2005/11/01
資産運用・保全のトータルサポート／ＦＺＣＮ－Ｎｅｗｓ 第４号
◇FZCN-News◆（第４号） ∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽ 『資産運用・保全のトータルサポート／FZCN-News』 http://www.fzc-nagoya.co.jp/ ∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽∽ FZCN-Newsでは、資産運用・保全や相続対策に関するノウハウや最新情報を お届けします。 ◆目次◇ 01：【コラム】〜 ノンリコースローン 〜 02：【相続対策−４】〜 誰が建てるべきか？ 〜 03：【ペイオフの基本−４】〜 預金保護の方法と仮払金の支払 〜 04：【お詫び】 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 01：【コラム】〜 ノンリコースローン 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産証券化の進展により、国内では馴染みがなかったノンリコースローン が注目されるようになりました。最近では、個人向けのアパートローンにま で拡大しており、個人投資家にとっても無視できない商品になってきました。 ノンリコースローンとは、収益還元法（ＤＣＦ法）に基づいた対象不動産の 将来価値を融資の判断基準としており、対象不動産の賃貸収入や売却収入の みをその返済原資としています。また、金融機関等の債権者が求償できる範 囲を対象不動産からの収入に限定しており、債務者がそれ以上の返済義務を 負うことはありません。よって、債務者の信用力や資産に関係なく融資を受 けることができ、連帯保証人やその他の担保等は必要ありません。但し、貸 し手側である金融機関にとっては、通常の融資よりもリスクが高いため、金 利についてはやや高めとなるケースが多いです。 ノンリコースローンはその性格上、物件調査（デューデリジェンス）等の初 期コストがかなりかかるため、少額の融資ではその費用を吸収できず、１０ 億円以上の不動産を中心に融資が行われてきました。しかし、その後新しい スキームの開発により、初期コストを大幅に削減し、中小規模の不動産にも 対応可能となりました。最近では、金融機関が大手建築会社等と提携し、１ 億円未満の物件についてもノンリコースローンを提供するケースもあります。 ここで問題となるのは、果たしてノンリコースローンは得なのか？というこ とです。当然ですが、一長一短がありますので、万人に適したローンでない ことは確かです。ノンリコースローンの融資期間は５〜７年程度の期間が多 く、そもそも賃貸収入からの返済ではなく、売却による返済を想定しており、 期間中の元金返済はほとんどないのが一般的です。ゆえに、多少金利が高く ても、経費にならない元金返済がほとんどないため、投資家に配当金等を分 配する不動産ファンドには好都合なのです。（より多くの配当金を投資家に 分配することができます。） しかし、投資物件を持ち続けることを前提として不動産投資を行うケースに ついては、融資期間終了後に、必要額について再融資が受けれないと物件を 手放すことになる可能性がありますのでご注意ください。アパート向けの少 額のノンリコースローンについては、その当たりは修正されてきていますが、 基本的に通常より高い金利で借入することになるのですから、常識的に考え て特になることはあまりないと思います。唯一特になるとすれば、通常より 多くの金額を借入することができる可能性があるということです。但し、こ れについても多くの金額を借入できることが、一概に良いとは言えないよう な気がしますので、投資不動産の長期所有を考えている方には、あまりおす すめできません。 繰り返しになりますが、ノンリコースローンの最大のメリットは、一定期間 後の売却を前提として不動産投資を行う場合において、ノンリコースローン を利用することにより、その投資による損失は自己資金（頭金）までに限定 される点です。ノンリコースローンは、より多くの収益を得るための資金調 達方法と思われがちですが、実際にはリスクを限定するための資金調達方法 であることを十分ご理解ください。 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 02：【相続対策−４】〜 誰が建てるべきか？ 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 賃貸アパート・マンションを建築する際に、 “誰が建てると税金が安くなるの？” という質問をよく受けます。一般的に、この場合の“誰？”は、土地所有者 ｏｒ土地所有者の家族（推定相続人）ということなのですが、どちらが有利 なのでしょうか？ （１）土地所有者が建てる場合 相続対策で賃貸アパート・マンションを建築したという話を聞いたことが ある方は多いかと思いますが、相続税評価額の圧縮効果があります。 