家賃どっと入りコラムＶol．０６８ [まぐまぐ！]

2008/03/17

家賃どっと入りコラムＶol．０６８

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皆様！おはようございます（*＾－＾*）ノ

ご存知ですか？？？実は。。春のメイン食材は『山菜』なのです！！
山菜は色んな食材と仲良しになれますから、『我が家の春メニュー』に加えて
あげてくださいな♪

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ＴＯＰバッターは『成田仁のゴールドラッシュ！！』コラム編です♪

┏━━━━━━━━━━▽【　成田仁のゴールドラッシュ！！　】▽━━━━━━━┓

　《　RECESSION（後退）》

先週、１US＄が、一瞬100円を割り込みました。
輸出産業にとっては、大打撃です！数回に亘って、不動産・建築業界のリセッ
ションについてお話をしてきましたが、いよいよ全体に飛び火しそうな雰囲気
です。

不動産において、前回のバブル崩壊と今回を比べてみたいと思います。

前回の不動産バブル崩壊は、国土交通省による国土法による届出により、不動
産の価格の規制が入った事から始まりました。（売主も買主も価格の合意がで
きていても、価格が高いと取引させないと言うマーケット無視の規制でした）

その次にやって来たのが、日銀による不動産業者向け融資の総量規制です。
不動産は高額商品ですから、融資を受ける事が前提でマーケットが形成されて
います。そこで、その融資をストップしたのですから、マーケットが崩壊して
行った訳です。只、不動産は必ず上昇すると言う「不動産神話」があったので、
崩壊のスピードは緩やかでした。今回はどうでしょう！？
スタートは姉歯事件による国土交通省の法律を創ったけれど、運用できない建
築基準法の改正からです。これで不動産デベロッパー、建築関連業者の半年間
の売上がストップしました。

次にやってきたのが、金融庁による、ファンド向け・不動産業者向けの、融資
を止めるようにと言う銀行に向けての指導です。
前回のバブル崩壊で、銀行は旧大蔵省による護送船団方式をやめ独自路線で行
く話しになったと思っていたのですが、結局金融庁による護送船団の再編成で、
横並びで不動産マーケットからお金の引き上げです。
但し、今回は前回のバブル崩壊を経験しているだけに、フルスピードの信用収
縮です。

数ヶ月でやってきたあっと言う間の出来事に、不動産・建築業者の乗り切り方
は前回より困難かもしれません。
皆さんもお気づきだと思いますが、状況が似ていませんか！？日本の場合のリ
セッションは、マーケットからではなく「官」から始まります。
一方、マーケットの状況を検証してみたいと思います。
平成2年バブル最盛期は、東京近郊の新築収益物件の利回りは3％前後、長期プ
ライムレートは8％前後でしたから、アパートローンは9％くらい。単純に収益
不動産を購入すると、6％の逆ザヤ（持ち出し）です。持ち出ししてまで購入さ
れたのは、キャピタルゲイン（値上がり益）期待です。なにしろ、預金してい
ても7％前後の金利が付いたのですから、金融の原則で考えるとお金が不動産
マーケットに流れる道理がありませんが、値上がり期待で実際は物凄いお金が
流れ込んでいた訳です。今回はどうでしょう！？

新築収益物件の利回りは7％前後で、長期プライムレートは、2％前後ですから、
アパートローンは3％くらい！収益不動産を購入したら4％の収入が生まれます。
ましてや、預金金利はほとんど0％に近い状況です。
1000万円の預金がある人が、どのように運用を考えるかといえば、銀行預金で
は5年定期で0.5％程度ですから、10年間運用して10万円の利息です。

1000万円の収益不動産を購入した場合は7％の収益ですから、年間で70万円！
10年間だと700万円です。銀行貯金の70倍です！更に不動産の場合は、他人の
お金を使うと言う積極策も可能です。
1000万円を頭金にして1億円の物件を購入したとしたら、9000万円を銀行から
借り入れて、1年当たりの支払利息は、9000万円×3％で270万円、家賃収入は
7％前後ですから、700万円！差し引き1年当たり430万円です。
10年間、不動産マーケットに変化が無く同様な賃料が取れるとしたら、10年間
で4300万円の収益が生まれます。銀行貯金の430倍です！！
銀行にお金お預けるのか、その預けた人のお金を利用するのかで、実に430倍
の差が出来ることになります。当然お金は友達が増える方が好きなので、友達
を求めてそのマーケットに向かうことになります。実際、当社にも毎日お客様
から多数の問い合わせを戴いております。

