リノベーションの企画のポイントとは？ [まぐまぐ！]

2008/06/07

リノベーションの企画のポイントとは？

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━━━━━━━━━━━━━━━━━　2006/6/7号（vol.169） ━━
【INDEX】
1.【リノベーションの企画のポイントとは？】
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今回は、リノベーションの企画のポイントについてお話します。

前回のメルマガでリノベーションをするべきかどうかの見極めに
ついてお話させていただきましたが、そのような確認をして対策
を講じても中々成約に結びつかない場合は、具体的に何らかの
リノベーションをする為の企画を練る必要が生じてきます。

そこで、まずやらなければならないことは、再度、近隣の動向や
過去の物件入居者の同行などの市場調査です。以前、新築の賃貸物件
を作る際にも市場調査の必要性はご説明させていただきましたが、
企画を練る際には当然、この市場調査、マーケティングが重要
になります。

何故、市場調査が必要なのかといいますと、現状把握や周辺市場に
合わせたリノベーションを行わないとせっかくお金を掛けて物件を
リフレッシュしても状況が改善されない、なんてことにもなりかね
ないからです。

入居者ニーズや市場のニーズに合わないリノベーションを行えば、
やはり入居者からは選ばれないという結果になってしまいます。
そうならないためにも調査は、重要なのです。

しかしながら、新築の計画のときとは異なり、部屋のタイプはすでに
決まっていますので、ポイントとすることは、近隣の新築物件などの
仕様設備や条件面そして、入居者層の調査が重要になります。それに
加えて、今までの入居者の履歴なども参考になると思います。

例えば、1Ｋタイプの新築物件や築浅物件の仕様設備を募集図面や
インターネットを使って調査します。同時に賃貸条件がどのような
条件になっているかも併せて調査してみてください。

次に、入居している入居者層について調査します。社会人、学生、
男性、女性など、この調査は、個人情報なども有りますので、細かく
調査することは困難かも知れませんが、最寄り駅の不動産業者に
ヒアリングすれば、ある程度の傾向はつかめると思います。

これらの作業は、物件のターゲットを絞りこんでそのターゲットに
合わせたリノベーションを行う為です。仕様設備については、新築
の物件を参考にすると自分の物件に足りないものなどが浮き彫りに
なってきます。その中ですべて取り入れられれば言うこと無しですが、
状況によっては、優先順位によって選択する必要が出てきます。

そのためにも入居者層が大切になります。特に男性と女性の入居者では、
お部屋に求めているものが異なるからです。

駅から遠い物件なのに仕様設備を女性向けに変更しても物件にたどり
着くまでの道中で避けられてしまうという可能性が高いですので、
その場合は、別のターゲットに変更する必要があります。

最近の入居者はこだわりを持って部屋探しをする傾向が強いですので
そのこだわりをしっかり捉える事が成功の秘訣だと思います。また、
築年数の新旧よりもむしろ条件面や使い勝手などを重視する傾向が
強いようです。

このように調査をしてゆくとご自分の物件がターゲットとすべき入居者層
がはっきりとしてきますので、何をどのように再生していけばよいかが
はっきりとしますので、その中から選択していけばいいと思います。

無駄なくリノベーションをする為に市場調査が必要だということが、
理解できたと思います。

でもなかなかターゲットを絞り込むという作業は難しいです。そんな時には、
女性目線で物事を考えて見てください。それは、なぜかといいますと、
現在の多くの産業などを見てみると商品開発のターゲットとされている
のが、女性目線ということだからです。そういわれるとなんとなく解る
と思います。

今回はここまでとさせていただきます。

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