2006/01/30
資産運用・保全のトータルサポート／FZCN-News（第７号）
◇FZCN-News◆（第７号） ∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽ 『資産運用・保全のトータルサポート／FZCN-News』 http://www.fzc-nagoya.co.jp/ ∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽ FZCN-Newsでは、資産運用・保全や相続対策に関するノウハウや最新情報を お届けします。 ◆目次◇ 01：【コラム】〜 不動産融資の監視強化 〜 02：【税務】〜 平成18年度税制改正速報 〜 03：【相続対策−７】〜 オーナー社長の給与所得控除 〜 04：【セミナー案内】〜 平成18年度税制改正セミナーのご案内 〜 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 01：【コラム】〜 不動産融資の監視強化〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 昨年末（12月31日）の日本経済新聞の朝刊に、「不動産融資の監視強化」と いう記事が掲載されていました。記事の内容は、日銀が金融機関に不動産向 け融資の状況や融資先の財務内容の提出を本格的に求め、融資が過剰なら残 高圧縮や金利引き上げなどを要求するというもの。背景には、下記の要因が あるようです。 ◎不動産向けの新規融資が大幅に増加している ◎金融機関間の競争が激しく、貸出金利及び融資に対する担保比率が低下傾 向にある。 ※担保比率の低下は融資額の増加を意味します。現在、不動産融資の主流 はノンリコースローンであり、担保比率の低下は貸し倒れリスクの増加 に直結します。（ノンリコースローンにつきましては、FZCN‐Newsの第 4号をご参照ください） ◎上記2要因の影響により、大都市では“ミニバブル”になっており、バブル の芽を摘む必要があるため。 それでは、不動産融資の監視強化が不動産価格にどのような影響を及ぼすの でしょうか？ バブル時は金利を引き上げをしてもなかなか不動産価格の高騰を防ぐことが できなかったため、度重なる公定歩合の引き上げが行なわれてきましたが、 今回は日銀の狙い通り、バブルの芽を摘む効果は期待できるでしょう。個人 的には、監視強化のやり方次第では、不動産価格の下落を招く恐れがあると 考えています。 バブル期の地価高騰は、キャピタルゲインへの過剰な期待感が生まれたもの であり、ある意味金利の上昇は更なる地価高騰を招いていた側面がありまし た。しかし、現在はインカムゲイン（キャッシュフロー）がより重視されて いますので、経費の増加に直結する上記のような監視強化が実施されれば、 純収益が減少しますので、不動産価額が下落する可能性があります。不動産 価格を維持しようとすれば、収入のアップ（賃料の引き上げ）等を図る必要 があるでしょう。 不動産投資はしていないので関係ないと思う人がいるかもしれませんが、今 回の監視強化は、J-REITに代表される不動産ファンドをターゲットにしてい ますので、影響を受ける人は予想以上に多いと考えます。 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 02：【税務】〜 平成18年度税制改正速報 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成17年12月15日、与党から平成18年度税制改正大綱が発表されました。所 得税・個人住民税の定率減税廃止や登録免許税・不動産取得税の軽減措置の 見直し等、昨年に引続き増税の傾向にありますが、地震保険料控除の新設等 いくつかの減税項目もあります。 １．所得税、住民税 （１）地震保険料控除（平成19年分以後の所得税について適用） 地震保険（居住用家屋や生活用動産について、地震等を原因とする火災 等による損害に基因して保険金や共済金が支払われる地震保険契約）の 保険料又は掛金については、所得税5万円、住民税2.5万円を限度として、 その全額をその年分の所得から控除することができます。 ※現行の損害保険料控除（長期）と併用する場合には合わせて最高7.5万 円が限度になります。 ※現行の損害保険料控除（長期）は、平成18年12月31日までに締結した 保険契約に限り適用。 （２）税率構造（平成19年分以後の所得税・個人住民税について適用） 所得税と住民税の税率が下記のように変更されますが、所得税と住民税 を合わせた税負担については、現行と変わらないような措置が図られる 予定。 ≪所得税≫ 現行（4段階） 改正案（6段階） 課税所得 税率 課税所得 税率 330万円以下の金額 10％ 195万円以下の金額 5％ 900万円以下の金額 20％ 330万円以下の金額 10％ 1,800万円以下の金額 30％ 695万円以下の金額 20％ 1,800万円超の金額 37％ 900万円以下の金額 23％ 1,800万円以下の金額 33％ 1,800万円超の金額 40％ ≪住民税≫ 現行（3段階） 改正案 課税所得 200万円以下の金額 5％ 700万円以下の金額 10％ 一律 10％ 700万円超の金額 13％ （３）定率減税 平成17年度の税制改正で示されていた通り、平成19年以降廃止。 ２．相続税 （１）住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例・・・2年間延長 （平成19年12月31日まで） （２）物納制度・・・○物納不適格財産の明確化 ○延納中の物納の選択 ○物納手続きの明確化 ○その他所要の措置 ※上記の改正は、平成18年4月1日以後に相続又は遺贈により取得した財産 に係る相続税について適用されます。 ※市街化調整区域内の土地、無道路地等について、「物納劣後財産」に分 類され、他に物納適格財産がない場合に限り、物納を認める財産として その範囲が明確化されます。 ３．その他 （１）登録免許税 平成18年3月31日までの所有権移転 税率：売買、交換、贈与・・・1％ 相続・・・0.2％ 平成18年4月1日以降の所有権移転 税率：売買、交換、贈与・・・2％ 相続・・・0.4％ ※但し、平成20年3月31日までの売買による 土地の所有権移転については1％（本則2％） （２）不動産取得税 平成18年3月31日までの取得 税率：原則4％を3％に引き下げ 平成18年4月1日以降の取得 税率：土地・建物（住宅）・・・3％（平成21年3月31日まで） 建物（店舗・事務所）・・・3.5％（平成20年3月31日まで） ※宅地及び宅地比準土地に係る不動産取得税の課税標準を1/2に軽減 ↓ 平成21年3月31日まで延長 （３）長者番付の公示廃止（所得税等） ※平成18年4月1日以後に公示する場合について適用。 （個人情報保護の観点から） ※平成17年までは、納税所得税額が1,000万円を超える納税者の住所・ 氏名を毎年5月16日〜31日まで公示していた。 （文：松井達也） ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 03：【相続対策−７】〜 オーナー社長の給与所得控除 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成18年度税制改正では、オーナー社長報酬の給与所得控除相当額の損失不 算入が盛り込まれました。その内容は、一定の会社のオーナー社長（同族会 社の業務を主宰する役員）に支給する給与のうち、給与所得控除額に相当す る部分の金額は損金不算入というものです。但し、下記の何れかに該当する 場合には損金不算入とはなりません。 （１）所得等の金額（課税所得とオーナー社長報酬の合計額）の直前3年以内 に開始する事業年度における平均額が800万円以下 （２）上記（１）の平均額が800万円超3,000万円以下で、このうち社長給与 の占める割合が50％以下 ※一定の会社の定義 １．オーナー社長とその同族関係者等が、発行済株式総数の90％以上を 所有 ２．上記の者が、常時従事する役員の過半数を占めること。 中小企業の多くが一定の会社に該当すると思いますので、優良中小企業につ いては、上記改正が適用される可能性は高いと言えます。優良中小企業の中 には、節税目的で法人成り（個人事業から法人へ組織変更）した会社も多い と思いますが、現状のままではそのメリットがかなり限定的になってしまい ます。 今後の対策により、上記改正の適用を免れる会社は多いと思いますが、対策 には副作用がつきものですので、専門家と相談の上、慎重にご検討ください。 ※個人資産家の方がお持ちの不動産管理会社も該当する可能性があります。 ※財務省によると、対象となる“業務を主宰する役員”は、オーナー社長1人 のようです。 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 04：【セミナー案内】〜 平成18年度税制改正セミナーのご案内 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今年も、毎年恒例である“税制改正セミナー”を下記要領にて開催します。 日時：3月16日（木） 会場：名古屋国際会議場 定員：300名（参加費無料） http://www.meinan.net/seminar/seminar20060316acc.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ FZCN-Newsへのご意見・お問い合わせはfudosan@meinan.netまで 発行元：船井財産コンサルタンツ名古屋 発行責任者：小田博敏 Homepage：http://www.fzc-nagoya.co.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