今回の不動産に関してのリセッションは、急激であるけれど、短期で回復する
と思うのはこの辺りです。
世界全体を駆け巡っているお金は、行き過ぎるマーケットギャップを虎視眈々
と狙っているはずです。
我々も虎視眈々と久しぶりに来たマーケットチャンスを逃さず、掴み取りま
しょう！

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某銀行の問題・姉歯事件・年金問題。。次から次へと管理のずさんさがボロボ
ロでてきますねぇ（￣Ｏ￣;　「安定収入」を求める方がかなり増えたようで、
収益物件の動きがここ数ヶ月かなり速いです！！「旬」物件を逃さないでくだ
さい！

このコーナーは営業マンが日常ふっと気になった事等を書いているコラムです
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
┏━━━━━━━━━━━━▽【　日常コラム　】▽━━━━━━━━━━━━━━┓

　《不景気と売りアパート　》

皆さま。

やっと、春らしくなってきました。
寝心地がより一層よくなり、朝起きるのに苦労します（笑）
　　　　　　
それなのに不動産業界(居住用）は、まだ冬のようです。。。

主な原因ですが
1.姉歯事件から始まって
2.建築基準法改正により、業界が混乱し
3.原油高と
4.サブプライムで一気に溝が深まり
5.米の景気減速感、円高ドル安そして株安で見通しつかず
　　
上記が合い絡まって　悪のスパイラルを起こします

只、将来の年金や政府に対しての不安や危機感から、自立しての年金対策等を
される方が急増しております。
なので、「アパート」は売れに売れているのです（嬉）。

弊社　「家賃どっと入りクラブ（非公開メールクラブ）」の会員数も急増して
おります。

より一層、楽しみながら購入できる収益物件サイトを目指して参ります。

　峯崎　勇
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会員数も急増し、おかげさまで非公開ブログは人気者となりました。随時配信
しておりますので、些細な事でも構いません。おや？と気になる物件がござい
ましたら、是非ご連絡くださいませ（＿＿）

お次は、『ポエマー志望？』のねぼすけ猫です（笑）♪今回は。。。？？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
┏━━━━━━━━━━━━▽【　気ままなコラム　】▽━━━━━━━━━━━━┓

　《　今だから。。　》

昔は「大家族」が多かった。

今と違って少子化ではなかったから、６～7人家族だったり、更に子供夫婦と
同居する為に家を増築し、２世帯住宅にする。。なんてことも珍しくなかっ
た。だが今は少子化。。大家族が珍しい時代になった。

ついこの間、非常に面白いニュースを見た。
これは都内での話。
子供夫婦と同居を考え２世帯住宅を検討しても、土地が高いせいか予算が超過。
だからと言って、少しでも安い土地を買おうと都心から外れると、通勤に不便。
でもやっぱり子供夫婦の傍に住みたい。孫の顔がいつでも見れる場所で生活し
たい。。。というのが、親の願いらしく、新しいライフスタイルが世に現れた。
それが『二世帯近居』スタイル！！子供夫婦の近所に住むライフスタイルだ。

全くの別居だから互いのプライバシーも守られながら、気軽に交流出来る距離
で生活ができる。更に、緊急時など、即駆けつけられる距離でもある。しかも
大半の年配者が戸建からマンションに住み替えているらしい。

ニュースでは、この新ライフスタイルに合わせ、販売スタイルを変えた某不動
産会社に注目をした。

某区分マンションで、同時に２室購入したお客様には、２室目を割引き価格で
販売するというスタイルだ。購入者のニーズにドンぴしゃりだったのか、マン
ションのほとんどの部屋が、あっという間に契約が結ばれた。
しかも親子で購入された為、見事に『親子世帯マンション』になった。