土地（貸家建付地） 自用地評価額×（１−借地権割合×借家権割合） ※一般的には１５又は１８％の評価減となります。 建物（貸家） 固定資産税評価額×（１−借家権割合） ※固定資産税評価額は建築費の６０〜７０％程度といわれていますので、 一般的には５０％以下の評価減となります。 ※借家権割合は３０％です。（関西圏の一部地域を除く） よく、借入金にて建築しないと評価減にならないと勘違いしている方が いますが、借入金自体に評価を減額する効果はありませんので、自己資 金で建築しても問題はありません。 但し、時間の経過とともに、建物簿価と相続税評価額の差が縮まってい きますし、賃貸アパート・マンションからの余剰金が、新たな相続財産 として加算されますので、その効果は年々薄れていきます。 （２）土地所有者の家族が建てる場合 一般的には使用貸借（地代を払わないｏｒ少ししか払わない）に該当する ケースがほとんどです。この場合、土地は自用地評価となりますので、賃 貸アパート・マンション建築による相続税評価額の圧縮効果はありません。 しかし、賃貸アパート・マンションの収益は建物所有者に帰属するため、 相続財産の増加を防ぐことができます。また、土地所有者の方が高額所得 の場合、所得税及び住民税を軽減することができ、賃貸アパート・マンシ ョンからの収益をより多く手元に残すことができます。よって、その効果 は年々増していくことになります。 以上のように、それぞれ一長一短があり、相続の発生時期のより、その効果 は大きく変わってきます。しかし、当然ではありますが、人の寿命は予測不 能です。また、寿命を予想することは哀しいものがあります。よって、土地 所有者及びその家族の年齢・所得・所有資産等を考慮したうえで、総合的に 判断するしかないと思います。 しかし、これまで話はあくまでも税務上の話であり、実際の相続の現場では、 税務だけでは片付けられない問題もありますので、迷った際は専門家の方に ご相談ください。 ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆：【ペイオフの基本−４】〜 預金保護の方法と仮払金の支払 〜 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Ｑ．1,000万円もの預金はないので、ペイオフは関係ないですよね？ Ａ．預金等の元本が1,000万円以内であれば全額保護されますが、破綻の影 響がないわけではありません。金融機関が破綻すると、預金の払戻しが 一定期間できなくなることがあります。 ※預金保護制度による預金保護の方法とは？ 金融機関破綻後の預金保護の方法には、資金援助方式と保険金支払方式の ２種類あります。金融機関破綻による混乱を最小限にとどめるため、資金 援助方式が優先されます。 （１）資金援助方式 →破綻した金融機関から救済金融機関への営業譲渡・合併等により、預金 や取引先等を引継ぐ方法。預金保険制度により保護された預金等は、救 済金融機関から払い戻され、その際、預金保険機構から救済金融機関へ 資金援助が行なわれます。 （２）保険金支払方式（ペイオフ） →破綻した金融機関は清算されるため、預金保護制度の保険金として保護 された金額が、預金保険機構から預金者へ直接支払われる方法。 保険金支払方式の場合、預金保険機構から預金者宛に保険金支払請求書 が郵送されるので、必要事項に記入し、本人確認書類を添えて提出する 必要があります。 ※仮払金の支払とは？ 金融機関破綻後の処理に時間がかかり、救済金融機関からの払戻しや保険 保護機構からの保険金の支払いが遅くなった場合、預金者の生活費等確保 のために仮払金が支払われます。 仮払金は、預金名義ではなく、口座数に応じて１口座につき60万円までが 限度となります。受取りの手続きには、通帳と届出印を持参して、窓口備 付の仮払金支払請求書の提出が必要です。 仮払金が支払われるかどうかは、金融機関が破綻してから１週間以内に、 預金保険機構の議決により決定します。 仮払金の支払があった場合には、保険金等の額から差し引かれます。 （文：井戸里恵） ━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 04：【お詫び】 ━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 隔週配信でスタートしたFZCN−Newsですが、諸事情により１ヶ月以上配信す ることが出来ませんでした。申し訳ありません。 今後につきましては、当初の予定通り隔週で配信していくつもりでおります ので、よろしくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ FZCN-Newsへのご意見・お問い合わせはfudosan@meinan.netまで 発行元：船井財産コンサルタンツ名古屋 発行人：三浦梨華 発行責任者：小田博敏 Homepage：http://www.fzc-nagoya.co.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
