サラリーマンでも「大家さん」になれる４６の秘訣 

【MFS】階段や天井に問題、風呂場や収納スペースが狭い、電気通信関係のクレーム処理（回答公開中）

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こんにちは。メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）の講師。
藤山勇司です。

不動産投資７８の実践法則スクールのメルマガ版の２０回目です！

実際のスクールと同じようなワークショップ形式になっていますので、
メルマガと特設ページを数分間お読みいただくだけで実践不動産投資家としての
カオスが身につくように構成されています。


新規に取得した貸家の状況は、購入後に初めて明らかになるものも少なくありません。
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そうした際の初期リフォームやクレームに対して、
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取るべき行動をチェックしてみましょう。
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尚、今回の貸家は戸建もしくはアパートとし、賃料は中の上、もしくは上の下。
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つまり、ある程度費用をかけても採算がとれる物件とします。
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━━ワンポイントアドバイス━━
建物は化石です。時間の波に取り残され、ただ劣化してゆく現代の化石です。
建築当初は流行の最先端であっても、
時が経過し、古臭く異臭を放つ設備になっても、
自ら変わる能力は持ち合わせていません。
衣装を着せ替え、化粧を施し、本来の魅力を引き立たせるのは所有者である
あなたしかいないのです。
時代遅れのスッピンのお嬢さんをいかにプロデュースするのか。
スタイリストになったつもりで、仕上がりを想像して、回答ねがいます。

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2008年4月20日の研究テーマは、
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▼--【設問20】-------------------------------------------------------

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■Qestion■
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新規に取得した貸家の状況は、購入後に初めて明らかになるものも少なくありません。
そうした際の初期リフォームやクレームに対して、取るべき行動をチェックしてください。
尚、今回の貸家は戸建もしくはアパートとし、賃料は中の上、もしくは上の下。
つまり、ある程度費用をかけても採算がとれる物件とします。


Question01
階段が急勾配である

　　　□　滑り止めをつける

　　　□　階段の改造はせず、他の設備に費用をかける

　　　□　階段を伸ばし、勾配を緩やかにする。
　　　　　　同時に素材や階段下の活用を考える 

Question02
階段が狭い

　　　□　階段を付け替え、階段の横幅を拡げる

　　　□　階段横の壁を取り払い、補強は別途行う

　　　□　照明を増設し、圧迫感を無くす 

Question03
天井が低い

　　　□　天井をペイントし、圧迫感を和らげる 　　　　　　　

　　　□　既存の天井を取り払い、有効高を増やす

　　　□　照明を埋め込み型にし、圧迫感を和らげる 

Question04
天井が和風、フローリングと合わない

　　　□　既存天井を取り払い、梁をオイルステイン塗装とする

　　　□　コンパネを既存天井の上から張り、壁紙仕上げとする

　　　□　天井を部屋に合わせて塗装する 

Question05
壁が繊維壁、壁紙が貼れない

　　　□　石膏ボードを繊維壁の上から施工し、下地処理した後に壁紙を貼る

　　　□　繊維壁を落とし、下地処理した後に壁紙を貼る

　　　□　繊維壁を強化した後に、パテで凹凸をなくし、
　　　　　下地処理した後に壁紙を貼る 

Question06
お風呂とトイレが一緒

　　　□　清掃をしっかり行う

　　　□　鏡やトイレタリー製品を新品のものに換える

　　　□　お風呂とトイレを別々に新設する 

Question07
脱衣所があるが、お風呂が狭い

　　　□　風呂桶を交換し、広いものにする 

　　　□　脱衣所を潰し、お風呂場の面積を増やす

　　　□　脱衣所の収納棚を交換し、目新しさをだす
 

Question08
トイレが和式

　　　□　洋式便所に換える 

　　　□　トイレの内装に金をかける

　　　□　和式を好む住民もいるのだから、気にしない
 

Question09
フローリングと押入れがマッチしない

　　　□　襖の上から壁紙を貼る 

　　　□　襖を引き戸もしくは折りたたみ戸に換える

　　　□　仕切り床を取り払い、洋室用の収納スペースに変換する
 

Question10
収納スペースが少ない

　　　□　吊り戸棚やベンチ兼用の収納ボックスを増設する 

　　　□　居住面積を減少させても収納スペースを増設する

　　　□　廊下の上部に塗装した木材を通し、
　　　　　ネジやフックを自由に取り付けられる設備を新設する
 

Question11
10坪の専有面積に対し電気容量が20A（アンペア）だ。

　　　□　30Aにする 

　　　□　50Aにする

　　　□　20Aのままにする
 

Question12
コンセントが焼けたとのクレームが来た

　　　□　修繕業者を急行させ、コンセントを交換する 

　　　□　電気業者を急行させ、漏電検査を行い、コンセントを交換する

　　　□　後日、電気業者を派遣し、漏電検査を行いコンセントを交換する
 

Question13
電線が切り刻まれている

　　　□　電気業者に電線の引きなおしをお願いし、万全を期す 

　　　□　使用可能な配線は残し、漏電の可能性のある配線は電気業者に引きなおしをしてもらう

　　　□　漏電遮断機機能つきのブレーカーを取り付け、使用可能な配線から
　　　　　電線を延長させて必要なコンセントを増設する
 

Question14
パソコンの通信回線が遅い

　　　□　各プロバイダーに調査を依頼し、通信速度の現状を調べ、
　　　　　不動産仲介業者に通信回線速度の現状を通知しておく 
　　　□　ケーブルテレビ回線を引き込み、通信速度アップのツールを用意しておく

　　　□　パソコンの通信回線速度は店子の努力に任せる
 

Question15
テレビのアンテナは地上波対応の集合アンテナで受信状況にバラつきがある

　　　□　テレビの受信状況改善は、大家の責任ではないと考える 

　　　□　ケーブルテレビ回線を引き込んでおく

　　　□　高機能のアンテナに交換する
 

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私自身も会社が突然倒産するまではサラリーマンでした。
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そのために私は信念をもって全力を尽くします。


　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　藤　山　勇　司

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