【MFS】不動産競売、占有者への対処法（回答公開中） [まぐまぐ！]

2008/07/11

【MFS】不動産競売、占有者への対処法（回答公開中）

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こんにちは。メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）の講師。
藤山勇司です。

不動産投資７８の実践法則スクールのメルマガ版の２７回目です！

実際のスクールと同じようなワークショップ形式になっていますので、
メルマガと特設ページを数分間お読みいただくだけで実践不動産投資家としての
カオスが身につくように構成されています。

満所さんが占有者の問題に遭遇しました。
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とるべき行動に優先順位をつけてください。
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━━ワンポイントアドバイス━━
悪者は、息を潜め取り入る隙をうかがっています。
悪者に出会わないのは、彼らが生息している場所を歩かないからです。
残念ながら、競売は未だに悪者が立ち寄る先、注意が必要です。
彼らに隙を見せてはなりません。
一切の取引を遮断する必要があります。
現況を分析してください。落札者に有利な事実は何でしょうか。
明らかに捏造したと思われる賃貸借契約書、
不法滞在と考えられる外国人…、
ホラ、落ち着けば、彼らの弱点が透けて見えてくるはずです。
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■Qestion■
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満所さんは、由緒ある資産家の5代目、先天性大家さんです。満所家は、アパートや
マンションを数十棟所有し、成田空港の近くには、満所さんが所長を勤める時間貸し
有料駐車場も所有し悠々自適です。しかし、27歳の5代目満所さんには、物足りませ
ん。

暇を持て余す、満所さん。満所商事社長4代目のお父さんや、会長3代目のお爺さんも
健在で満所商事本体の事業には口をだせません。そこで、満所さんは競売物件にチャ
レンジすることにしました。（おまえ、なかなかやるな！）そんな言葉を3代目や4代
目からかけてもらいたいが為の行動でした。

満所さんが入札した物件は、成田空港近くの一軒家。落札後は、自宅にし、成田空港
横にある時間貸し駐車場の事務所にも活用する計画です。入念に物件明細書に目を通
し、現地調査も写真を数十枚写して、精緻な調査を実行。物件明細書に記載された執
行官の意見書の通り、所有者は夜逃げをしたことを確認したのです。

そして、慎重に入札金額を決定し落札。満所さんは残金納付も自己資金で支払いまし
た。所有権移転後、満所さんは鍵屋を呼び、中の荷物を整理しようと計画。理由は旧
所有者の夜逃げの事実が確認されていたからです。

ところが、一軒家には人の気配。満所さんが訝しげに訪ねると、出て来たのは、タイ
人。怒りを抑えて理由を尋ねる満所さん。タイ人は、片言の日本語で日本人から借り
ていることを話しました。納得できない満所さん。すると、紙切れに書いた借主の連
絡先。知り合いの不動産業者に依頼し、先方に連絡を取ってもらいました。

すると、旧所有者との賃貸契約書が出てきたのです。日付は、競売差し押さえ前、競
売執行妨害罪が適用される日付ではありません。借主と名乗る先方は、格安家賃の賃
貸契約書の更改を迫り、場合によっては、金銭解決も匂わせています。

しかも満所家の概要を知っており、由緒ある満所家が競売に手をだすことを4代目や3
代目が知っているのかと暗に脅す始末です。その上、数日過ぎると、貸家には多くの
外国人が出入りしています。さて、満所さんはいかにすればよいのでしょうか。

10の行動から3つを除外し、7つの行動に優先順位をつけてください。

[A]、資料（物件明細書・現地調査内容）を纏め管轄の警察署に対し、
　　　不動産侵奪罪で告訴する

[B]、資料（物件明細書・現地調査内容）を纏め管轄の警察署に対し、強制執行妨害
　　　罪で告訴する

[C]、知り合いの不動産会社に、法的処置を取る旨、相手に通告させ、一切の連絡を
　　遮断する

[D]、強制執行の催告から断行まで、躊躇せず実行する

[E]、3代目、4代目に事情を話し、今後の処理は責任を持って処理すると報告する

[F]、入国管理センターに連絡し、入居者の身元をチェックさせる

[G]、建物内部の荷物を管理倉庫に移動し、セリ売りの後、動産の権利を移動後、廃
　　　棄処分する

[H]、建物の火災保険を十二分にかける

[I]、強制執行が断行できる段階まで来たら、知り合いの不動産会社に仲立ちを頼
　　み、金銭解決を図る

[J]、引渡し命令の申請を行う

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※メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）のホームページ上に
  掲載されている設問と回答は定期的に更新削除されていきますので、
  メール到着後1週間以内にお読みくださいませ。

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【はじめて読まれる方へ】
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私自身も会社が突然倒産するまではサラリーマンでした。
私は今でもサラリーマンが大好きです。

なぜなら、サラリーマンはチームを作って仕事をする。そしてその達成感を皆で

不動産投資は孤独、そんなことはありません。
わからないことは皆で学び、成長すればよいのです。
私ができることは、すべて経験からご伝授します。
　
このメールマガジンやサイトのコミュニティーを使って
チームとして、投資、人生、お金について達成感を皆様とご一緒に味わいたい。
　
そのために私は信念をもって全力を尽くします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤　山　勇　司

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