2008/12/15
【藤山勇司】築30年以上経過した鉄筋コンクリート造のマンションはどれくらいもつ？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 日本一有名な実践不動産投資家がココだけで教えます！ サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣 藤山勇司[実践メルマガ特別版] ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼-- お知らせ -------------------------------------------------------- 所有不動産を６つのカテゴリーに分け、 それぞれの所有者が抱く『お悩み』に対し、 やってはいけないNGアクション、そしてベターアクション、 そして私（藤山勇司）ならこうするというベストアクション。 と、３つの回答を記述した新刊が実業之日本社から発売されました。 ◆今ならこうする！「藤山式」所有不動産有効活用法 詳細 ⇒ http://tinyurl.com/6ndn95 内容 第一章（自宅：戸建） 第二章（相続：戸建） 第三章（自宅：アパート・マンション） 第四章（賃貸用：アパート・マンション） 第五章（店舗・商業ビル） 第六章（駐車場・空き地） ケースの数は32。 皆さんが所有する不動産のお悩みに類似したものが 必ず一つはあることでしょう。 お近くの書店でみかけましたら、 パラパラとお手にとってみてください。 不動産に特化した書籍としては約2年ぶりの本です。 知識を充実させ、経験を積み重ねた様のお目がねに 叶えば幸いです。 なお、12/16（火）24:12のありえへん∞世界（テレビ東京）に 藤山勇司が出演します。 http://www.tv-tokyo.co.jp/ariehen/index.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼-- メルマガコンテンツの目次 ------------------------------------------- 【本日の用語】 短期賃借権 たんきちんしゃくけん 【本日の議題】 築30年以上経過した鉄筋コンクリート造のマンション --------------------------------------------------------------------- こんには。お元気ですか！ 藤山勇司です。 みなさま、師走の中、如何お過ごしでしょうか？ 私は、長男（小４）のマラソン大会や柔道大会の応援、長女（中１）の恋愛相談、 次女（小２）の友達の増やし方相談、そして妻の貸家のハンドリング相談に加え、 執筆活動や講演に精力的に取り組んだ一年でした。 さて、1年の終わりにご報告が2つございます。 １つは久々のテレビ出演です。 出演する番組は、テレビ東京（12チャンネル）。 日時は12月16日24時12分から 番組名は「ありえへん世界 MC：関ジャニ」 今日はこっそり、取材の方から送信されたメールを 皆さんにご紹介いたしましょう。 『『藤山様 お世話になっております。 先日はお忙しい中 取材にご協力頂きましてありがとうございました。 先日伝えましたO.A日程がずれまして １６日火曜日２４：１２〜のO.Aとなりました。 よろしくお願い致します。 また、お借りしていました写真等は O.A後の返却させて頂くつもりなのですが、 大丈夫でしょうか？ 今後とも何卒よろしくお願いいたします。取材担当者』』 ご覧戴いたように、放映日が移動しました。 以前は、12月23日だったのですが、16日に変更。 確かに、クリスマス直前に私の顔は強烈過ぎるのかもしれません（笑）。 2つ目は、新刊本のご紹介です。 発売日は12月9日。 書名は『今ならこうする！「藤山式」所有不動産有効活用法』 出版社名は、実業之日本社 価格 1500円＋税 内容は、 第一章（自宅：戸建） 第二章（相続：戸建） 第三章（自宅：アパート・マンション） 第四章（賃貸用：アパート・マンション） 第五章（店舗・商業ビル） 第六章（駐車場・空き地） と、所有不動産を６つのカテゴリーに分け、 それぞれの所有者が抱く『お悩み』に対し、 やってはいけないNGアクション、そしてベターアクション、 そして私（藤山勇司）ならこうするというベストアクション。 と、３つの回答を記述しました。 ケースの数は32。 皆さんが所有する不動産のお悩みに類似したものが 必ず一つはあることでしょう。 お近くの書店でみかけましたら、 パラパラとお手にとってみてください。 不動産に特化した書籍としては約2年ぶりの本です。 知識を充実させ、経験を積み重ねた皆様のお目に叶うかどうか不安ですが、 宜しくお願い申し上げます。 ◆今ならこうする！「藤山式」所有不動産有効活用法 詳細 ⇒ http://tinyurl.com/6ndn95 ▼-- お知らせ ------------------------------------------------------- 不動産投資研究会、DVDシリーズ販売開始！ 内容が濃すぎるため、通信講座として継続販売できないかもしれません。 ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/081215/fujiyama/dvd/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼-- お知らせ -------------------------------------------------------- こんな時代だからこそ！銀行に 「頼むからウチで借りてください」と言わせる方法を知っている人だけが勝つ！ ⇒ http://www.rhymes.co.jp/exec/081215/fujiyama/dvd/yushi.html 元大手都市銀行の不動産融資担当者がここまで明かす・・・ もはや、内部告発に等しい禁断のセミナー セミナーの中身をちょっとだけ無料で公開しています。 http://www.rhymes.co.jp/exec/081215/fujiyama/dvd/yushi.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼-- お知らせ ------------------------------------------------------- まもなく、以下のワンストップサービスを順次公開！ 会員登録（無料）をしていただいた方には優先的にお知らせします。 １）競売物件＆投資をを学ぶ ２）個別物件への質問＆解決 ３）現地調査 ４）入札手続 ５）占有解除 ６）リフォーム ７）賃貸募集or売却 不動産投資の永世名人「藤山勇司」のノウハウが凝縮した 不動産競売格付センター http://981.jp （無料） ※本日の物件数 4005件 ★★★★★ ランク物件多数 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【藤山流、不動産投資 厳選用語解説】コーナー 不動産業者との交渉で優位に立つ ───────────────────────────────────── ■用語 ： 短期賃借権 たんきちんしゃくけん ───────────────────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 短期賃借権は抵当権の設定後に入居し契約により定められた家賃を遅滞なく 支払っている入居者に付与される。 