2008/12/26
【MFS】リフォーム業界の相関関係を把握する。（回答公開中）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）■■■ 〜脅威の実践不動産投資！成功を約束された通信教育プログラム〜 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ こんにちは。メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）の講師。 藤山勇司です。 不動産投資７８の実践法則スクールのメルマガ版の1５目です！ 実際のスクールと同じようなワークショップ形式になっていますので、 メルマガと特設ページを数分間お読みいただくだけで実践不動産投資家としての カオスが身につくように構成されています。 ・・これからの時代、年金は貰うものではありません。 ・・作り出すものです。 ・・家族を守り続ける力をつける方法をお教えします。 あなたの不動産投資メンター 藤 山 勇 司 ▼-- お知らせ ------------------------------------------------------- 待望の 2009年1月18日 研究テーマは。 不況だからできる大逆転の不動産投資2009年春！ ここだけで教えます。超短期にパフォーマンスを出す裏技 です。 1/18（日） 藤山勇司の”実践”不動産投資研究会（物件査定会α）開催！ ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/081226/fujiyama/kenkyu.html 1/18（日） 不動産投資研究会入門セミナー 開催！ ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/081226/fujiyama/sasemi.html ●不動産市場はいまどうなってるの？そして、これからどうなるの？ ・不動産市場をファンダメンタルで分析 ・不動産の底値は？ ・これからどうなる？不動産市場 ●サラリーマン不動産投資家だからできる不況をチャンスに代える驚きの手法。 ・銀行は不動産屋に貸したくないけど、あなたには融資したいんです。 ・不況といっても、これを知っているだけで好景気。 ・サラリーマン不動産投資家の武器を活かせ！ ●不況だからできる大逆転の不動産投資を実践しよう。 ・たった一言で20％以上物件が安くなる言葉 ・この手法の実践に向いている人。向いていない人 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危ない危ない、知識が不足すると、リフォームを舞台にした 詐欺集団に引っかかってしまいます。 忘れないでください。リフォームも勉強が必要です。 ↓ ▼--【設問14】------------------------------------------------------- 詳細と回答はこちらからご覧いただけます。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/sd2/fujiyama/dvd_workshop/15.html ━━━━━━ ■Qestion■ ━━━━━━ 耐震強度偽装詐欺、（Ａ） 詐欺など。 建物に関する犯罪や不祥事が世間を騒がせています。 この現象は、新規住宅の建設販売環境が厳しくなり、 既存建物の補修工事にウェイトが移行しつつある建設業界と無関係ではありません。 兼業大家さんもリフォームと無縁ではありません。 常にリフォームと関係し続けるのです。さて、それでは、（Ａ） 業界 について説明しましょう。 10年以上前は、リフォーム工事はまともな工務店は手を出しませんでした。 リフォームを手がけていたのは、町の職人さんです。 まともな工務店は、新規戸建やマンション建設に忙しく手が回らなかったわけです。 しかし、工事のパイそのものが減少してゆく中、 リフォーム工事は工務店や詐欺集団の新たな米びつになりつつあります。 通常、工務店が500万の工事を受注したとすると、 そこで使用する建材や設備器具は、（B） ％の150万円。 建材や設備器具を取り付ける職人の工賃は、（B） ％です。 工務店の粗利は結果的に（C） ％。そこから、 営業経費や設計費そして、諸経費で25％程度かかり、 粗利は（D） ％程度になります。 値引きしろは大体5％〜10％程度。それ以上値引くことはありません。 一方、設備はＢ級建材を使用し、据付は工務店に依頼せず、 職人を直接雇用する方法を取れば、 リフォーム費用はかなりダウンさせることができます。 まず、建材の価格や設備器具は工務店が購入する価格の60％にはなります。 つまり、請負金額全体に占める割合は18％になります。 言いかえると、工務店は建材や設備を定価の60％程度で購入するので、 Ｂ級建材の単価は定価の36％前後ということです。 つまり、工務店価格の（C） ％は削減できるわけです。 これで約60万円の節約になります。 次に（E） の工賃は工務店が発注する価格よりも少し高めにして 請負金額全体の40％程度そして、取りまとめる（F） の経費として、 請負金額全体の10％程度を支払います。 ここで、全体をまとめてみましょう。 まず、Ｂ級建材やＢ級設備の費用として18％、 そして（E） の工賃は40％。（F） の取りまとめ費用と して 10％を計上します。この3つ経費を合計すると68％になります。 節減できた費用は、32％（100％−68％）。 500万円の請負金額全体からすると、160万円（500万円×32％）が 節減できたことになります。 （F） は、工事現場を管轄する（G） を訪ねるとよいで しょう。 （G） は、（E） や（F） の健康保険組 合を 主業務とする一大組織、人数だけで言えば、 大きなゼネコンを数社あわせたよりも大規模。 例えば、東京（G） など、加盟人数は11万5千人です。 土建組合を経由して一人親方を紹介してもらえば、 土建組合の手前、あまり変な工事ができませんし、 土建組合も信用のできる人間を紹介することでしょう。 これは一つのリスクヘッジになります。 仮に必要とする（E） の職種が少なく、（F） を必要と しなければ、 工事費用は、建材と設備の18％と職人の費用の40％の58％。 工務店を活用するよりも42％削減できることになります。 ■物件の詳細と回答はこちらからご覧いただけます。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/sd2/fujiyama/dvd_workshop/15.html -------------------------------------------------------------------- ※メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）のホームページ上に 掲載されている設問と回答は定期的に更新削除されていきますので、 メール到着後1週間以内にお読みくださいませ。 ※DVD版では、MFSの数百倍の効果を期待していただけますので、お試し下さい。 ────────────────────────────────── ■更に詳しく身につけたい方は、DVD版スクールをご受講ください。 ⇒ ⇒ 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http://www.rhymes.co.jp/exec/081226/fujiyama/yushi.html ※これで融資の疑問の全てが解決します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【はじめて読まれる方へ】 ────────────────────────────────── 私自身も会社が突然倒産するまではサラリーマンでした。 私は今でもサラリーマンが大好きです。 なぜなら、サラリーマンはチームを作って仕事をする。そしてその達成感を皆で 不動産投資は孤独、そんなことはありません。 わからないことは皆で学び、成長すればよいのです。 私ができることは、すべて経験からご伝授します。 このメールマガジンやサイトのコミュニティーを使って チームとして、投資、人生、お金について達成感を皆様とご一緒に味わいたい。 そのために私は信念をもって全力を尽くします。 藤 山 勇 司 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ───────────────────────────────────── 【当メルマガの登録/解除】 下記URLからメールマガジンの解除ができます。 ライムスからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/f_del.html まぐまぐからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/magmag.html ───────────────────────────────────── ご意見ご要望はこちらへお気軽にどうぞ https://g201.secure.ne.jp/%7Eg201041/fujiyama/mail_inquiry/common/index.cgi ┏━運営 ： 株式会社ライムス━━━━━━━━━━━━━━━ ┃ 〒102-0093 東京都千代田区平河町2丁目3-11 平河町ビル4F ┃ http://rhymes.co.jp mailto:info@rhymes.co.jp ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ┃・藤山勇司オフィシャルサイト http://rhymes.co.jp/fujiyama/ ┃・不動産競売格付センター http://981.jp 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