更にニュースは、『新消費スタイル』にも注目をした。
これは、『孫誕生と共に、車をファミリータイプに買い替える』『ベビーシー
ト等車用品を２個づつ購入する』というスタイルだ。
『二世帯近居』が新ライフスタイルとなっている現代では、孫をいつでも預か
れる様に。。と考え、親子で同じものを置こうという親の発想だそうな。

ボクは、このニュースは非常に面白いと思った。
時代と共に、購入者の求めるモノは変わってゆく。。。
扱う商品がなんであれ、必ず時代に合った販売スタイルがあるはずだと、ボク
は思う。

ソリッドが扱っている商品は『収益物件』だが、それでも必ず時代に合った販
売スタイルがあるはずだと思う。そして、『時代に合った販売スタイル』に
『ソリッドならではのサービスやアフターフォロー』がプラスされた時初めて、
業界内での“ナンバーワン”であり、“オンリーワン”になれるのだと、ボク
は思う。根拠は？？？と聞かれてしまうと返答に困るが。。。
ボクの動物の直感がそう言っていたのだから、むぅ。。。間違いない（爆）！！

　ねぼすけ猫
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ラストバッターはモリモリパワーアップ（？）している『天然トリオ』です（＾＾）♪　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
┏━━━━━━━━━━▽【　達人への道　】▽━━━━━━━━━━━━━━━━┓

　《　春一番　》

皆さん。。元気ですか～っっ！！！　　お久ぶりです。早坂です。

だんだん暖かくなって来ましたね。
町ではあちらこちらで春の足音が聞こえてくる今日この頃、皆さんはどうお過
ごしですか。

私は、股引を穿かなくてすむ様になり、身軽になって清々しい気分を味わって
おります。しかし、コートはまだ手放せないので、いつも通り軽く汗ばんでお
ります　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (〃´o｀)=3

春は気分が良いですね。やはり、暖かくなるからでしょうかね。
私は、日差しの強さで春が近づいているのを良く感じています。
天気の良い日で外は勿論こと、部屋の中に入ってくる陽の射し方も違います。
そんな些細小さなことで、何だかウキウキしてしまいます。    (ｏ´∀｀ｏ)

そんな些細な事でが、実は大変重要なことです。　　　　　　 (￣Д￣lll)？
陽の射し加減などで部屋の雰囲気を変えてしまいますし、陽に限らずクロスの
色や扉の色、または素材等で、部屋の雰囲気がガラリと変わります。

そう言えば、毎年この時期に東京ビックサイトで建築建材展を開催しておりま
す。照明・壁紙・内装材・屋根・外壁・それらを止める金物と建築に関る企業
が、これから出て来る新商品等を紹介する展示会です。私もこれに行って参り
ました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  (￣0￣； )

近年、ＬＥＤ照明を使った商品が多く紹介されるのが目立ちます。
電球より小さかったり薄かったりと、スッキリしたデザインが印象的です。
ただ、個人的には光に温かみが無い様に感じられます。

全体的には、素材を活かしたシンプルなデザインの商品が多く見受けられまし
た。和風モダンと言いましょうか、日本ならではの素材そのものを楽しんでい
る様な、そんな感じを受けました。                 　...〆（´Ｕ｀*　）

この中に居るとまだまだ自分の知らない事が沢山ある事を実感します。その中
で学び、一つ一つ考えて部屋の雰囲気を創造しながら今の仕事に活かしており
ます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    (*￣▽￣*)

この春という時期は、気持ちを新たにする時期なのでしょうか。身が引締まる
感じです。

でも、なんだか、緊張してきました～！！　ヾ(;´Д`●)ノ　(/´Д｀)/

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　早坂　健太

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私は建材だけでなく、内装全般が好きなのですが、インテリアショップに行っ
ても、春を感じるさせる様な淡い色のデザインがどんどん出てきてます。この
瞬間春だなぁ。。（*⌒⌒*）って嬉しくなりますね。

それでは皆様、またお会いしましょう(＾＾)/シ

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