サラリーマンでも「大家さん」になれる４６の秘訣 

【藤山勇司】建築面でのクレームと対処法（回答公開中）

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こんにちは。メルマガ版、不動産投資７８の実践法則スクール（MFS）の講師。
藤山勇司です。

不動産投資７８の実践法則スクールのメルマガ版の１９回目です！

実際のスクールと同じようなワークショップ形式になっていますので、
メルマガと特設ページを数分間お読みいただくだけで実践不動産投資家としての
カオスが身につくように構成されています。


建築面で問題のある貸家における兼業大家さんの
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取るべき行動をチェックしてみよう！
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━━ワンポイントアドバイス━━
利回り重視で、貸家を選択すると、中古不動産に落ち着きます。
築5年以内の建物であれば、不具合は少ないのですが、
10年、20年経過した建物の場合、設備や躯体の一部は劣化し、
補修を要する箇所がチラリホラリ。
ただ、全てに対応するのは如何なものか。
店子の生活環境を維持する責務を負っている大家さんではありますが、
緊急性と共に責任分担を考慮しなければなりません。
なぜなら、何でも直すと言う姿勢は懐にも打撃を与えるからです。

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2008年4月20日の研究テーマは、
「悪徳業者を見極める方法（金融機関編）」です。

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▼--【設問19】-------------------------------------------------------

詳細と回答はこちらからご覧いただけます。
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■Qestion■
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建築面で問題のある貸家における兼業大家さんの
取るべき行動をチェックしてください。


Question01
雨漏りが発生した

　　　□　早急に雨漏り箇所を補修する

　　　□　防水シートを屋根にかける

　　　□　早急に雨漏り箇所を補修し、屋根のリフォームを実施する

Question02
断熱材が無く寒い

　　　□　保温材を乾式工法で内側から施工する

　　　□　隙間を埋め、窓を2重サッシにする

　　　□　外壁を外断熱に変更する

Question03
ドアや窓が閉まりにくい

　　　□　現状に合わせてドアや窓を調整する 　　　　　　　

　　　□　歪みの原因を調べて対応する 　　　　　　　

　　　□　既存の店子が退去するまで放置する

Question04
アルミサッシやドアの隙間風がひどい

　　　□　既存の店子が退去するまで放置する

　　　□　現状に合わせてドアや窓を調整し、隙間風の侵入を防ぐ

　　　□　隙間風が発生する原因を調査し、対応する

Question05
ガレージ部分にアスベストらしき物体がある

　　　□　シーラーを塗布し、コンクリートを吹き付ける

　　　□　住民を避難させ、アスベストを完全に除去する

　　　□　現状問題がないので放置する

Question06
耐震強度が不足しているようだ

　　　□　行政に通告し、その後は放置する

　　　□　店子に事情を話し、退去勧告する

　　　□　管理組合総会を召集し、住民一丸となって対処する

Question07
水道の赤錆がひどい

　　　□　浄水器を設置する

　　　□　水道管を硬質塩ビ管に交換する。工法は露出配管

　　　□　水道管を硬質塩ビ管に交換する。工法は、床下配管


Question08
トイレの異臭がひどい

　　　□　悪臭除去機器（電気式）を設置する

　　　□　配管清掃の上、便器を交換し悪臭原因を根絶する

　　　□　既存店子が退去するまで放置する


Question09
フローリングがひどく軋む

　　　□　ボルトを上から打ち込み、打ち込み箇所を補修する

　　　□　既存店子が退去するまで放置する 　　　　　　　

　　　□　軋む箇所のフローリングを剥がし、原因を根絶する


Question10
玄関鍵が壊れた

　　　□　店子の費用で補修させる

　　　□　大家の費用で鍵屋に補修させる

　　　□　大家の費用で鍵を付け替える


Question11
入居後3ヶ月で壁紙が剥がれた

　　　□　壁紙を剥がし、塗装仕上げもしくは
　　　　　OSD(合板材)仕上げに変更する

　　　□　外壁の防水、床下の湿度をチェックし、
　　　　　　原因を調査。結果によって対応を考える

　　　□　壁紙を剥がし、強力な接着剤で再度貼りなおす


Question12
上層階（区分所有）からの水漏れがある

　　　□　上層階の所有者に連絡し緊急補修を申し入れる。
　　　　　上層階の所有者に経済的余裕がない場合は、
　　　　　自ら工事を行う。工事費は後日に請求する

　　　□　管理組合に掛け合い、緊急補修を申し入れる。
　　　　　店子には逐次連絡し、迷惑料を支払う

　　　□　上層階の使用者に水の使用を中止してもらい、
　　　　　所有者及び管理組合と協議する


Question13
キッチンのシンク下がカビだらけだ

　　　□　キッチンを取替え、取り替える際に根本原因を根絶する

　　　□　防水一番を全面に塗布する

　　　□　キッチンの底板を除去し、原因を調査する。 　　　　　　　
　　　　　原因により、配管の取替え及び、
　　　　　プラスチック板の変更を含めて改善する


Question14
網戸が破れた

　　　□　店子に補修業者を紹介する
　　　□　補修業者を派遣し網戸を補修する

　　　□　破れにくい強力な網戸に交換する


Question15
賃借人からオール電化タイプに換えたいと要望があった

　　　□　店子が家賃の値上げに応じるならば、変更を考慮する

　　　□　店子の費用での交換を許可し、
　　　　　退去時には、大家に所有権を譲渡する旨の覚書を作成する

　　　□　店子と協議し、大家さんの費用でオール電化に変更する




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不動産投資と銀行融資は切り離して考えることはできません。

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私自身も会社が突然倒産するまではサラリーマンでした。
私は今でもサラリーマンが大好きです。

なぜなら、サラリーマンはチームを作って仕事をする。そしてその達成感を皆で

不動産投資は孤独、そんなことはありません。
わからないことは皆で学び、成長すればよいのです。
私ができることは、すべて経験からご伝授します。
　
このメールマガジンやサイトのコミュニティーを使って
チームとして、投資、人生、お金について達成感を皆様とご一緒に味わいたい。
　
そのために私は信念をもって全力を尽くします。


　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　藤　山　勇　司

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