2006/05/10
『不動産コンサルタントのブログにかけない裏話』 ≪No.0039≫
☆★☆★☆■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 『不動産コンサルタントのブログにかけない裏話』 ≪No.0039≫ ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■060510☆★☆★☆ 〜建設・不動産取引の通訳をめざす〜 アリス不動産リサーチのホームページ⇒ http://www.aris-r.co.jp ＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼／／／／／／／／／／／／／ 現役不動産コンサルタントが本音で語る ＝建築・不動産取引のツボ＝ ／／／／／／／／／／／／／／／／＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼ □■□初めてお読みいただく皆様へ□■□ このメルマガは、不動産コンサルティングの アリス不動産リサーチがお届けする 『不動産購入者向けメールマガジン』です。 ☆バックナンバーはこちら⇒ http://blog.mag2.com/m/log/0000156836 ☆筆者こんな人間です。 ⇒ http://blog.aris.livedoor.biz/ （お役立ち情報や日々の活動の様子はブログでどうぞ。） 第 五 章 不動産に掘り出し物は？ このテーマでは、相変わらず少し脱線したまま続けてまいります。 建築士のパートナーさんとよく話していることなのですが、居住用の 物件、投資用（事業用）物件にかかわらず、ふつうの人が詳しい味方 を持たずに不動産にかかわるのはやはりけっこう大変なことです。 一見マイホームとは無縁に思えるさまざま不動産取引の裏側も、市場 を形成する一因なのです。 ご自分の相手にする業界を知っていただく一助になればと思い、生々 しい不動産取引の裏事情やお金の流れなどを垣間見ていただきながら ご説明しているセンテンスです。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 儲かる不動産の生まれる理由？（その５） ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 引き続き、儲かる不動産の生まれる理由に触れていききます。 ■多少は恣意的な力も働く 〜本当に信頼できるのか、その△銀行？○○農協？〜 今回は少しいやらしいお話になります。 あまり考えたくないのですが、相続財産の処分等について遺言の執行 を任せられた立場の人や、先代から引き続いて取引関係のある会社と の関係の中での取引では、若干の恣意的な力も働き易くなります。 「担当者の裁量次第でいかようにでも」といった部分も多少はでてき てしまうわけです。 ○○士さんや△△士さん、××事務所・・・不動産取引とは直接関係 の無いような専門家も、不動産の所有者と関係が深い、或いは法人の 取引の中にあっては取引先と同じくらい大きな影響力をもってさまざ まな場面で登場されます。 うちの依頼者からも、（レアケースではありますが） 「不動産の手数料は３％＋６万円だけではなかったのですか？」 などという驚いた質問を受けることはも実際にあります。 色々な専門家がコンサルタントとして動くときは、全部無料で！とい うわけにはいかないものだと心得ておきましょう。 法に触れない範囲で、正当な報酬は必要となります。 少し話がそれますが、 不動産の売主は、通常少しでも高く買ってくれる相手に売りたいと考 えるのが普通ですよね。 でも、買った相手がその不動産を嫌悪施設にするというのでは、売却 自体事態を考え直すというケースもあるでしょう。 最近のニュースでもありましたが、事業用不動産では、それが投機の 対象にされたり、買い主が基金繰りに窮したりして転売が繰り返され た場合などは、予定以上の長期間にわたって未利用（放置）状態が続 いたり、結果として近隣居住者などにとってあまり歓迎されない用途 に供さてしまうようなこともあります。 そういう意味では、CSR（企業の社会的責任）が問われる現在では、 企業などが土地を売却する場合などには特に注意が必要になったりし ます。（取引先とのしがらみはもっとすごいのですが・・・。） 話をもどします。 一般の住宅のケースではあまり心配はいらないでしょうが、相続財産 などでまとまった規模の不動産の処分や、企業の資産処分などにあっ ては、その企業の事業資金の融資先金融機関やその系列不動産会社な どは当然無視できず、また顧問先の先生方々からの意見も聞かないわ けにはいきません。 日々の取引関係から生じる利害関係の中では、大きな影響力を持つ方 からの恣意的な力が働くことが避けられないものです。 