短期賃借権で保護された入居者は競売で所有者が変更しても家賃を支払う限り、 6ヶ月間おいだされることはない。 但し、6ヶ月後には競売の買受人の申請により、強制退去になる。 その際、旧所有者に収めた敷金を買受人には請求できない。 藤 山 勇 司 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ 藤山勇司に解説してもらいたい不動産用語のご要望はこちら https://g201.secure.ne.jp/%7Eg201041/fujiyama/mail_inquiry/common/index.cgi ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【メルマガ版、不動産投資コンサルティング】コーナー 不動産投資の成功者のマインド・ノウハウを身につけよ ───────────────────────────────────── ■題名 ： 築30年以上経過した鉄筋コンクリート造のマンション ───────────────────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ＿＿＿＿＿＿ ＊＊質問＊＊ ￣￣￣￣￣￣ 二人の子供の学費を得る為に大家さんを目指し始めました。 利回り重視ということで物件を見ていましたが、 なかなかこれと思う物件が見つかりませんでした。 本日、不動産屋さんより利回り15％という物件を紹介してもらいました。 立地は良いのですが ・築年が昭和49年2月 ・自主管理 という点が気になります。 築年は、物件によるのでしょうが、何年くらいまでなら良いと思われますか？ 昭和49年の物件はこれから何十年くらいもつのでしょうか？ 管理は自主管理の場合、クレーム処理などすべて直接大家さんにくるのですよね？ 委託管理の場合は、ほとんどおまかせの状態なのでしょうが、 逆に、委託管理で大家さんが直接関わるというのはどういう場合でしょうか？ 初心者大家さんの場合、委託管理の物件の方が無難なのでしょうか？ それから、修繕積立金は物件によって値段がかなり違いますよね。 修繕積立金がゼロという物件もありますが、 この場合はなにか修繕する場合はそのつどお金がかかってしまうのですよね？ 修繕積立金が高いと利回りにもひびいてきますが、どのくらいは必要でしょうか？ いろいろ聞いてしまいましたが、アドバイスをいただけたら幸いです。 どうぞよろしくお願い致します…！ ＿＿＿＿＿＿ ＊＊回答＊＊ ￣￣￣￣￣￣ お子さんの教育費用として、大家さんを目指されているのですね。 教育こそ、子供にとって本当の財産、方向性は間違っていません。 ただし、文字や数字の学問も大切ですが、 生き方や経済面においても伝えるべきことがあります。 折角、大家さんをやられるのでしたら、（賃貸業はなんたるものなのか）についても あなたご自身から、お子さんにお伝えください。 最初はなんのことやら？とあっけにとられるでしょうが、これこそ、生きた学問。 なぜ国語が必要なのか、なぜ算数が必要なのかと、言った、 根源的な疑問が解決されるはずです。 さて、築30年以上、経過した鉄筋コンクリート造のマンションが どれくらい持つのかという点ですが、 少なくともあと30年は楽に持ちます。 なぜなら、コンクリートは打設後50年〜60年経過した頃が 一番硬い状態だからです。 次に管理は自主管理だが、 大家さんの責任はそして委託管理の方がよいのかどうか、 そして適正な修繕積立金のあり方とてんこ盛りの質問ですが、 私なりにお答えしましょう。 まず、マンションの管理方法が自主であろうが、管理会社が入っていようが、 それは、区分所有者間の問題であり、大家さんと店子さんの関係ではありません。 次に初心者大家さんは委託管理の方がよいのかどうかですが、 可能であれば、仲介不動産会社に全面的に頼るのではなく、 ご自分で対処する方法をとると良いでしょう。 なぜなら、それこそ勉強。トラブルを処理するからこそ、スキルが上達するのです。 最後に修繕積み立て金についてですが、 修繕積立金を求めないマンションにトラブルがあった場合、必ずもめます。 なぜなら、修繕に必要な積立金を用意できない区分所有者が 必ず現れるからです。 そして、適正な修繕積立金の額ですが、 坪当たり（専有面積あたり）400円は必要でしょう。 つまり20坪の部屋であれば、8000円の修繕積立金が必要とされるのです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【はじめて読まれる方へ】 ────────────────────────────────── 私自身も会社が突然倒産するまではサラリーマンでした。 私は今でもサラリーマンが大好きです。 なぜなら、サラリーマンはチームを作って仕事をする。そしてその達成感を皆で 不動産投資は孤独、そんなことはありません。 わからないことは皆で学び、成長すればよいのです。 私ができることは、すべて経験からご伝授します。 このメールマガジンやサイトのコミュニティーを使って チームとして、投資、人生、お金について達成感を皆様とご一緒に味わいたい。 そのために私は信念をもって全力を尽くします。 藤 山 勇 司 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ───────────────────────────────────── 【当メルマガの登録/解除】 下記URLからメールマガジンの解除ができます。 ライムスからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/f_del.html まぐまぐからの配信解除⇒ http://rhymes.co.jp/fujiyama/magmag.html ───────────────────────────────────── ご意見ご要望はこちらへお気軽にどうぞ https://g201.secure.ne.jp/%7Eg201041/fujiyama/mail_inquiry/common/index.cgi ┏━運営 ： 株式会社ライムス━━━━━━━━━━━━━━━ ┃ 〒102-0093 東京都千代田区平河町2丁目3-11 平河町ビル4F ┃ http://rhymes.co.jp mailto:info@rhymes.co.jp ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ┃・藤山勇司オフィシャルサイト http://rhymes.co.jp/fujiyama/ ┃・不動産競売格付センター http://981.jp ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
