。

[J]、土地家屋調査士を連れ、隣地所有者と越境土地の
   買取りもしくは土地賃貸借契約の締結について協議する。
  (協議は物別れ、隣地所有者は、建物を取り壊せと全面対決)


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わからないことは皆で学び、成長すればよいのです。
私ができることは、すべて経験からご伝授します。
 
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チームとして、投資、人生、お金について達成感を皆様とご一緒に味わいたい。
 
そのために私は信念をもって全力を尽くします。


                             藤 山 勇 司

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