冒頭でご説明の通り、資産の処分の現場では、高く売却するというこ とも重要なのですが、場合によっては少々の「金額差」よりも取引上 安全な買い主を選定することや、売却後に買い主がその不動産を「ど のような用途に利用するのか」などといった「理由」の方が優先され ることもあるわけです。 しかし、そのような「理由」の裏には意外と関係者の恣意的な欲望が 絡んでいたりもするので注意が必要なのです。 特に企業間のケースでは、場合によっては売主も含めた関係者同士で 利益の分配とも思えるような「手打ち」も実際にあります。 疑い出したらキリがありませんが、慈善事業ではないので、どこかで 誰かが儲かるしくみが既に出来上がっているのです。 私なら、目先の利益だけでなく、さまざまな要素をバランスよく検討 した上で（できれば全てガラス張りの状態で）最適な提案をしてくれ るような相手をパートナーとして選びたいものです。 どうしても選べない場合は、頼りになる監視役を雇うなどの方法も必 要かもしれません。 しかし、誰を信用したらいいのか・・・難しいですね。 つきなみですが、「結局最後は人」ということになってしまうのでし ょうか。 さて次回、最後のムダ話しは「番外編」最近インパクトを受けたこと。 になります。 ■思いつきで番外編：別にそれ程安くなくてもいい『買い主』 〜目的が違う！キャピタルゲインとインカムゲイン〜 ヒールを履いた20歳台のＡＭ姉さん？が札束でぶん殴る？ このあとは真面目に？続けていく予定です。 ★☆★私にお手伝いできること☆★☆★ http://www.aris-r.co.jp/index.html 色々ありますが、不動産の購入で大切なのは、 ・本当に今必要なのか？ ・いくらなら買えるのか？ ・一番大切なものは何か？（何故必要なのか） そして、買わないことも選択肢 これらをよ〜く考えるべきです・・・。 プロに負けないために、最低限の勉強は必要です。 ★☆★こんなこもやっています☆★☆★ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/50581556.html ●─────回答者全員に３０００円分の商品券♪───────● 株式会社リクルート住宅情報編集部では、2005年1月以降、東京都、 神奈川県、埼玉県、千葉県に新築や中古（マンション・一戸建て）を 購入、または建築された方対象に「アンケート購入者アンケート」を 実施しています。ご協力よろしくお願いいたします！ ▼お申込はこちら http://af1.mag2.com/m/af/0000021517/001/s00000000141008/009 ★☆★編集後記★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 今日は時間調整に失敗し、提携先のウェブコンパス（東京赤坂）近 くの喫茶店で書いています。 オフィスまで行けば良いのですが、行ったら行ったでエンドレスな 打合せになってしまうので作業だけは・・・先に、とりあえず。 頼りになる不動産なんでもサイト 「ルック不動産ドットコム」はこちら⇒ http://www.look2103.com/ 私もセカンドオピニオンサプライヤーとして参加しています。 ★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 個人情報その他について☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆ ◆このメールマガジンの読者の方々のＥメールアドレスはすべて 株式会社まぐまぐにおいて保有されており、当社では保管して おりません。 当然ながら、当社ではメールマガジンの配信以外の用途でその アドレスを使用することは一切ございません。 ◆このメルマガの内容は、あくまでも発行者個人が経験上から得 た感覚と独自の考え方であり、このメールマガジンの情報をも とに行動された結果生じた損害などについては一切責任を負う ことができません。 このメルマガの趣旨どおり、不動産購入のご判断は他人任せに されることなく、くれぐれもご自身の慎重なご判断で行ってく ださいね。 発行者の素性等について☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆ 【発行者】アリス不動産リサーチ有限会社 代表 鈴木芳彦 【ＷＥＢサイト】 http://www.aris-r.co.jp/ 【ブログ】 http://blog.aris.livedoor.biz/ 【このメルマガの登録と解除はこちらから】 ⇒ http://www.mag2.com/m/0000156836.html 【バックナンバー】 http://blog.mag2.com/m/log/0000156836 『相互紹介募集中』でございます、ぜひご一報くださいませ。 ☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆★☆ ****ＡＲＩＳ（All Real-estate Information Service）*****
