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【定期借家契約２】

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━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/6/26号（vol.211)━━━
【INDEX】
1.【定期借家契約２】
　レポート 秋山　英幸

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1.【定期借家契約２】

みなさんこんにちは。今週は横浜支店の秋山が前回に引き続き定期借家物件に
ついて書いてみたいと思います。

今回は定期借家物件のメリット・デメリットについてです。
定期借家契約には大きく分けて2通りの契約形態が存在します。

1つは「契約終了型」。もう1つは「再契約型」です。

定期借家契約に「更新」は存在しません。定期借家は期間が満了したら
契約が終了するという概念の下、「更新」ではなく「再契約」という言葉を使います。
定期借家契約は契約期間を2年や4年などと限定し、賃借人は期間が満了したら
物件を明け渡さなければなりません。

貸主が海外出張などの理由で自宅や持ちマンションを期間限定で貸したい、
などの場合は定期借家契約の「契約終了型」が有効です。
また、集合住宅、アパートなどを定期借家契約期間「再契約型」の
2年などとする場合もあります。この場合、普通借家と違い更新ではないため、
家賃滞納等の不良入居者の賃貸借契約解除が簡単にできます（もちろん契約終了時）。
これは不良入居者と再契約せず退去させることにより、
良い入居者が残るため物件の質を高く保てるとメリットがあります。
また、老朽化し建て直しを考える場合などにも有効といえます。

普通借家では更新の権利は借主が持っているので、貸主が明け渡しを要求しても
叶わないケースも多く存在します。海外出張から帰ってきたものの自分の家が
あるのに賃貸に住まなければならない、という事態にもなりかねませんし、
「古くなってきたからそろそろ建て替えようかな・・・」と思っていても
更新し続けられてしまうと、いつまでたっても新築の計画がたたない
ということになります。
ですが、契約終了型であればこのような事態にはなりません。
これは貸主にとっては大きなメリットです。しかし借主側にとってはどうでしょう。
契約終了型の場合、期間が満了間近になればまた新たに物件を探さなければなりませし、
「再契約型」であっても再契約を拒絶される可能性もある訳です。
これは借主にとって大きなデメリットと言えます。

このように見てみると、定期借家物件は普通借家物件と同じ賃料条件では
分が悪いと思いませんか？普通借家物件は自分がその家に住まない・住めない
理由が発生しない限り、自分の意思でその場所に住むことができます。
つまり「更新」し続けることができます。同じ間取り・同じ賃料・同じ条件の
物件が2つあったとして、1つは普通借家でもう1つは定期借家。
どちらに住みたいと思うでしょうか？
普通借家だと思います。
なので、定期借家物件は他の物件よりも賃料が1割〜2割位安めに設定
されているケースが多いのです。
以上、まとめると・・・

貸主のメリット
・期間が満了すれば必ず契約が終了する
・再契約の権利を持っている
・不良入居者を排除することで物件の質を高く保てる

デメリット
・賃料を割安に設定しなければならない
・入居者が決まりにくい可能性がある

借主のメリット
・更新料がない
・トラブルを起こす入居者が建物からいなくなるので安心して住める

デメリット
・再契約できない可能性がある
・終了型の場合は必ず退去しなければならない

ということが言えます。
状況に合わせて契約形態を選べるというのはオーナー様にとっては
嬉しい制度といえるでしょう。

最後までお付き合いいただきありがとうございます。

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