2005/12/07
資産運用・保全のトータルサポート／FZCN-News
◇FZCN-News◆（第６号） ∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽ 『資産運用・保全のトータルサポート／FZCN-News』 http://www.fzc-nagoya.co.jp/ ∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽ FZCN-Newsでは、資産運用・保全や相続対策に関するノウハウや最新情報を お届けします。 ◆目次◇ 01：【コラム】〜 ミニバブル 名古屋編 〜 02：【相続対策−６】〜 消費税の還付について 〜 03：【ペイオフの基本−５】〜 ペイオフ対策 〜 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 01：【コラム】〜 ミニバブル 名古屋編 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 12月7日の日本経済新聞の朝刊（中部経済欄）にて、 “地価上昇は本物か「ナゴヤ買い」最前線” というテーマの特集が掲載されていました。 その内容は、最近の名古屋中心部の取引事例を基に、不動産関係者のコメン ト等で構成されており、取引事例の4物件についてはその取引価格と路線価と の比較が掲載されていました。 ちなみに、その倍率は3.5倍、4.0倍、4.3倍、5.7倍でした。 一般的に、路線価は時価の8割程度と考えられており、時価は路線価の1.25倍 ということになりますが、何故これほどまでに、取引価格と路線価が大きく 乖離してしまうのでしょうか？ それは、地価（取引価格）が急騰している以外に、路線価が現在の不動産価 値基準（収益還元法）に対応できていない点が考えらえます。路線価を決定 する過程で、当然収益還元法も用いられますが、路線価はその路線の価格で あり、限界があります。一般的に、中心部の大通りから少し中に入った通り に面する商業地域の路線価は取引価格と比較するとかなり安いところが多く、 取引価格との乖離率は大通沿いを凌ぎます。（乖離率5.7倍の場所は、大通り から中に入った土地です。但し、乖離額については、大通沿いの方が大きく なります） その証拠に、最近雑誌で銀座の地価が坪1億2,000万円という記事を見ました が、全国で最高路線価である銀座5丁目の路線価を坪単価に換算すると約5千 万円であり、その乖離率は2.4倍程度です。（乖離額は7,000万円） 私は“名古屋の中心部は路線価の3−4倍で取引されている”と言うことがあ りますが、記事では“路線価の4−6倍続出”となっています。しかし、記事 を見る限り、4倍未満もありますし、逆に6倍以上はありません。記事自体が “ミニバブル”のような気がします。 最後になりますが、記事のような事例はほんの一握りの一等地の話であり、 このような土地を個人が所有しているケースはほとんどありません。よって、 ご自身の所有の土地も上昇していると安易に考えないようにしてください。 ※場所にもよりますが、まだまだ下がると考えた方が良いと思われる土地の 方が多いような気がします。 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 02：【相続対策−６】〜 消費税の還付について 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 消費税の課税事業者の範囲が、基準期間（個人の場合は前々年）の課税売上 高が1,000万円超の事業者に拡大されるという話は何度も耳にされているかと 思います。しかし、“うちは課税売上高が1,000万円もないから消費税は関係 ない”と無視していませんか？場合によっては、消費税の還付を受けられる チャンスを逃しているかもしれません。 消費税は相続対策には関係ありませんが、土地持ち資産家の方にとっては、 大いに関係してくるところであり、またお得になる話でありますので、今回 は消費税の還付について説明します。 １．消費税が還付になる場合の計算例 消費税の計算方法は、簡単にいうと売上に係る消費税額から仕入れに係る 消費税額を控除して求めます。一般的には、この差額を納付することにな ります。しかし、貸店舗や貸倉庫などの新築があった場合には、売上に係 る消費税額から仕入れに係る消費税額を控除しきれない、という場合が生 じます。このような場合には消費税の還付を受けることができます。 （例） 不動産賃貸業 売上 倉庫の貸付 1,050万円（税込） 仕入 管理費 210万円（税込） 倉庫の新築 5,250万円（税込） 売上に係る消費税額 1,050万円 × 5/105 ＝ 50万円 ・・・（1） 仕入れに係る消費税額 5,460万円 × 5/105 ＝ 260万円 ・・・（2） 消費税額 （1）−（2）＝ 210万円（還付） ※売上の中に非課税売上（住宅の貸付など）がある場合や、アパート・マン ションを新築した場合には、計算方法や還付金額が異なってきます。 新築を計画されている方は、お早めに専門家にご相談ください。 ２．免税事業者の場合は？ 免税事業者(基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事業者)はどうなるの でしょうか？免税事業者は消費税の納税義務を免除されているので、還付 を受けるための申告も原則としてできません。それでは、免税事業者が消 費税の還付を受けるためにはどうすれば良いのでしょうか？ ここで必要になってくるのが、“消費税課税事業者選択届出書”です。 この届出書を提出することで、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事 業者も消費税の還付を受けることができます。 しかし、この届出書を提出する場合には以下の点について注意が必要です。 （１）課税事業者を選択しようとする課税期間の前課税期間の末までに、 この届出書を提出しなければならない。 ※相続があった場合など一定の課税期間を除く。 （２）2年間は課税事業者を選択しなければならない。 ※免税事業者や簡易課税を選択している事業者の方が、設備投資等（非課税 売上となる賃貸住宅の新築を含む）を行なう場合は、計画段階で専門家に ご相談ください。 （文：松井達也） ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆：【ペイオフの基本−５】〜 ペイオフ対策 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Ｑ．ペイオフに対して、どのような対策が必要ですか？ Ａ．ペイオフ対策といっても、資産の内容、ご年齢、ご家族の状況等により 対応が異なりますが、基本的なポイントをお伝えします。 ペイオフの基本的なポイントとしては、まずは一つの金融機関に固執しない こと。とはいえ、1,000万円にこだわり分散しすぎないこと。あまり分散しす ぎると管理が大変です。また、保護制度の異なる金融機関へ分散したり、流 動性の高い金融商品を意識的に持つことも大切です。 また、現状の保有資産の棚卸を行い、資産を整理・把握した上で、安全な管 理を心がけましょう。そして、ご自身やご家族のライフプランについて考え、 具体的にいつ・いくら必要か検討しましょう。夢やライフイベントによって、 利用する金融商品も異なりますので、夢やイベントが明確にすれば、自ずと 資産保全の方法や手段が見えてきます。 Ｑ＆Ａ形式でお伝えしてきました『ついに解禁！ペイオフの基本』は、今回 で終了です。 2004年4月1日にペイオフが解禁されて8ヵ月経ちました。ペイオフ解禁をきっ かけに資産保全のご準備をされてはいかがでしょうか。 （文：井戸里恵） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ FZCN-Newsへのご意見・お問い合わせはfudosan@meinan.netまで 発行元：船井財産コンサルタンツ名古屋 発行責任者：小田博敏 Homepage：http://www.fzc-nagoya.co.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
